李书昆与詹桂华、孟凡塔农村房屋买卖合同纠纷案

北京市第一中级人民法院民事判决书

（2019）京01民终1170号

上诉人（原审原告）：李书昆，男，1954年3月8日出生。

委托诉讼代理人：祁咏欣，北京市建诚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：詹桂华，女，1963年8月6日出生。

被上诉人（原审被告）：孟凡塔，男，1959年2月28日出生。

二被上诉人之委托诉讼代理人：孟祥龙（詹桂华、孟凡塔之子），住北京市延庆区。

二被上诉人之委托诉讼代理人：张景胜，北京市中盾律师事务所律师。

上诉人李书昆因与被上诉人詹桂华、孟凡塔农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2018）京0119民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李书昆上诉请求：撤销原判，改判李书昆与詹桂华、孟凡塔的农村房屋买卖合同无效，詹桂华、孟凡塔将位于北京市延庆区康庄镇一街XX号（以下简称XX号）的房产及宅院腾退并返还给李书昆。事实与理由：一审认定事实不清，双方合同因违反法律禁止性规定，应属无效。1.李书昆系XX号房产的原权利人2.李书昆与詹桂华、孟凡塔存在房屋买卖合同关系，被上诉人称“祖宅”没有相应证据证明。3.《集体土地建设用地使用证》来源不明，不能证明其权利。

詹桂华、孟凡塔辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

李书昆向一审法院起诉请求：1.判令李书昆与詹桂华、孟凡塔达成的农村房屋买卖合同无效；2.判令詹桂华、孟凡塔将XX号房产及宅院腾退并返还给李书昆。

一审法院认定事实：李书昆主张其是XX号房产的原权利人，其祖籍在一街村，其曾向大队提出要批宅基地（具体时间不详），正好有一个铁路工人要卖XX号院内原房产（北房三间、西房三间），当时的大队会计、书记（肖某）和副书记（王清江）就说这处房子作为其宅基地，不再另批，当时有一个字据（已丢失）。约1990年左右（具体时间不详）其将原XX号宅院卖给了詹桂华、孟凡塔，有一个契约（已丢失），价款3000元，当时给付的是现金，在XX号院内进行的交易，詹桂华和孟凡塔均非一街村集体经济组织成员，故买卖协议应属无效。詹桂华、孟凡塔称李书昆不是诉争房屋的原权利人，诉称的房屋买卖事实不存在，双方不存在农村房屋买卖关系，詹桂华和孟凡塔是诉争房屋的所有权人。

庭审中，李书昆提交了以下证据：1.户口登记表复印件，证明李书昆原是一街村农民；2.康庄镇一街村村民委员会证明，证明李书昆原是该村农民且在XX号有宅院一处，后李书昆将XX号宅院卖与北京市延庆区康庄镇三街村（以下简称三街村）居民詹桂华，买卖事宜未告知村民委员会亦未在村民委员会办理宅基地转让认证手续；3.三街村宅基地认定组及核审组人员公示，证明一街村民委员会与三街村民委员会是不同经济组织，詹桂华是三街村村民；4.房屋照片两张，证明李书昆将涉案房屋卖给了詹桂华和孟凡塔；5.证人高某的书面证言及当庭证言，证明李书昆将房子卖给了詹桂华、孟凡塔；6.证人李某的书面证言及当庭证言，证明李书昆原来在一街村住，1990年李书昆将XX号（原门牌号为38号）卖与詹桂华、孟凡塔；7.结婚证、派出所证明信，证明李书昆与胡海兰是夫妻关系，李书昆卖房子的时候，其妻子胡海兰及儿子为农民，二人于1996年7月17日转为居民；8.特殊情况证明，证明XX号宅基地是属于李书昆的；9.肖某的录像资料，证明特殊情况证明上肖某的签名为其本人签名。詹桂华、孟凡塔对上述证据发表质证意见：1.户口登记表复印件，是复印件且没有派出所公章，不认可其真实性、关联性、合法性；2.一街村村民委员会证明的内容不属实，且不具备真实性、关联性和合法性；3.三街村宅基地认定组及核审组人员公示是三街村民委员会出具的，与本案没有关系，不认可其真实性、关联性、合法性；4.照片两张，照片不清晰无法认定，不能证明是诉争房屋；5.对证人高某的书面证言及当庭证言均不认可，其并不在现场，所述买卖事情发生在八几年，门牌号记不清楚，是听别人说李书昆卖房的情况，且书面证言和当庭证言不一致，无法核实书面证言的真实性；6.对证人李某的书面证言及当庭证言均不认可，书面证言不是证人本人所写不具有客观性，证人对买卖时间不知道，其所述从记事起李书昆在诉争房屋住与李书昆所述从别人那买的不一致；7.对结婚证、证明信的真实性、合法性及关联性均不认可；8.对特殊情况证明的真实性、关联性、合法性均不认可，证人应当出庭作证；9.对肖某录像资料的真实性、关联性不认可，从录像上无法证实是否为肖某本人，与李书昆提交的特殊情况证明上的肖某也不能说明是同一个人，而且证人肖某应当出庭作证。詹桂华、孟凡塔提交了以下证据：1.照片一张，证明李书昆居住的是一街村20号，与本案诉争房屋没有任何关系；2.《集体土地建设用地使用证》，证明其二人是该证所涉宅基地地上物的所有权人。李书昆发表质证意见如下：1.照片一张的真实性认可，20号房屋是李书昆父母的房子，李书昆现确实居住在这个房子里；2.《集体土地建设用地使用证》的真实性及证明目的均不认可，上面的公章是假的，申请对该证上所涉公章的真实性进行鉴定。

对于当事人双方提交的上述证据，法院认定如下：

户口登记表复印件，系复印件且没有出具机关的公章，李书昆也未能提交原件予以核对，法院对该份证据不予采信。一街村村民委员会证明，证明上虽盖有一街村村民委员会公章，但其上没有一街村村民委员会负责人签字确认。法院于2018年11月15日前往一街村村民委员会进行调查，一街村村民委员会主任王建柱表示对证明出具过程不知情且未见过该证明，一街村村委张志民表示其系证明经手人，2017年10月27日李书昆拿着证明去村民委员会，张志民看了证明内容因内容属实其给李书昆加盖了村民委员会公章。从该证明的内容及李书昆欲证明事项而言，该证明属于证人证言，从形式上缺乏一街村村民委员会负责人签字，从证明内容上，村民委员会明确表明李书昆将XX号住宅卖与康庄镇三街村居民詹桂华，该买卖契约事项当事人未告知村民委员会，也未在村民委员会办理宅基地转让认证手续，村民委员会亦不是在场人，该份证言缺乏原始性和客观性，无法达到证明李书昆将房屋卖与詹桂华、孟凡塔的证明目的，故法院对该证明不予采信。三街村宅基地认定组及核审组人员公示，从该份证据内容来看，其与本案不具有关联性，也不能达到李书昆欲证明目的。李书昆提交的照片两张，照片无法证明李书昆将涉案房屋卖给了詹桂华和孟凡塔的事实，法院对其证明目的不予采信。证人高某、李某的证言，其二人均是听别人说李书昆将房屋卖给了詹桂华和孟凡塔，其证言缺乏原始性和客观性，法院对该二人的证言均不予采信。结婚证、派出所证明信，法院对其真实性予以确认。特殊情况证明，从证明的形式及证明内容来看，该证明属于证人证言，肖某的录像资料，从证明内容来看，亦属于证人证言，因詹桂华、孟凡塔对上述两份证据均不认可，且证人未出庭作证，在录像资料中证人也未出示其本人身份证件，法院无法确认证人身份，故法院对上述两份证据均不予采信。詹桂华、孟凡塔提交的照片一张，李书昆对其真实性认可，法院对该照片的真实性予以确认。《集体土地建设用地使用证》，其上载明土地使用者为詹桂华，发证日期为1993年3月20日，李书昆申请对该证所涉公章真伪进行鉴定，并支付鉴定费6600元、调档费1500元。后，法院向北京市规划和国土资源管理委员会延庆分局调取了盖有“延庆县土地管理局”两枚印章、“延庆县人民政府土地权属证专用章”一枚印章的样本一份（以下简称样本一），1993年3月30日及1994年8月20日《集体土地建设用地使用证》样本各一份，双方当事人均认可法院调取的三个鉴定样本，法院委托北京盛唐司法鉴定所对詹桂华的《集体土地建设用地使用证》上“延庆县土地管理局”印章、“延庆县人民政府土地权属证专用章”印章的真伪进行鉴定。2018年7月31日，北京盛唐司法鉴定所出具京盛唐司鉴所[2018]文鉴字第129号司法鉴定意见书，鉴定意见为：詹桂华的《集体土地建设用地使用证》上“延庆县人民政府土地权属证专用章”印章印文与样本上延庆县人民政府土地权属证专用章印章印文是同一枚印章盖印，两处“延庆县土地管理局”印章印文与1993年3月30日《集体土地建设用地使用证》上的延庆县土地管理局印章印文及样本一中第一个延庆县土地管理局印章印文是同一枚印章盖印、两处“延庆县土地管理局”印章印文与1994年8月20日《集体土地建设用地使用证》上的延庆县土地管理局印章印文及样本一中第二个延庆县土地管理局印章印文不是同一枚印章盖印。双方当事人均认可上述鉴定意见书，故法院对詹桂华、孟凡塔提交的《集体土地建设用地使用证》真实性予以采信。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李书昆主张其于1990年将XX号房产卖与詹桂华、孟凡塔，詹桂华、孟凡塔对该买卖事实予以否认，李书昆本人对于买卖发生的具体时间记不清楚，且其提交的证据均不能达到证明其主张的买卖事实确实存在的证明目的，故法院无法认定李书昆与詹桂华、孟凡塔之间存在农村房屋买卖的事实。另，詹桂华、孟凡塔对涉案XX号房屋持有1993年延庆县人民政府颁发的《集体土地建设用地使用证》，经鉴定，该证所涉公章为真，故可以认定詹桂华、孟凡塔对XX号的宅基地具有使用权。现李书昆要求判令其与詹桂华、孟凡塔达成的农村房屋买卖合同无效及詹桂华、孟凡塔将XX号房产及宅院腾退并返还给其本人的诉讼请求，证据不足，无事实及法律依据，法院不予支持。

综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回李书昆的全部诉讼请求。

本院对一审查明的事实予以确认。二审中，李书昆提交李书昆、李书昆之弟李刚、孟凡塔、詹桂华及其大哥之间的谈话录音，证明李书昆与詹桂华、孟凡塔之间存在房屋买卖关系。

本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，李书昆主张其于1990年将XX号房产卖与詹桂华、孟凡塔，该房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。本院认为，现行《中华人民共和国土地管理法》于2004年颁布实施，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》于1999年5月6日发布，而李书昆主张的买卖合同于1990年签订。1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。詹桂华、孟凡塔对XX号房产持有1993年延庆县人民政府颁发的《集体土地建设用地使用证》，经鉴定，该证所涉公章为真，即便李书昆与詹桂华、孟凡塔之间存在房屋买卖关系，由于延庆县人民政府向詹桂华、孟凡塔颁发了《集体土地建设用地使用证》，李书昆称的无效事由亦不存在，故一审法院判决驳回其要求确认房屋买卖合同无效及要求詹桂华、孟凡塔腾退返还房屋的诉讼请求正确，本院予以确认。

综上所述，李书昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由李书昆负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长 赵 蕾

审判员 刘国俊

审判员 刘 磊

二〇一九年二月十八日

法官助理黄旭宁

书记员罗娇杨