罗德仪、罗锦平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广州市中级人民法院民事判决书

（2017）粤01民终9934号

上诉人(原审被告)：罗德仪，男，住香港特别行政区，

委托诉讼代理人：张苏龙，广东叠秀律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：罗锦平，男，汉族，住广东省广州市南沙区。

被上诉人(原审原告)：朱少兴，女，汉族，住广东省广州市南沙区。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：马宇雄，广东品济律师事务所律师。

上诉人罗德仪因与被上诉人罗锦平、朱少兴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初5014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

罗德仪上诉请求：一、撤销一审判决，确认罗锦平、朱少兴与罗煖荣及罗德仪于2006年3月26日签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令本案诉讼费由罗锦平、朱少兴承担。事实和理由：一、一审判决以“罗锦平、朱少兴与罗煖荣原系同一集体经济组织成员”、“该合同未违反法律、行政法规的禁止性规定”为由认定《房屋买卖合同》有效，不符合法律规定。从《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条规定可以看出，转让宅基地签订的合同，一般应认定无效，即“无效”是一般状态。这就是说，宅基地转让合同不同于《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的“自成立时生效”的常规合同。指导意见中对于“依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的”的表述，是“可”认定有效，而非“应”认定有效。可认定有效的含义，只是令这种一般应认定无效的合同具备了认定有效的可能性，但是否认定有效还必须结合具体情况，并符合相关法律规定。结合法办[2011]442号《最高人民法院关于印发的通知》第十五条规定以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，可以得出结论：出售给本集体经济组织成员的宅基地转让合同，也必须符合“一户一宅”的规定，且必须经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。广东省法制办发布的《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》虽未实施，暂不具法律效力，但这是广东省根据国家法律法规结合本省具体情况制定的，其中第十七条规定与罗德仪上述观点一致，也印证了其对宅基地转让合同生效条件的理解是正确的。二、一审判决认为“我国现有法律并不禁止农村集体经济组织成员之间转让宅基地，仅规定农村集体经济组织成员转让宅基地的，不得再行申请宅基地”，这一表述不符合法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条明确规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。“一户一宅”是我国宅基地管理中绝对适用、没有特例的基本原则。也就是说，不论是通过申请，还是转让等任何手段，都不能超出“一户一宅”的限制。如果按照一审判决观点，我国法律只禁止集体经济组织成员转让宅基地后再行申请宅基地，而不禁止已有宅基地的集体经济组织成员再行购买宅基地，那么集体经济组织成员只要自身经济条件允许，就可以通过向本集体经济组织成员购买的方式，取得不限数量的宅基地。如此一来，《中华人民共和国土地管理法》的上述规定即形同虚设。由此可见，只有将已有宅基地的集体经济组织成员再行购买宅基地的合同认定为无效，才能确保《中华人民共和国土地管理法》“一户一宅”的原则得以实现。综上所述，转让宅基地签订的合同，一般应认定为无效，即使是村民向本集体经济组织成员购买宅基地，也必须符合相关法律法规，不得违反《中华人民共和国土地管理法》“一户一宅”的规定。本案中罗锦平、朱少兴在起诉时提供的身份信息已经表明，其住址是广州市南沙区江南路罗屋街XX号，同时还提交了村委会《证明》，证明其已“有一块宅基地房屋”。在此前提下，如果再认定罗锦平、朱少兴与罗煖荣及罗德仪签订的《房屋买卖合同》有效，无疑是在用判决赋予罗锦平、朱少兴拥有两块宅基地房屋的权利，与“一户一宅”原则根本相悖。三、一审判决和《中华人民共和国物权法》的一些规定相互矛盾。整个法律是统一的体系，目前存在客观情形。2016年8月1日罗德仪取得由广州市番禺公证处出具的公证书，表明罗德仪享有涉案房地产的全部产权。罗德仪取得上述产权是基于《中华人民共和国继承法》第三、五、十条规定，《中华人民共和国物权法》第九、二十九条等规定，一审法院认定合同有效出现了矛盾的状况。一方面罗德仪享有产权，另一方出售合同有效，两者矛盾。四、双方签订的合同时间是2006年3月26日，至今为止罗锦平、朱少兴没有对土地和房屋进行登记，罗德仪认为，没有登记的原因是不符合相关法律规定。罗德仪一方在取得公证书后向房地产管理部门申请了变更登记，但由于罗锦平、朱少兴在房屋上进行加建，导致登记目前没有完成，但本身说明罗德仪对涉案房地产没有完成登记不是其没有物权，而是罗锦平、朱少兴一方违规加建所致。

罗锦平、朱少兴共同答辩称：同意一审判决，不同意罗德仪的上诉请求。一、房屋买卖合同没有违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。二、“一户一宅”是农村土地的管理性规定，并非房屋买卖合同效力性规定，所以买卖合同没有违反法律强制性规定。三、农村中普遍存在“一户多宅”的现象，如果按照罗德仪的上诉请求，“一户一宅”规定明显与现实不一致。四、关于2016年7月22日公证书只是程序性文件，并不是物权依据。五、罗锦平、朱少兴买房屋回来后，房屋已经很旧，所以需要拆除重建，由于罗锦平、朱少兴拆除之前没有办理报建手续且进行了加建，根据目前规定无法办理房屋变更登记。

罗锦平、朱少兴于2016年11月16日向一审法院起诉请求：一、确认罗德仪与罗锦平、朱少兴于2006年3月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、本案诉讼费用由罗德仪承担。

一审法院查明事实：罗锦平与朱少兴于1988年11月23日登记结婚。广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会出具证明，证明罗锦平与朱少兴在该村仅有唯一一块宅基地，其生育的两个男孩均在该村没有宅基地分配。

庭审时，当事人对《房屋买卖合同》的签订情况、内容、付款情况均没有异议，一审法院予以确认。罗锦平、朱少兴向罗煖荣付款后，罗煖荣将案涉房屋的房产证、集体土地建设用地使用证交付给罗锦平、朱少兴，罗锦平、朱少兴一直在案涉房屋居住且进行了加高加建。罗煖荣与罗德仪系父子关系，罗煖荣于2013年4月30日死亡后，罗德仪于2016年7月22日向广东省广州市番禺公证处申请对罗煖荣名下的案涉房屋办理了继承公证。目前，案涉房屋依旧登记在罗煖荣（罗暖荣）名下。

一审法院认为：农村宅基地属于农民集体经济所有，宅基地使用权是农民集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。罗锦平、朱少兴与罗煖（暖）荣原系同一集体经济组织成员，双方有权签订《房屋买卖合同》，该合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对于罗德仪主张《房屋买卖合同》违反“一户一宅”的法律强制性规定的问题。我国现有法律并不禁止农村集体经济组织成员之间转让宅基地，仅规定农村集体经济组织成员转让宅基地的，不得再行申请宅基地，故罗德仪的抗辩意见与法律规定不符，一审法院不予接纳。

综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2017年4月26日作出判决：确认原告罗锦平、朱少兴与罗煖荣及被告罗德仪于2006年3月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效。本案受理费100元，由被告罗德仪负担。

二审查明，罗锦平与朱少兴于1988年11月23日登记结婚。

2006年3月26日，罗德仪、罗煖荣（甲方）与罗锦平、朱少兴（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋坐落于广州番禺南沙大岭界罗屋村一栋二层住宅，占地面积41平方米，建筑面积82平方米（以房产证为准）；成交价为人民币50000元，不含过户费。

罗锦平、朱少兴向罗煖荣付款后，罗煖荣将案涉房屋的房产证、集体土地建设用地使用证交付给罗锦平、朱少兴，罗锦平、朱少兴一直在案涉房屋居住且进行了加高加建。

罗煖荣与罗德仪系父子关系。罗煖荣于2013年4月30日死亡后，罗德仪于2016年7月22日向广东省广州市番禺公证处申请对罗煖荣名下的案涉房屋办理了继承公证。

目前，案涉房屋依旧登记在罗煖荣（罗暖荣）名下。

广州市南沙区南沙街大岭界村民委员会于2016年12月22日出具证明，证明罗锦平与朱少兴在该村仅有唯一一块宅基地，二人生育的一子一女在该村均无宅基地分配。

本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。罗锦平、朱少兴系案涉宅基地房屋所在集体经济组织成员，与罗煖荣、罗德仪签订《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。

导致合同无效的应为法律、行政法规中的效力性强制性规定，我国现有法律、行政法规并未禁止同一农村集体经济组织成员之间转让宅基地，仅规定农村集体经济组织成员转让宅基地的不得再行申请宅基地，罗德仪依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定主张《房屋买卖合同》无效，理据不足，本院不予支持。

综上所述，罗德仪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人罗德仪负担。

本判决为终审判决。

审判长 张燕宁

审判员 万力平

审判员 郑怀勇

二〇一七年十一月十日

书记员 杨仁义