一、双方当事人

       一审原告（反诉被告）、二审上诉人、再审申请人：中行

       一审被告（反诉原告）、二审上诉人、再审被申请人：汽修厂

       二、案件事实

       1993年4月22日,汽修厂与中行签订一份《合作建房合同》，约定由汽修厂出土地（该土地性质为国有划拨工业用地，未纳入土地批租）、中行出资金，共同建一栋12层的办公楼并五五分成，其中北侧往上十二层属中行所有,南侧往上十二层属汽修厂所有。签订合同过后，汽修厂向规划局出具一份《请示报告》，申请对该生产办公楼不纳入土地批租。规划局同意了汽修厂的申请。

       1997年底，综合办公楼完工，双方都占有各自部分并实际投入使用。

       2001年12月7日，修造厂整体改制，将其国有经营性净资产1631.11万元作为对改制后新公司汽修公司的国有出资额,占注册资本的74.14%。之后,改制后的汽修公司单方办理了全部12层综合办公楼的《房屋所有权证》。

       2004年12月28日,汽修公司再次单方办理了含全部12层综合办公楼占地面积的《国有土地使用权证》。

   中行提起诉讼,请求确认《合作建房合同》有效,并确认其对12层办公楼享有所有权；汽修公司提起反诉,请求确认《合作建房合同》无效,并确认其对12层综合办公楼享有产权及占地使用权。

       三、争议焦点

       双方签订的《合作建房合同》的是否有效？中行能否取得该12层办公楼约定部分的所有权？

       四、法院判决

       一审法院认为：《合作建房合同》的性质为房屋买卖合同，且该合同有效，中行对其占有和使用的办公楼享有房屋所有权。

       二审法院认为：《合作建房合同》因违反《国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房地产案件解答》等禁止性规定,应认定为无效。因《合作建房合同》无效,故中行继续占有涉案不动产已无事实和法律依据。汽修公司以不动产登记权利人身份,有权要求中行腾退房产。中行对于其投入的资金的返还及损失部分,可另行主张权利。

       再审法院认为：《合作建房合同》的内容符合共同投资、共担风险、共享利益的法律特征,但双方是在划拨土地上合作建房,建成后双方分配房屋用作办公用房,划拨土地没有变性,涉案房屋也未用于销售谋取利益。故涉案合作建房行为不能等同于普通的合作开发房地产行为,《合作建房合同》的性质即是一般的合作建房合同。中行依据《合作建房合同》投资建设、占有涉案房屋的权益合法有效。但其请求确认其对占有房屋的所有权,因还未得到有批准权的人民政府的批准,条件尚不具备,人民法院还不能支持。综上,再审法院改判：《合作建房合同》及《协议书》有效,驳回中行及汽修公司的其他诉讼请求。

       五、法律依据

   《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条

   《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）

       六、律地评析

       本案需要阐明的问题有三个方面，即《合作建房合同》性质、效力及法律后果。

1、关于《合作建房合同》性质。

《合作建房合同》约定汽修厂出地、中行出资,双方合作改造汽修厂老旧综合办公楼并按5∶5分配重建新房的主要内容,体现了合作建房双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点,一审认定合同性质为名为合作建房合同实为房屋买卖合同不妥,合作建房主要收益分成方式包括：分房和售房利润分成,本案中行投资收益方式为分房,符合合作建房常见的投资分配形式。

       2、关于合作建房合同的效力。

       从合同的内容看，双方约定得不具体、不明确。有关中行约定取得的讼争标的物土地使用权和分配房屋所有权证的性质如何？即所占划拨土地以后是否变性为出让土地？不过，虽然约定不甚详尽,但在当时（指2005年之前）并未违反法律、法规强制性规定，故合作建房合同是有效的。（另请参考法释[2005]5号司法解释第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”）

3、关于涉案房产在本案应如何处理的问题。

如上所述,《合作建房合同》及办证《协议书》等合作建房合同有效,合同双方当事人应当继续履行“为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”的合同义务,如需变更用地性质为出让,尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变用地性质,要变更部分划拨用地的使用权人,也需报有批准权的人民政府审批。故中行主张确认其分得房地产的所有权的请求,目前尚不具备办证的法定条件。