莫华炽与梁达光、简泳诗房屋买卖合同纠纷案

广东省广州市中级人民法院民事判决书

（2018）粤01民终840号

上诉人（原审原告、反诉被告）：莫华炽，男，汉族，1971年8月23日出生，身份证地址广东省江门市新会区会城冲那冲老村3巷12号。

上诉人（原审被告、反诉原告）：梁达光，男，汉族，1952年6月3日出生，身份证地址广州市海珠区土华校边一巷2号。

上诉人（原审被告、反诉原告）：简泳诗，女，汉族，1955年3月27日出生，身份证地址广州市海珠区土华校边一巷2号。

上述两上诉人共同委托代理人：孙军，广东广信君达律师事务所律师。

上诉人莫华炽与上诉人梁达光、简泳诗因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人莫华炽、上诉人梁达光、简泳诗及其委托诉讼代理人孙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人莫华炽上诉请求：1、一审诉讼费应由双方各承担一半，梁达光、简泳诗应在原负担基础上多支付3151元；2、一审中涉案房屋的第三方评估费应由梁达光、简泳诗承担85%的费用13246元；3、梁达光、简泳诗向莫华炽支付房屋3层返新装修费2万多元；4、梁达光、简泳诗应对涉案房屋第四层加建部分在一审判决的补偿基础上再向莫华炽支付3万元；5、梁达光、简泳诗应在退回购房款148000元的14年利息，约13000元；6、梁达光、简泳诗向莫华炽支付律师费共52618元；7、梁达光、简泳诗向莫华炽支付误工失业费及精神损失费共10000元；8、本案上诉费由梁达光、简泳诗承担。事实和理由如下：一、关于一审诉讼费分担的问题。一审时莫华炽提出的诉讼赔偿为160万元，涉案房屋的第三方评估价为196万多元。本案中梁达光、简泳诗为了自身利益无故损害他人利益，钻法律的空子损坏社会诚信道德，在我方诉请赔偿金额合情合理且双方对本案均有过错的情况下，一审诉讼费应由双方各负担一半；二、关于涉案房屋评估费的负担问题。 涉案房屋评估费用为15584元，房屋的评估价值为1965600元，莫华炽只占其中302400元的价值，即其中15%，而梁达光及简泳诗则占剩余的85%的房屋价值，本案中对房屋价值作相应的评估是必然发生的，因此双方应按照自身的获益比例承担评估费；三、关于3层返新装修费问题。莫华炽在购买涉案房屋时该房屋已经破旧不堪，墙体脱落无法居住，因此莫华炽更换了涉案房屋室内门窗及地板，内墙也整体返新，上述事实均可在涉案房屋现场证实；四、关于第四层加建部分的补偿问题。政策上规定农村宅基地在3层半以内为合法建筑面积，超出部分为违建部分，因此本案涉案房屋第四层加建部分的一半28平方米为合法建筑面积。按照评估公司评估的房屋建筑成本1800元/平方米的方式计算，该合法部分的补偿价应为50400元，如余下未合法报建部分面积应另算。因此一审判决第四层加建部分只作35000元的补偿不合理；五、关于利息承担问题。梁达光、简泳诗在2004年卖房后，利用这些购房款在市中心投资其他物业，在这14年间的收益升值已有十倍以上，若不是梁达光、简泳诗在2004年让其购买涉案房屋，其将购房款存入银行也会产生利息，所以梁达光、简泳诗在退还购房款时必须含息退还；六、关于律师费问题。因梁达光、简泳诗的失信行为导致莫华炽聘请律师参加诉讼，应由梁达光及简泳诗承担莫华炽支出的律师费；七、关于误工失业费及精神损失费问题。莫华炽因与梁达光、简泳诗的纠纷多次请假误工导致被工厂开除，妻子因此纠纷与其离婚，莫华炽本人也只能向广州市海珠区社保局申请失业救济金，现在连唯一的居所地也没有了，因此梁达光、简泳诗应向莫华炽支付失业费及精神损失费。综上，请求二审法院支持莫华炽的上诉请求，予以改判。

梁达光、简泳诗对莫华炽的上诉答辩称：不同意莫华炽的上诉请求。一、一审法院是根据莫华炽胜诉的比例对诉讼费及评估费进行判定，不存在莫华炽多负担的问题，其第一、二项上诉请求没有依据；二、莫华炽一审中没有对装修费提出诉讼请求，而且也没有提供任何证据证实，因此法院不应支持；三、对于第四项上诉请求，由于涉案房屋存在违章建筑，而且莫华炽没有经过我方同意，也没有经过政府部门的批准就加建了一层，我方要拆除违章建筑还需支付成本费，因此对于莫华炽要求在一审判决基础上在补多3万元赔偿，我方不予同意；四、由于涉案房屋一直由莫华炽居住及出租，而且每年的收租收益是5万，因此莫华炽并没有任何损失，所以莫华炽向我方主张利息是没有任何理据的；五、对于莫华炽第六项、第七项，由于莫华炽一审中没有提出，我方也不同意与莫华炽就此进行调解，请求法院不予处理。至于莫华炽的第八项上诉请求，请求法院依法作出处理。

梁达光、简泳诗共同上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判梁达光、简泳诗仅需向莫华炽支付损失77200元（宅基地房屋评估价302400元-购房款148000元/50%=77200元）。事实和理由如下：一、本案双方之间是农村宅基地房屋的买卖，不牵涉房屋的土地价值，赔偿时宅基地价值应当不计算在内。一审判决显示一审法院在明确表述扣除楼面地价的同时却在计算时并未扣除，前后矛盾。按照公平原则，法院判决损失赔偿数额应当不超过房屋的评估价值302400元，且在一审判决梁达光、简泳诗向莫华炽返还148000元购房款的情况下，该款项应在房屋评估价302400元中扣除，即本案争议的最高赔偿数额为154400元。根据《合同法》第五十八条及广东省高级人民法院2017年9月12日发出的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法【2017】191号）第四十四条的规定，双方对合同无效均有过错的，应当各自承担相应的责任，合同无效或者被撤销的，一方因房产价值波动受到的损失，由当事人按照各自的过错承担。莫华炽居住涉案房屋十几年，现在不仅能够全额拿回购房款，而且十几年免费居住及出租房屋使莫华炽获利，这还没有考虑房屋的折旧损失。在一审法院没有证据证明双方的过错大小情况下，因涉案房屋不是商品房，双方应在数额154400元的范围内各承担50%的责任，即梁达光、简泳诗只需赔偿莫华炽77200元。二、一审法院判决梁达光、简泳诗支付属于违章建筑第四层的损失35000元没有法律依据。莫华炽加建的第四层属于违章建筑，在一审法院已经判决莫华炽返还房屋的情况下，莫华炽应当对该违章建筑进行拆除并恢复原状。莫华炽加建的违章建筑是对梁达光、简泳诗物权的侵害，梁达光、简泳诗有权要求莫华炽拆除并赔偿损失；退一步讲，即使梁达光、简泳诗要赔偿加建部分的损失，也需先经过评估。但实际上，一审中莫华炽并未提出对违章建筑进行评估，一审法院在该违章建筑没有评估的情况下，判决梁达光、简泳诗向莫华炽赔偿35000元的损失违反法定程序。综上，请求二审法院予以改判。

莫华炽针对梁达光、简泳诗的上诉答辩称：不同意梁达光、简泳诗的上诉请求。如果房屋对梁达光、简泳诗是没有个人利益存在的，那么梁达光、简泳诗不会要求我返还涉案房屋。现在广州市内的楼价都已经升值，梁达光、简泳诗起诉我要求返还房屋就是因为广州市的房价上涨，如我将房屋返还给梁达光、简泳诗，梁达光、简泳诗则以当年的购房价返还给我，那148000元在广州市是完全买不到房屋居住的，购买时的价格已经与现在的市场价不相等。梁达光、简泳诗要求以当年购买价格返还给我，相当于所有的利益都由梁达光、简泳诗取得，而我什么都没有，因此我不同意。

2016年10月17日，莫华炽向一审法院起诉请求：1、判令梁达光、简泳诗向莫华炽赔偿因合同无效而造成的损失160万元;2、本案诉讼费、鉴定费、评估费等所有相关费用由梁达光、简泳诗承担。

梁达光、简泳诗向一审法院反诉请求：1、莫华炽支付“广州市海珠区土华学校边四巷3号”房屋的占用、使用费32000元及利息（每天100元计，从2015年12月13日计到该房屋腾空交还梁达光、简泳诗时止，现暂计到2016年10月30日提起反诉时，共320天，利息从反诉之日起计到腾空房屋交还梁达光、简泳诗时止）； 2、莫华炽承担律师费10000元及诉讼费。

一审法院经审查查明：梁达光、简泳诗于1979年7月31日登记结婚。位于广州市新滘镇土华学校边四巷3号，现地址为广州市海珠区土华校边四巷3号(宅基地证编号穗海新字第008981号，登记为混合结构3层，建筑面积168平方米，发证日期1989年7月6日)的宅基地房屋登记的使用权人为梁达光。

2004年11月8日，梁达光、简泳诗与莫华炽在广州市海珠区公证处签订《赠与合同》，约定：赠与人梁达光、简泳诗与受赠人莫华炽是朋友关系，现决定将梁达光名下的夫妻共同财产坐落于广州市海珠区土华学校边四巷3号房屋的全部份额无偿赠与给莫华炽一人所有，并指定上述房产为莫华炽的个人财产，受赠人莫华炽愿意接受上述赠与。该《赠与合同》经广州市海珠区公证处进行了公证。

2004年11月23日，莫华炽与梁达光、简泳诗签订《赠予协议书》，内容：梁达光现将土华学校边四巷3号房屋、建筑面积168平方米的三层房屋赠与莫华炽永久所有，以后房屋遇到征收、补偿与物质等，与梁达光无关，所补偿费用、物资归莫华炽所有；以后梁达光无需负任何责任，但如需办理转名、换证，提供证明等，梁达光在不负担任何经济开支……无条件积极配合协助办理，本协议需经结清有偿费用后，双方签字才有效。签订《赠与合同》后，梁达光、简泳诗将上述房屋交给了莫华炽，由莫华炽一直居住使用至今。

一审另查明，莫华炽不是涉案房屋所在村社的村民 。

梁达光、简泳诗表示其将涉案房屋赠与给莫华炽，实为作价148000元出售给莫华炽，并于2004年11月23日收到梁达光、简泳诗支付的138000元及定金10000元。莫华炽接收房屋后加建了一层，约50平方米。

在一审诉讼过程中，一审法院根据莫华炽的申请委托了广州合富房地产评估有限公司对讼争房屋的价值进行评估，评估结论：位于广州市海珠区土华乡学校边村四巷3号（现址：土华校边四巷3号），宅基地及其上盖房屋建筑物，评估建筑面积168平方米，宅基地面积56平方米，在价值时点2017年02月17日的价值为：1、宅基地房屋房地产整体价值人民币壹佰玖拾陆万伍仟陆佰元整（￥1，965，600元），评估单价￥11，700元／平方米；2、宅基地使用权楼面地价总价人民币壹佰陆拾陆万叁仟贰佰元整（￥1，663200元），评估单价￥9，900元平方米；3、宅基地房屋房地产整体价值扣除宅基地使用权楼面地价后的总价人民币叁拾万零贰仟肆佰元整（￥302，400元），评估单价￥1，800元／平方米。

一审另查，由于莫华炽与梁达光、简泳诗因为讼争房屋的买卖问题发生纠纷，梁达光、简泳诗曾于2015年向一审法院起诉要求确认双方对讼争房屋的买卖关系无效，莫华炽返还讼争房屋等。一审法院于2015年7月28日作出（2015）穗海法生民初字第468号判决：一、确认莫华炽与梁达光、简泳诗以赠与方式买卖位于广州市海珠区土华学校边四巷3号房屋的行为无效；二、莫华炽在本判决生效之日起10日内搬出广州市海珠区土华学校边四巷3号房屋，并将上述房屋腾空后交还给梁达光、简泳诗；莫华炽在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物。三、驳回梁达光、简泳诗的其他诉讼请求。莫华炽不服，依法向广州市中级人民法院提出上诉，该院于2015年11月25日作出（2015）穗中法民五终字第4644号终审判决：驳回上诉，维持原判。

一审法院认为，一、关于赔偿损失问题。莫华炽与梁达光、简泳诗以赠与方式买卖位于广州市海珠区土华校边四巷3号房屋的行为被确认无效，有（2015）穗海法生民初字第468号判决书及（2015）穗中法民五终字第4644号终审判决书为证证实，予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。梁达光、简泳诗对于返还莫华炽己付的购房款148000元，没有争议，予以确认。对于赔偿损失：1、对合法产权部分，由于讼争房屋属于宅基地房屋，宅基地房屋不能自由买卖，法律己明确规定，双方均应知晓仍进行买卖，因此，造成买卖行为无效的原因双方均有一定责任。由于双方对于损失的计算不能协商一致，应根据评估机构评定该房屋的价值，扣除楼面地价后的差价、双方的过错程度、公平合理的原则赔偿给莫华炽。经合法评估，讼争宅基地房屋房地产整体价值1965600元，宅基地使用权楼面地价总价人民币（￥1，663200元），扣除宅基地使用权楼面地价后的总价人民币（￥302，400元），莫华炽购买该房屋时的价格148000元，与现时评估价1965600元相差1817600元，其中宅基地使用权楼面地价为1663200元。考虑到宅基地房屋中宅基地使用权具有专属性，与梁达光、简泳诗属于村民身份有紧密联系，得益大部分应归于梁达光、简泳诗，同时房屋的增值价值较大，根据双方的过错程度，从公平合理原则出发，一审法院酌定梁达光、简泳诗除返还收取的房款148000元给莫华炽外，还应赔偿354400元给莫华炽。莫华炽要求赔偿1600000元损失，依据不足，不予支持。2、关于加建第四层的损失问题。由于加建部分没有合法报建，没有证证据明是合法建筑，评估部门无法对该部分面积进行评估，而莫华炽也没有提供证据证明现时该部分的价值。一审法院结合加建部分的面积、使用时间、加建时的建筑市场建筑成本价、双方的过错程度等因素，酌定梁达光、简泳诗赔偿损失35000元给莫华炽。综上所述，梁达光、简泳诗除返还房价款外，另还应赔偿合共389400元（354400元＋35000元）给莫华炽。关于梁达光、简泳诗的反诉问题。1、梁达光、简泳诗反诉要求莫华炽支付“广州市海珠区土华学校边四巷3号”房屋2015年12月13日计到该房屋腾空交还反诉莫华炽时止的占用、使用费及利息。由于一审法院己依法判决莫华炽搬迁，梁达光、简泳诗反诉要求莫华炽支付判决生效后的房屋使用费，应通过执行程序解决，一审法院另行制作裁定书依法驳回梁达光、简泳诗的该反诉请求。2、关于赔偿律师费损失。梁达光、简泳诗反诉要求莫华炽赔偿律师费损失，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，一审法院于2017年11月15日作出如下判决：一、梁达光、简泳诗自本判决生效之日起10日内返还购房款148000元给莫华炽；二、梁达光、简泳诗自本判决生效之日起10日内赔偿损失389400元给莫华炽；三、驳回莫华炽的其他诉讼请求；四、驳回梁达光、简泳诗的反诉请求。一审案件本诉受理费19200元，由莫华炽负担12751元，梁达光、简泳诗共同负担6449元。反诉费850元，由梁达光、简泳诗共同负担。本案评估费15584元，由莫华炽负担10349元，梁达光、简泳诗共同负担5235元。

二审期间，梁达光、简泳诗向本院提交如下证据：1、广州市海珠区华洲街土华第八经济合作社于2018年1月出具的《证明》及中国建设银行存款明细单，拟证明梁达光、简泳诗每人只有800多元退休金，村里股份分红每人每年也只有8、9千元，勉强维持生活，无力支付一审法院判赔的38万多元；2、广州市海珠区人民法院于2017年6月28日作出的执行询问笔录、广州市海珠区人民法院于2017年8月25日作出的（2015）穗海法执字第6598号之一执行裁定书，拟证明莫华炽拒不搬出涉案房屋，海珠区执行局要求梁达光、简泳诗预付5-8年的租金，梁达光、简泳诗无力支付，现执行已中止；3、照片，拟证明涉案房屋出卖前后至今没有什么变化；4、涉案房屋内部照片，拟证明莫华炽将房屋出租情况；5、视频截图及照片，拟证明梁达光、简泳诗要求莫华炽搬出房屋发生纠纷时，莫华炽的妻子及其哥哥在现场阻扰，证明莫华炽与其妻子是假离婚，其在法庭上作虚假陈述，且莫华炽妻子在土华开铺卖服装，不存在生活困难；6、出院证明及医院病历，拟证明梁达光、简泳诗因本案诉讼，导致身体每况愈下，无法承受过多压力；7、广州市中级人民法院作出的（2016）粤01民终11165号及11169号民事判决。莫华炽对上述证据均不同意质证，两份法院判决书与本案情况不同，另六份证据亦不能证明梁达光、简泳诗的主张。

经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审庭询中，梁达光、简泳诗确认（2015）穗海法生民初字第468号民事判决及（2015）穗中法民五终字第4644号终审判决中没有判令莫华炽在返还房屋时应对第四层违章建筑予以拆除并恢复原状，其在该案审理过程中，也没有对莫华炽应拆除违章建筑并恢复原状作为明确的诉讼请求提出。在该案执行过程中，其亦无提出要求莫华炽先拆除第四层再返还房屋的要求。

本院认为，莫华炽与梁达光、简泳诗以赠与方式买卖位于广州市海珠区土华校边四巷3号房屋的行为被由（2015）穗海法生民初字第468号民事判决及（2015）穗中法民五终字第4644号终审判决确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。生效判决已判令莫华炽返还涉案房屋，故梁达光、简泳诗亦应返还莫华炽已付的购房款148000元。

根据上述法律规定，莫华炽在本案起诉请求梁达光、简泳诗赔偿其因合同无效而受到的损失，可予支持。关于损失赔偿的金额问题，应考虑土地升值的情况及利益归属、涉案房屋的现值与房屋交易价格的差异损失，双方对合同无效的过错程度、双方纠纷源起、房屋现状情况等因素综合分析。一审法院在综合考虑前述因素基础上，酌情确定梁达光、简泳诗应赔偿莫华炽的损失金额为389400元，较好地避免了因认定合同无效给当事人造成利益失衡，处理并无不当，本院予以维持。梁达光、简泳诗上诉称只需赔偿莫华炽77200元，于法于理于情于实不合，本院不予采纳。在一审法院已考虑房屋现状情况酌情作出赔偿损失金额认定的情况下，莫华炽上诉主张还应补偿装修费、增加加建成本、利息等，均属重复请求，本院不予支持。至于莫华炽上诉提出赔偿律师费及误工失业费、精神损失费的上诉请求，属于其在二审程序增加的诉讼请求，在双方未能就此增加的诉讼请求达成调解的情况下，本院二审不予审查处理，莫华炽可另循途径解决。

综上，上诉人莫华炽与上诉人梁达光、简泳诗的上诉请求及理由均不成立，本院均不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。鉴于双方对于合同无效均有过错，由此引发本案损失赔偿纠纷，因纠纷处理需要所产生的评估费可由双方平摊。案件受理费则应按双方当事人胜负比例予以分担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件本诉受理费19200元，由莫华炽负担12751元，梁达光、简泳诗共同负担6449元。反诉费50元，由梁达光、简泳诗共同负担。本案评估费15584元，由莫华炽负担7792元，梁达光、简泳诗负担7792元。二审案件受理费9123元，由莫华炽负担3140元，梁达光、简泳诗共同负担5983元。

本判决为终审判决。

审　判　长 蔡培娟

审　判　员 黄春成

审　判　员 闫 娜

二Ｏ一八年 三 月二十九日