黄宝洁、王治国、莫大超与黄全新、范月坤、方记连、范建强合同纠纷二审民事判决书

广州市中级人民法院民事判决书

（2015）穗中法民五终字第3582号

上诉人（原审被告、反诉原告）：范月坤。

上诉人（原审被告、反诉原告）：方记连。

上诉人（原审被告）：范建强。

上述三上诉人的共同委托代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄全新。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄宝洁。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：王治国。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫大超。

上述四被上诉人的共同委托代理人：林少波，广东南方福瑞德律师事务所律师。

上诉人范月坤、方记连、范建强因与被上诉人黄全新、黄宝洁、王治国、莫大超合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年11月10日，黄全新、黄宝洁、王治国、莫大超（以下简称黄全新等四人）（反诉被告，乙方）与范月坤、方记连、范建强（以下简称范月坤等三人）（反诉原告范月坤、方记连，本诉被告范建强，甲方）签订《宅基地转让协议》，约定：1、甲方将位于广州市白云区龙归镇永兴村十一队的穗龙字第NO0007411号宅基地，面积367.95平方米另加祖地约82.05平方米，共450平方米的土地使用权转让给乙方，乙方享受永久使用权；2、每平方米3600元，总价为1620000元，分二期付款，第一期签订协议时付1120000元，余款6个月内一次性付清；等等。1999年11月22日，广州市白云区龙归镇人民政府颁发穗龙字第NO0007411号《农村（墟镇）宅基地使用证》，载明：使用人范月坤，面积367.95平方米，建筑面积220平方米。2010年11月10日，范月坤出具《收据》，载明收到黄全新104万元。2011年5月11日，范月坤出具收条，载明“今收到王老板交买地尾数款共50万元伍拾万正全部结清”。

2014年5月5日，黄全新等四人向原审法院提起本案诉讼，诉称：我方与范月坤等三人共同签订了签订《宅基地转让协议书》后，我方如期足额向范月坤等三人支付转让款。但我方开始施工建房后，被城管部门告知该建设属于违章建筑，必须停止建设。由于我方前期建设已投入将近百万元的资金，而范月坤等三人作为该地的集体土地拥有人，违反法律强制性规定转让给我方，明显存在过错，理应对我方前期投入的建设费用承担赔偿责任。双方签订的《宅基地转让协议书》违反《中华人民共和国土地管理法》强制性的规定，应认定为无效。故请求法院判令：1、确认黄全新、黄宝洁、王治国、莫大超与范月坤、方记连、范建强共同签订的《宅基地转让协议》无效；2、请求判决范月坤、方记连、范建强连带向黄全新、黄宝洁、王治国、莫大超返还宅基地转让款162万元并按照中国人民银行贷款利率支付利息，直至实际还清之日止（前期转让费112万元从2010年11月10日至2011年5月10日期间利息33600元及全部宅基地转让款162万元暂计从2011年5月11日至2014年5月11日的利息291600元，暂合计325200元）；3、范月坤、方记连、范建强连带向黄全新、黄宝洁、王治国、莫大超赔偿损失共计812512.2元（水泥费用117004元、化粪池费用5000元、混凝土费用146720元、钻柱费用63080元、电线／水电费12481元、人工费130000元、钢筋材料费162912.2元、报建费110000元、办危房证费用9000元、拉泥费29460元、杂费26855元）；4、本案的所有费用由范月坤、方记连、范建强承担。

范月坤、方记连，范建强原审辩称：双方签订的宅基地转让协议，约定转让是宅基地的房产，符合法律的规定。拆除原房产重建为黄全新等四人的个人行为，违反合同约定，并强行建筑12层的高楼，不符合农村民房的建设强制性标准，其过错在于黄全新等四人，如有造成损害，应由其自行承担，黄全新等四人所提供的所有证据包括收据、发票等都没有原始发票对应，是否已经发货，是否使用、无法知悉。如黄全新等四人未证实其建筑所带来的损失及建设工程花费，应以评估报告为准。对评估报告没有异议，但评估报告第2页所显示的标的勘查标的面积457.87平方米，而根据合同仅约定宅基地的面积367.95平方米，因此本案即使我方需要赔偿也不应该超过宅基地证所显示的出售面积。黄全新等四人在涉案宅基地上拆除我方原有的一间平房，应予以返还，并支付自2010年11月10日起实际占有该平房的合理费用。同时反诉请求：1、黄全新、黄宝洁、王治国、莫大超返还平房一间（估价20万元）；2、黄全新、黄宝洁、王治国、莫大超自2010年11月10日起按每月1000元的租金向范月坤、方记连、范建强支付房屋占用费至反诉请求第一项实际履行完毕之日止（暂计至2014年7月10日止共44个月共计44000元），黄全新、黄宝洁、王治国、莫大超承担本案的诉讼费用。

原审庭审中，黄全新等四人主张签订合同前三天交付了定金8万元，签订合同时交104万元，2011年5月11日交了50万元，已全部付清购地款162万元，范月坤等三人已经收回定金收条。范月坤等三人确认收取了154万元。黄全新等四人请求赔偿812512.2元，其中报建费11万元，危房费9000元，并提交收据、送货单、混凝土送货单及相片等证据予以证明，其中广州白云龙归永兴经济发展公司于2011年6月1日向黄全新等四人出具《白云区农村专用收据》，载明：“缴款单位黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新（11社范月坤转让）摊销费11万元”；2010年11月26日，范月坤出具收据，载明：“平地450平方，办危房证一个450平方，共9000元（玖仟元）包证，包平地”。依黄全新等四人的申请，原审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司（下称华盟价格事务所）对涉讼穗龙字第NO0007411号宅基地，面积367.95平方米另加祖地约82.05平方米上建设物的工程造价进行评估。华盟价格事务所作出穗华价估（2014）817号《价格评估结论书》，载明：1、标的概况为：“本次评估对象位于广州市白云区龙归镇永兴村瑚琏直街与瑚琏西街交汇处附近。根据《农村（墟镇）宅基地使用证》（证号：穗龙字第NO0007411号）标示，该宅基地面积为367.95平方米。经勘查，标的建基面积为457.87平方米，据当事人所述，这是由于标的建基面积包括上述宅基地及其祖地的面积。评估人员现场勘查时，现场已建好地基、9条承重柱钢筋混凝土、部分承重柱钢筋、2个化粪池、1个电梯井（首层地面以下部分）”；2、项目和数量为：“地基、承重柱（钢筋混凝土）、承重柱钢筋、电梯井承重柱钢筋、电梯井（首层地面以下部分）、化粪池共6项”；3、评估涉讼宅基地上建设物的建造价格为653689元。黄全新等四人对上述报告没有异议；范月坤等三人对评估报告没有异议，但认为评估报告第2页所显示的标的经勘查标的面积457.87平方米，而《宅基地转让协议》约定宅基地的面积367.95平方米，故在本案中即使我方需要赔偿也不应该超过宅基地证所显示的出售面积。王治国支付了评估费6540元。范月坤等三人主张涉讼宅基地上有一间平房，对方应予以赔偿，并提交照片及卫星云图予以证明。

原审另查明：黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新不是涉案房产所在地的集体经济组织成员。

原审法院认为：双方签订的《宅基地转让协议》实质是宅基地及房屋的买卖，违反了法律的强制性规定，依法为无效合同。双方明知上述情况仍买卖该宅基地，故对于合同无效双方均有过错，过错比例应认定为双方各负50%。无效合同自始没有法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案虽然范月坤等三人仅确认收取了购地款154万元，154万元与黄全新等四人提交的2份收据载明的总金额一致；黄全新等四人主张签订合同时已支付定金8万元，后来支付购地款154万元，与合同约定购地总价1620000元，分二期付款，第一期签订协议时付1120000元（1040000＋80000），余款6个月内一次性付相吻合；范月坤于2011年5月11日出具收条，确认收到买地尾数款共50万元，全部结清。据此，黄全新等四人主张含定金8万元在内，已全部支付给范月坤等三人购地款162万元的事实，予以确认，其请求范月坤等三人予以返还，于法有据，予以支持。黄全新等四人在涉讼宅基地上进行投资建房，已建成地基，不能返还，故范月坤等三人应当折价返还。华盟价格事务所作出穗华价估（2014）817号《价格评估结论书》，内容真实，程序合法，可作为本案认定事实的依据。价格评估结论书评估涉讼宅基地上建设物的建造价格为653689元，予以确认。故范月坤等三人应当补偿黄全新等四人建房投资款653689元。

双方应各自按过错比例对对方损失承担50%的赔偿责任。因双方约定购地款的付清时间是2011年5月11日，故本案162万元的利息损失应自2011年5月12日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，范月坤等三人应承担上述利息损失的50%。黄全新等四人支付的摊销费11万元，办理涉讼宅基地危房证及平地费用9000元，应属于涉讼合同无效而导致的损失，范月坤等三人应赔偿黄全新等四人59500元（119000×50%）。评估费6540元，由双方按过错比例进行承担，双方各自承担3270元。范月坤、方记连主张涉讼宅基地上有一间平房，但于举证期限内，未能有效举证，足以证明涉讼平房的实际存在及价值，故其反诉请求返还平房一间及支付租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年3月23日作出如下判决：一、确认黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新与范月坤、方记连、范建强于2010年11月10日签订《宅基地转让协议》无效；

二、在本判决生效之日起五日内，范月坤、方记连，范建强向黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新返还162万元并支付利息的50%（以162万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，计付自2011年5月12日起算至付清之日止利息的50%，以不超过本金为限）；三、在本判决生效之日起五日内，范月坤、方记连，范建强向黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新补偿建房投资款653689元；四、在本判决生效之日起五日内，范月坤、方记连，范建强向黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新赔偿损失59500元；五、驳回黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新的其他本诉请求；六、驳回范月坤、方记连的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费28862元，由范月坤、方记连，范建强共同负担24419元，黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新共同负担4443元；反诉受理费4960元，由范月坤、方记连共同负担。评估费6540元，由范月坤、方记连，范建强共同负担3270元，黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新共同负担3270元。

判后，上诉人范月坤、方记连、范建强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案《宅基地转让协议》系双方真实意思表示，亦经过该宅基地所在集体的备案同意，符合合同构成要件，依法应认定为有效合同。一审法院认为该协议违反法律强制性规定，但却没有阐明违反的是哪一法律或者行政法规的强制性规定，难以令人信服。二、即使《宅基地转让协议》无效，过错方也只是黄全新等四人。依据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第十三项，城镇居民是被禁止在农村购买宅基地的，但上述规定并不禁止农村农民的出让行为。黄全新等四人具有明显的故意，其行为是导致合同无效的全部原因，其应当承担由此产生的所有法律风险及损失。三、如本案《宅基地转让协议》无效，因该协议无效而导致的所有经济损失应由黄全新等四人自行承担。1、合同无效只涉及合同签订时各自取得财产的返还。2、黄全新等四人因履行无效合同而产生投资建房资金、摊销费、办理宅基地危房证及平地费用等应由黄全新等四人自行承担。3、因合同无效扩大部分的损失，不应由我方承担。四、即使合同无效，根据该合同所涉及的转让款也只有154万。黄全新等四人提交的证据只证明其交付了154万元转让款，其余8万元其诉称为订金但却未提交任何证据予以证明，故黄全新等四人应承担不能举证的不利后果。五、黄全新等四人签订合同后出尔反尔的行为，违背了诚实信用的民事行为准则。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令驳回黄全新、黄宝洁、王治国、莫大超的诉讼请求；3、判令黄全新、黄宝洁、王治国、莫大超承担本案诉讼费用。

被上诉人黄全新、黄宝洁、王治国、莫大超答辩认为：一审判决认定事实、法律依据正确，请求维持一审判决。

经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。

二审中，范月坤等三人提交一份见证书，拟证明涉案宅基地上的房屋以赠与名义与宅基地一起转让给黄全新等四人。黄全新等四人质证后认为：该证据不属于新证据。房屋不在涉案宅基地上，而是在旁边的地上，一审法院也调查过这个事实，我方购买的只是土地，没有房屋。

二审中，黄全新等四人述称除了收据可以证实其支付的转让款154万元外，剩下的8万元是在签订涉案协议之前已经作为定金以现金方式支付给了范月坤等三人。范月坤等三人述称涉案房屋位置属于李坑生活垃圾焚烧发电厂的二期搬迁范围内，无法继续报建，对此情况，黄全新等四人表示不清楚，黄全新等四人同时确认涉案房屋未再建。

本院认为：本案二审争议的焦点问题有二：一是黄全新

等四人支付给范月坤等三人的转让款是多少；二是涉案《宅基地转让协议》是否无效及无效后的损失负担。

一、关于黄全新等四人支付的转让款的数额问题。双方签订的《宅基地转让协议书》约定涉案土地使用权的转让款是162元，黄全新等四人提供了两张收据证实其付款情况，该两张收据载明其共支付了154万元转让款。对于剩余的8万元转让款是否支付的问题，黄全新等四人表示该笔款项作为定金在涉案协议书签订之前已经现金支付，然范月坤等三人对黄全新等四人的上述说法不予确认，且表示双方协商减免了8万元的转让款，故其实际只是收取了154万元转让款。由于双方的陈述均缺乏充分证据予以证实，故本院只能根据优势证据原则对此问题进行审定，由于双方签订的协议书约定转让款是162万元，而黄全新等四人持有的最后收据明确载明“今收到王老板交地尾数款共50万元伍拾万正，全部结清”，再考虑到8万元是一笔较大款项，范月坤等三人所述双方协商减免该笔款项却没有任何书面证据证实，不符合情理，原审法院综合判断认定黄全新等四人支付的转让款是162万元，并无不当，本院予以维持。

二、关于《宅基地转让协议》是否无效及无效后的损失负担问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，范月坤等三人与黄全新等四人签订的《宅基地转让协议》违反上述规定，原审法院认定该协议无效并认定双方对此各负50%的过错责任，并无不当，本院予以维持。因黄全新等四人在本案一审中将其建设涉案房屋所支出的成本均作为损失主张由范月坤等三人负担，根据双方所负过错责任的比例，宜双方各自负担涉案房屋所支成本的50%；且根据范月坤等三人的陈述，涉案房屋所在地块属于李坑生活垃圾焚烧发电厂的二期搬迁范围内，无法继续报建，黄全新等四人亦确认现在涉案房屋并无继续在建，原审法院判令由范月坤等三人补偿黄全新等四人全部建房投资款653689元，既与黄全新等四人的诉讼请求相矛盾，又不符合涉案协议无效的责任认定，更不符合公平合理原则，本院对此予以改判，判令范月坤等三人只需负担建房投资款的50%，即范月坤等三人向黄全新等四人补偿建房投资款326844.5元。至于黄全新等四人的其他损失以及给付转让款的利息损失，原审判令双方各负担50%，合情合理，本院予以维持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，唯判令范月坤等三人补偿全部建房投资款欠妥，本院予以调整，其他处理结果予以维持。上诉人范月坤、方记连、范建强的部分上诉请求成立，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：

一、维持广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第372号民事判决第一、二、四、五、六项；

二、变更广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第372号民事判决第三项为：在本判决送达之日起五日内，范月坤、方记连、范建强向黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新补偿建房投资款326844.5元。

本案一审本诉受理费28862元，由范月坤、方记连、范建强共同负担18219元，黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新负担10643元；反诉受理费4960元，由范月坤、方记连共同负担；评估费6540元，由范月坤、方记连、范建强共同负担3270元，黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新共同负担3270元。二审案件受理费24419元，由范月坤、方记连、范建强负担18219元，黄宝洁、王治国、莫大超、黄全新负担6200元。

本判决为终审判决。

审判长 吴国庆

审判员 李民

代理审判员 姚伟华

二〇一五年八月三日

书记员 邹文芳