简锦华与崔医文、吴结佳房屋买卖合同纠纷

广州市中级人民法院民事判决书

（2015）穗中法民五终字第5417号

上诉人（原审被告）：崔医文，户籍地广州市海珠区，现住广州市海珠区。

委托代理人：王太林，广东伟邦律师事务所律师。

委托代理人：倪崇刚，广东伟邦律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：简锦华，住广州市海珠区。

被上诉人（原审被告）：吴结佳，住广州市番禺区。

上诉人崔医文因与被上诉人简锦华、吴结佳合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，吴结佳经公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。

原审法院经审理查明：1996年9月3日登记的穗海新字第xx号《农村（墟镇）宅基地使用证》，记载使用人姓名简锦华，宅基地坐落xx镇xx街xx号，宅基地面积70.48平方米，混合结构层数2层，建筑面积148.96平方米。2003年8月18日海珠区村镇建房（用地）申请表中，广州市海珠区xx镇小洲村民委员会同意简锦华申请将该屋产权转给吴结佳使用。2006年12月26日广州市海珠区xx经济联合社出具证明记载，兹有我社座落在xx村xx巷xx号的房屋属于使用人为简锦华。该用地是我社集体土地。现我社同意简锦华将上述宅基地房屋全部赠与给崔医文。2007年1月5日广州市海珠区xx镇xx村民委员会同意简锦华申请将该屋产权转给崔医文使用。同日简锦华简锦华与崔医文崔医文前往广州市南方公证处对xx村xx街xx号房屋的赠与进行公证。简锦华与崔医文均没有举证证明其两人为同一集体经济组织成员。简锦华同时称其只是在2003年8月18日将广州市海珠区xx村xx街xx号房屋出售给吴结佳且收取了吴结佳的10万元，之后房屋一直由吴结佳使用，在2007年该房屋由崔医文使用，其只负责办理相关手续，但并没有收到过崔医文所称的购房款16万元。

简锦华于2015年2月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认简锦华与吴结佳之间买卖涉案宅基地房屋（位于广州市xx区xx街xx号）无效；2.确认简锦华与崔医文之间赠与涉案宅基地房屋无效；3.判令崔医文立即从涉案房屋搬出并交还简锦华。

原审庭审中，原审法院主动向崔医文释明，若涉案宅基地转让确实无效，崔医文可在本案中以反诉形式要求简锦华对其合理损失予以赔偿并对涉案房屋价值提请评估。但之后崔医文在限定的日期内未向该院提交反诉状及缴纳受理费，也未以书面或口头形式要求对涉案房屋价值进行评估。

另，简锦华曾于2014年3月7日因涉案宅基地房屋向原审法院提起诉讼，要求确认吴结佳与崔医文之间买卖简锦华名下宅基地房屋无效，并要求崔医文返还涉案房屋并支付房屋使用费。原审法院于2014年12月24日作出（2014）穗海法生民初字第212号民事判决，因简锦华提供的证据不足以证明吴结佳与崔医文存在买卖关系。且崔医文占有使用上述房屋的依据未被撤销或确认无效之前，简锦华要求其立即搬离涉案房屋并支付房屋使用费，没有事实和法律依据为由驳回简锦华的诉讼请求。

原审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。广州市海珠区xx村xx街xx号属于广州市海珠区xx经济联合社集体用地，性质属于宅基地房屋，其出让、转让等权益均受法律限制，现吴结佳、崔医文均未举证证明其属于广州市xx经济联合社成员，根据上述法律规定，简锦华与吴结佳、崔医文之间不能买卖、赠与上述房屋。故简锦华与吴结佳间的买卖行为及简锦华与崔医文间的赠与行为均违反了法律的强制性规定，该买卖行为及赠与行为应为无效，对双方当事人自始没有法律约束力。因此简锦华要求确认其与吴结佳之间买卖涉案宅基地房屋无效、确认其与崔医文之间赠与涉案宅基地房屋无效的主张，予以支持。由于涉案宅基地房屋的转让行为被确定无效后，因该行为所取得的财产，应当予以返还，因此简锦华要求崔医文交还涉案宅基地房屋的主张，予以支持。

由于涉案宅基地房屋转让被确定无效，因此崔医文因该转让行为所受的损失可向简锦华主张。但本案在庭审过程中经原审法院主动向崔医文释明，告知崔医文可申请对涉案房屋价值进行评估并在本诉中以反诉形式要求简锦华对其所受损失承担赔偿责任。但之后崔医文并未提交反诉状及缴纳受理费用，也未以书面或口头形式要求对涉案房屋价值进行评估。就本案而言，首先崔医文并未以反诉形式在本案中明确起诉要求简锦华向其承担赔偿责任；其次，崔医文未与简锦华对涉案房屋价值达成一致，也没有提出申请就涉案房屋价值进行评估，而在无法确定涉案房屋价值的情况下自然也无法确定赔偿数额。因此本案中，对于崔医文所受损失等问题不予处理，崔医文可另循途径解决。

原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，于2015年8月4日作出如下判决：一、简锦华与吴结佳于2003年8月18日转让广州市xx区xx街xx号宅基地房屋的行为无效；二、简锦华与崔医文于2007年1月5日赠与广州市xx区xx大街xx号宅基地房屋的行为无效；三、崔医文在本判决生效之日起3个月内将广州市xx区xx街xx号宅基地房屋腾空并交还给简锦华。本案诉讼费6550元由崔医文负担。

判后，上诉人崔医文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院没有直接确认公证文书无效的权利。l、崔医文与简锦华之间的房屋赠与合同经过了广州市南方公证处的公证，而原审法院忽视了房屋赠与合刚经过公证的客观事实，规避了司法权威公正机构即“公证处”的权利，直接确认该项赠与无效，显然不符合法定程序。2、依据《合同法》第186条的规定，经过公证的赠与合同，赠与人不能任意撤销。3、如果法院直接确认公证处公证过的文书无效，则反面说明公证处存在过错，是否应考虑追加南方公证处作为第三人。二、原审判决未尊重事实，适用法律不当，且违反法定程序。1、根据《宪法》和《民法通则》的规定，房屋属于公民的个人合法财产，财产所有人依法享有对其房屋的占有、使用、收益和处分的权利。因此法律没有明确禁止村民自有房屋本身的买卖。2、《土地管理法》第63条规定的导致集体土地流转的原因中不包括村民房屋的赠与。3、涉案房屋的赠与，是简锦华出于完全、自愿、真实的意思表示。三、认定赠与合同是否有效，应以《合同法》中规定的合同有效要件为标准。四、涉案房屋已是崔医文的整个家庭赖以生计的唯一居所。五、简锦华严重违背诚实信用原则。为此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判涉案房屋赠与合同有效；2、判令由简锦华承担全部诉讼费用。

被上诉人简锦华答辩同意原审判决，不同意崔医文的上诉请求。

被上诉人吴结佳经本院合法传唤未到庭表明意见。

经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。涉案房屋是在农民集体所有的土地上建造的宅基地房屋，而吴结佳、崔医文并非简锦华所在集体经济组织成员。现简锦华将涉案房屋通过买卖、赠与等方式转让给吴结佳、崔医文，实际上也将农民集体所有的土地使用权转让给吴结佳、崔医文，该行为违反了上述法律规定，故原审法院认定简锦华与吴结佳间的买卖行为及简锦华与崔医文间的赠与行为应为无效，是正确的，本院予以认可。关于崔医文上诉提出该赠与行为已经过公证文书确认的问题，根据《中华人民共和国公证法》第三十六条关于“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外”及第四十条关于“当事人、公证事项的利害关系人对公证书的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼”的规定，原审法院在民事诉讼中依法认定当事人之间经公证的赠与行为无效，并无不当。涉案宅基地房屋的转让行为被确定无效后，因该行为所取得的财产应当予以返还，因此原审法院判令崔医文向简锦华腾空交还涉案房屋是可行的，本院亦予维持。在原审过程中经原审法院主动释明，崔医文并未反诉提出其因赠与行为无效所受损失的赔偿主张，故原审法院在本案中对于崔医文所受损失问题不予处理并无不当，崔医文可另循法律途径解决。

综上所述，崔医文的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费6550元，由上诉人崔医文负担。

本判决为终审判决。

审判长 蔡培娟

审判员 黄嵩

审判员 谭红玉

二〇一六年二月十九日

书记员 仪文娟