小区业主可否通过“多数决”启动旧改？

一、基本案情

夏某为某酒店主楼（以下简称“案涉物业”）多个房屋的所有权人。2010年4月21日，案涉物业的业主召开临时业主大会审议重建事宜，并通过了〔2010〕1号决议，即“同意酒店重建，并委托某实业公司进行重建开发，重建协议由各业主与受托单位协商签订”。

2011年4月11日，某实业公司向市规划局提出案涉物业报建请示。随后，市规划局复函提出“因案涉物业部分产权已销售，拆除重建应取得所有物权所有人同意并共同申请。”

2016年1月，某实业公司向市城郊人民法院提起诉讼，请求判决夏某依规划、住建等行政部门的要求提供身份证复印件、其所有的涉案物业的《土地房屋权证》原件及授权委托书，并协助办理规划、报建手续。

市城郊人民法院经审理认为，夏某作为案涉物业的业主，业主大会作出的决议对其具有效力，夏某应当履行协助义务，向某实业公司提供相关规划报建材料。

夏某不服，向市中级人民法院提起上诉。市中级人民法院经审理判决，驳回上诉，维持原判。

二、争议焦点

能否依据业主大会决议要求夏某协助办理规划报建手续？

三、法院观点

夏某作为案涉物业的业主，业主大会作出的决议对其具有约束力。决议决定由某实业公司对案涉物业进行重建，夏某等业主提供材料是重建决议所衍生的业主义务，也是该决议对全体业主具有约束力的法律效力而产生的业主附随义务。夏某应当履行协助义务，向某实业公司提供相关材料。

四、法律依据

《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”

五、律房律地告诉您

本案中，市中级人民法院阐释了“多数决”的构成要素及其对业主的约束力，是依据“多数决”解决拆迁问题的一次大胆尝试，为打破动迁僵局提供了新思路。

首先，业主通过“多数决”对建筑物实施改建、拆除重建，具有法律依据。

我国《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：......（五）改建、重建建筑物及其附属设施；......决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。......”

经“双三分之二”以上的业主同意，就可改建、重建建筑物。实施改建、重建则需对原有建筑物进行部分或全部拆除。那么，同意拆除原有建筑物则是业主处分不动产权的一种形式。

因此，律房律地认为，在政府征收和“三旧”改造实践中，业主有权通过“多数决”对建筑物进行改建或拆除重建。

其次，改建、拆除重建“多数决”的形成应符合法律规定。

《物权法》第七十六条规定了改建、重建建筑物由业主共同决定，但“如何”共同决定未予以明确。“如何决定”内涵包括两个方面：一方面是谁来共同决定，是业主大会还是业主委员会；另一方面是依据何种程序决定。

《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》就上述两方面作出了详细规定。

1、“多数决”应是经业主大会通过的决议。

《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：......（六）改建、重建建筑物及其附属设施；......”第十二条第三款规定，”“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，......”

《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条规定，“业主大会决定以下事项：......（七）改建、重建建筑物及其附属设施；......”

根据上述规定可知，改建、重建建筑物的决议只能由业主大会作出。

2、“多数决”应符合业主大会的表决程序。

《物业管理条例》第十三条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”第十四条第一款规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。”

《业主大会和业主委员会指导规则》第三十条规定：“业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。”

根据上述规定可知，业主大会可通过定期会议或临时会议作出决定，召开临时会议则需经20%以上的业主提议。议前15日通知，议后物业管理区域公告决定。

总而言之，一项合法有效的改建、重建建筑物的“多数决”，不仅在实体内容上要合法，程序也要合法。即需由业主大会依法定程序和议事规则作出，且不得侵犯业主合法权益。否则，业主可以请求人民法院予以撤销。

再次，合法有效的“多数决”，对全体业主具有约束力。

《物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

业主大会一旦经合法程序召开，并由符合法定比例的业主表决通过，将对所有业主产生约束力。推而论之，不论业主在表决过程中投支持票还是反对票，均有履行业主大会决议的义务；业主亦无权以不同意决议内容为由，拒绝履行业主大会决议。

本案中，市中级人民法院认为：〔2010〕1号决议经生效的市中级人民法院（2011）第107号民事判决书和高级人民法院（2012）第32号民事裁定书中认定有效，是合法有效的决议，对案涉物业所有业主具有约束力。作为案涉物业的主业，夏某应当履行此决议项下的业主义务及业主附随义务，协助某实业公司。

故此，律房律地认为，在政府征收和“三旧”改造实践中，业主多数决同意对建筑物进行改建、重建，投反对票的业主也当履行此决议，配合相关单位开展拆除、建设工作。

最后，改建、重建单位有权要求业主履行决议项下的义务，配合实施改建、重建。

改建、拆除重建决议作出后，若业主拒不配合，谁有权向人民法院提出诉请，要求业主配合。在本案中，市中级人民法院在也给出了答案。

市中级人民法院认为，某实业公司作为重建的受托者与本案具有直接的利害关系，夏某主张主体不适格的理由不成立，不予采纳。不过，值得注意的是，某实业公司接受委托的事项系经〔2010〕1号决议表决通过。若非经业主大会表决通过，则可能被法院认定为不适合的主体。

所以，律房律地认为，当业主不配合履行改建、拆除重建决议项下的义务时，除业主委员会代表业主大会起诉外，也可由改建、拆除重建单位向人民法院提起诉讼。不过，该改建、拆除重建单位需为经业主大会表决通过的受托单位。

总的来说，业主有权通过“多数决”对建筑物实施改建、重建，但其表决内容及程序均应符合法律规定，不得侵犯业主的合法权益。司法判决认可业主要求改建、重建建筑物的“多数决”，不仅有利于保障业主的合法诉求、改善人居环境，还有利于减少征拆问题对社会稳定的影响，破解动迁僵局，具有非常大的实践意义。