“现状交付”的约定不能免除国土部门“净地”出让的责任

【裁判观点】

虽然双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条第（二）项规定出让人在交付土地时该宗地应达到条件为“现状土地条件”，但其属预先拟定的条文，附后空白栏处并未填写相关内容，故其实质上属既定的格式条款。

上诉人作为土地开发建设与管理的职能部门，在土地出让包括签订合同的过程中不仅要与受让方达成合意，同时也要确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定，不应存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵。若出让的土地上存在建筑设施未拆除等障碍导致受让方无法利用土地的，则必然导致受让方无法实现合同目的的结果。对此，国土资源部等部门也多次发文要求土地出让应做到“净地”出让，即在出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等。上诉人非“净地”出让的行为既有违相关政策和法律的规定，最终也会导致合同相对方无法实现合同目的。

经法院查明，案件相关事实足以证明上诉人未“净地”出让导致被上诉人长期无法开发利用涉案土地，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定情形，故被上诉人依法有权要求解除合同。

【裁判文书】

浙江省金华市中级人民法院

行 政 判 决 书

（2017）浙07行终74号

上诉人（原审被告）永康市国土资源局，住所地浙江省永康市华丰中路18号。

法定代表人朱跃忠，永康市国土资源局局长。

委托代理人周云广，永康市国土资源局副局长。

委托代理人楼建航，浙江航正律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）胡炜，男，汉族，1990年10月13日出生，住浙江省永康市。

被上诉人（原审原告）应林光，男，汉族，1973年11月10日出生，住浙江省永康市。

被上诉人（原审原告）应林枝，女，汉族，1970年6月25日出生，住浙江省永康市。

被上诉人（原审原告）应林滔，男，汉族，1975年11月13日出生，330722197511133417，住浙江省永康市。

四被上诉人共同委托代理人张劲，上海市方旭律师事务所律师。

上诉人永康市国土资源局因土地出让行政协议一案，不服浦江县人民法院（2016）浙0726行初28号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过询问当事人、阅卷等方式进行了审理。上诉人永康市国土资源局的行政负责人朱跃忠及委托代理人周云广、楼建航，被上诉人胡炜、应林光、应林枝及委托代理人张劲到庭接受询问。因案情复杂，本案经浙江省高级人民法院批准延长审理期限3个月。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。

原审法院认定：2010年2月，永康市国土资源局经永康市人民政府批准，永康市国土资源局发布公告，招标出让永康市下园朱201号地块国有建设用地使用权，公告明确了出让地块的基本情况和规划指标要求，出让地块以现状出让，由投标人自行勘察现场等。原告参与竞拍，并以6706万元中标成交。2010年3月10日原、被告双方签订了关于下园朱201号地块的《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：出让宗地面积5547.39平方米，用途为商住，出让年期为商业40年，住宅70年。土地使用权出让金为6706万元；被告作为出让人应在2010年4月10日前将出让宗地交付给受让人；原告于2010年10月10日之前进行开工建设。合同另约定：由于被告未按时提供出让土地而致使原告本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，被告应当按原告已经支付的国有建设用地使用权出让价款的日千分之一向原告给付违约金：被告延期交付土地超过60日，经原告催交后仍不能交付土地的，原告有权解除合同被告应退还已支付的出让价款，原告并可请求被告赔偿损失等；出让人未能按期交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。《国有建设用地使用权出让合同》签订后，原告依约按时全额缴纳了土地使用权出让金6706万元及契税201.18万元，印花税3.353万元。并申请办理了出让土地使用权登记，经审核无异后，由永康市人民政府于2010年5月24日颁发了编号为“永国用（2010）第3416号”的土地使用权证。讼争土地出让后，因该出让地块的水、电、路等基础设计配套不到位，且因拍卖的土地上还有一尚在使用的公共厕所，一半在红线内，有一变压器也在红线内，至今未移除。根据《国有建设用地使用权出让合同》后附红线图可以看出，图线中部分红线与相邻建筑物重叠等原因，导致原告无法进场施工，为此原告多此与被告联系，反映相关问题。被告方虽组织了系争地块违章建筑的拆除但始终未能彻底解决地块遗留问题，造成原告无法动工建设。为此，被告于2014年7月18日向永康市人民政府发文永土资（2014）28号《关于永康市下园朱201号地块情况的汇报》，该文件载明土地出让后，因出让地块的水、电、路等基础设施配套不到位，及存在违法建（构）筑物等一些遗留问题，导致受让四年之久都无法进场施工。期间，受让人曾多次向江南街道反映情况，都无法解决，目前，受让人向我提出要求解决遗留问题或退还土地并赔偿受让人在该地块投入的各项成本共计10906.85万元（相关材料附后）。出让地块当时是为了解决为尔工贸的债权债务问题，市政府督办我局以最短的时间进行出让，由于时间仓促，未能实施净地出让。之后，虽然江南街道也曾组织出让地块违章建筑的拆除，但未彻底解决该地块的遗留问题，所以造成受让人受让土地4年后仍未能进场施工，造成了闲置用地。根据相关法律法规规定，受让人可以向出让人提出终止履行合同并请求退还土地，报经市政府批准后，出让人收回国有建设用地使用权，并根据成因及实际情况给予适当补偿。为维护受让人的合法权益，妥善解决闲置土地问题，我局建议由市政府协调相关部门合力解决或根据现行相关用地政策予以置换或收回国有土地使用权，给予受让人适当补偿。永康市政府收到该报告后，有关领导也在该报告上作出批示，要求相关部门提出具体方案，妥善处理。但时至今日系争土地已闲置超过六年，原告迟迟无法进场建设。为此原告诉至法院提出前述诉讼。

原审法院认为，本案的争议焦点有四个：1、讼争土地有无交付；2、本案被告有无违约；3、被告的违约行为是否构成根本违约；4、原告是否有权解除合同，要求被告退还已支付的土地出让金，并要求被告承担违约责任。关于讼争土地有无交付。经庭审查明及原被告提供的相关证据表明，原告已于2010年5月24日取得涉诉土地的土地使用权，办理了相应的土地使用权证。原告随即将该土地抵押给中国工商银行股份有限公司武义支行用于抵押贷款，至今共办理抵押登记四次。原告方在办理了土地使用权证后的这么多年时间里积极地为土地开发而准备，办理了相关的一系列手续。原被告之间没有书面的土地交付手续，但从以上的一系列行为可以推定为已履行了土地交付手续。关于本案被告有无违约。1、根据证据《专题会议纪要》及《建设用地项目呈报材料》可以看出：永康市人民政府曾于2010年1月4日召开关于系争地块的出让工作协调会，被告作为与会单位之一参加，会议要求与会各单位开展系争地块的拆违统一行动，确定地块出让红线图，并由被告负责做好系争地块的定桩、放样工作，于同年2月9日组织招标，以期达到净地出让的目的。然而，仅仅四天后，被告就作出《建设用地项目呈报材料》。在系争地块未达到净地出让的标准情况下，被仓促出让，造成系争地块未能以净地标准出让的事实；2、根据证据《土地估价报告》可以看出，被告出让系争地块的拍卖价格依据是《土地估价报告》，而该《土地估价报告》明确：“本次评估地价定义为估价对象在估价基准日，土地用途为二类居住用途，设定土地使用年限商业40年、住宅70年，土地开发程度宗地达到“五通一平”（通路、通电、通水、排污、土地平整）的国有土地使用权出让起始价格。”由此可见：被告显然是以“五通一平”的净地标准对外进行出让拍卖并出让系争地块的，但实际履行中却未能交付合格的地块给原告；3、根据证据《国有建设用地使用权出让合同》显示：首先，合同中虽然有条款阐述被告交付系争地块时需达到的现状土地条件，但现状条件后为空白，并无明确约定。本院认为，既无特别约定，则应当依净地标准或符合合同目的之标准出让。4、通过证据《延期申请书》、《工作联系单》、《补充协议》可以看出，由于系争地块存在厕所未拆、变压器未移、施工围墙未围、周边水、电、路等规划配套原因，始终无法开工。该事实不由永康市江南街道办事处予以确认。5、根据证据《关于永康市下园朱201号地块情况的汇报》可以看出，被告已经客观陈述了本案所争议的事实：由于时间仓促，被告未能实施净地出让，且事后亦未能彻底解决地块遗留问题，造成原告始终无法进场使用。综合上述事实，国土资源部明令禁止国有土地使用权毛地出让及本案被告本意想净地出让，也是按照净地标准估价出让。但由于时间仓促，未能实施净地出让，签约后至今，也未能采取足够措施，完成系争地块的净地改造，导致原告始终无法根据合同目的进场施工，已构成违约。关于被告的违约行为是否构成根本违约。本案违约部分的价值虽与总合同相比价值不大，但其对合同目标的实现由重大影响，由于未能净地交付，导致原告始终未能进场施工，合同目的也不能实现，已构成根本违约。关于原告是否有权解除合同，要求被告退还已支付的土地出让金，并要求被告承担违约责任。根据前述证据及分析，被告存在违约行为，且已构成根本违约。根据《合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，原告可以解除合同，要求被告退还已支付的土地出让金，并要求被告承担违约责任。综上，本案系国有建设用地使用权出让合同纠纷，原被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表述，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当依约履行各自的权利、义务。原告依照合同约定的期限交清了全部的土地出让金，被告应当在合同约定的期限内交付适合开发的建设用地，但被告一直未能交付符合合同约定的土地，导致原告不能实现合同目的，故被告已构成根本性违约，原告依法有权解除合同，有权要求被告返还已交付的土地出让金并承担违约责任。相应的被告也有权要求返还已交付的讼争土地关于原告的损失如何确定的问题。原告认为被告未实际交付系争土地，按合同约定应按照已经缴纳的土地出让金的日千分之一向原告支付违约金。但本院认为系争土地应推定为已实际交付，但在此种情况下当事人行使解除权后的违约金如何计算在合同中没有约定。鉴于原告在本案中确实存在运营及融资成本，综合考虑，其损失可酌定以其缴纳的土地出让金的银行同期贷款利息的一至四倍的数额来确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百十三条、第一百十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、解除原、被告双方于2010年3月10日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；二、由被告永康市国土资源局返还四原告胡炜、应林光、应林枝、应林滔已缴纳的土地出让金6706万元，并支付违约金（违约金按银行同期贷款利息的三倍，从2010年4月11日起计算至判决生效之日止）；限本判决生效后十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费804022.5元，由被告永康市国土资源局负担591044元，原告胡炜、应林光、应林枝、应林滔共同负担212978.5元。

上诉人永康市国土资源局上诉称：一、一审认定事实错误。一审认定“讼争土地出让后，因该出让地块的水、电、路等基础设计配套不到位，且因拍卖的土地上还有一尚在使用的公共厕所，一半在红线内，有一变压器也在红线内，至今未移除。根据《国有建设用地使用权出让合同》后附红线图可以看出，图线中部分红线与相邻建筑物重叠等原因，导致原告无法进场施工”是错误的。1、上诉人一审提供的证据表明，该出让地块是原已开发使用的工业用地，水、电、路、排污设施等基础设计配套均已到位，无产权、补偿安置等经济法律纠纷，已符合净地标准，不存在配套未到位而导致无法进场施工的事实。2、《国有建设用地使用权出让合同》约定是以现状土地条件出让，且在拍卖文件中也明确，由投标人自行去现场勘察，一经投标，即视为对招标文件及地块现状无异议并全面接受，也即被上诉人对现状应当是非常清楚了解的，并承诺对现状的接受。土地现状交付后，对于土地及地上建筑物设施的处理应由受让人解决处理。公共厕所仅是小部分在用地红线范围，不是“一半在红线内”，且系临时建筑，可以随时清除，另一变压器在红线内，也是在进场时电力部门可以进行及时移除，两者均不在建筑控制红线内，无产权等法律纠纷，不会给被上诉人施工造成阻碍。即使有瑕疵，根据约定被上诉人也应视为接受该现状，且实际也不影响合同的履行。3、一审法院认定，从红线图即可以看出，图线中部分红线与相邻建筑重叠，这是罔顾事实的判断。事实上不存在与相邻建筑重叠的问题，更不是导致原告无法进场施工的原因。4、不进场施工是原告自身的行为，是原告基于对房地产市场的判断，不依照约定按期进行开发，从未有进场施工的行为，又何来无法进场施工？原告也无提供任何证据，存在进场施工的事实和被阻碍施工的事实。原告为了转嫁其经营的风险，故意寻找理由拖延开发时间，为了避免因闲置土地，导致其无法贷款进行开发，上诉人根据江南街道办事处提供的证明，为其作出一些说明，但这些说明与事实并不符合，法院仍应当依法客观调查认定。二、一审法院认定上诉人根本违约是错误的。1、上诉人实际已经履行交付土地的义务，被上诉人也实际接收土地，并以该地块进行了贷款，且进行开发前的相关审批工作，一审法院也认定是已履行交付手续。2、净地标准是建设用地出让合同是否有效的认定事实，不是认定违约事实和解除合同的条件。关于净地标准出让，法律法规没有明确规定，只是在部门规章或规范性文件中有所表述。根据《关于加大闲置土地处置力度的通知(国土资电发[2007]36号)》“实行建设用地使用权‘净地’出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。”该通知是部门规范性文件，不是法律法规。其主要目的是要处置闲置土地的问题，同时避免土地闲置浪费，但是不具有强制性。且该条规定明确是“必要的”，也即能够提供开发商进行土地开发的条件即可，就是可以进行进场施工，且通水、电的要求都是达到用地红线外围即可。一审援引的《土地估价报告》上“地价定义”虽然有“五通一平”的表述，但在该报告“估价结果和估价报告的使用”中“估价假设条件”明确是“土地开发程度到红线外‘三通一平’(通路、通水、通电、土地平整)”，一审法院断章取义，认为实际履行中未能交付合格的地块，显然是错误的。估价报告显然不能作为净地出让标准的依据。上诉人提交的证据都可以证明已经符合通电、通水、通路、排污、土地平整等条件。一审法院仅以《国有建设用地使用权出让合同》中约定现状出让条件后为空白，则认为应当依照净地标准或符合合同目的之标准出让，也是对证据选择性的认定。上诉人提供的证据，包括土地招标拍卖文件，都明确由投标人自行去现场勘察，并约定一经投标，即视为对招标文件及地块现状无异议并全面接受，这就是对现状交付的约定。所以，上诉人交付土地是符合约定的，也是符合相关规定，被上诉人足以实现其合同目的。3、关于《延期申请书》、《工作联系单》、《补充协议》、《关于永康下园朱201号地块情况的汇报》都属于为了解决土地闲置问题，并不能以此认定该地块不能进场施工的事实。4、根本违约的前提是一方违约导致合同目的不能实现，因此本案不存在根本违约的问题。上诉人提供的土地前身是已开发使用的工业用地，且证据表明已经达到“通电、通水、通路、排污、土地平整等条件”，符合净地出让的标准，至于地块上确实存在厕所临时建筑部分在用地红线内，变压器在红线内的事实，但对合同并没有“重大影响”，被上诉人从未进场施工，也没有重大影响的事实发生，故不能认定“对合同目标的实现有重大影响”，虽有瑕疵，但并未导致合同无法履行情形。因此不能认定上诉人存在违约，相反是被上诉人自身怠于履行土地开发造成土地闲置。三、被上诉人提出的解除合同请求已超过解除期限，应驳回被上诉人的起诉。上诉人在答辩状和庭审中都曾提出该事实和理由，但一审法院对此并没有依法进行审查。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。双方签订的《建设用地使用权出让合同》第三十七条规定了受让人解除合同的条件和期限，即应当在出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同。合同约定上诉人在2010年4月10日前将宗地以现状土地条件交付给被上诉人。上诉人提供的证据证明，已依约定交付土地给被上诉人。在2012年4月9日被上诉人提出延缓申请时，也没有提出过解除合同的请求。很明显，上诉人已按约定履行合同，被上诉人起诉要求解除合同的条件不成立，且已超过约定的解除合同期限(除斥期间)，根据合同法第九十五条的规定，被上诉人的解除权利消灭。四、一审法院认为“鉴于原告在本案中确实存在运营成本及融资成本，综合考虑，其损失可以酌定以其缴纳的土地出让金的银行同期贷款利息的一至四倍的数额确定。”判决“违约金按照银行同期贷款利息的三倍”计算，这是违背基本事实的。根据合同法及其司法解释规定，违约金属于补偿性的，弥补违约造成的损失。一审中，被上诉人所提供的证据仅是进行开发前期准备的相关报批和环评等手续费用，并没有实际运营的损失依据，且相对于本案的标的来说，数额较小，被上诉人也没有提供融资的证据证明融资成本多少。从上诉人提交的抵押信息查询列表可以看出，被上诉人以该地块的建设用地使用权证办理了四次抵押贷款，抵押金额6701多万元，最后抵押期限到2016年1月14日，商业银行的抵押贷款的利率并不高，也能说明被上诉人一直在利用该地块，其融资成本也是低廉的。一审法院没有审查证据，在上诉人没有提供证据证明损失事实的情况下，武断地以运营和融资成本确定银行同期贷款利息的三倍确定违约金，明显违背事实，违法法律规定，是错误的判决。如果法院判决本案根本违约成立，那么在目前房地产市场低迷情况下，包括金华在内的众多城市的房地产开发商，都可能利用建设用地出让合同履行中的瑕疵将风险转嫁给政府而故意违约不开发，这将造成土地市场的混乱。综上，请求依法撤销原判，改判驳回上诉人的诉讼请求。

被上诉人胡炜、应林光、应林枝、应林滔辩称：一、上诉人永康市国土资源局称涉案地块水、电等基础设施配套均已到位，符合净地标准。这一点一审法院已经证明涉案地块并没有达到开工标准。永康市国土资源局在自己的情况说明里也明确是因为地块的配套不到位，仓促出让，导致被上诉人一直未能进场施工。二、上诉人称以现状土地条件出让与原合同约定不符。合同原文是被上诉人同意在交付该宗土地时，应当达到的条件。现状土地条件后面是空白的，也就是说虽然双方对土地交付的条件有特别约定的条款，但条款里面的内容是空白的。结合合同目的以及上诉人根据土地估价报告所进行的拍卖，而土地估价报告依据是土地应当达到五通一平的标准。因此，土地出让合同中所涉及的地块应该是达到五通一平的净地，而非上诉人说的现状出让。三、上诉人承认了其出让的地块中确实存在厕所以及变压器的问题，变压器全部在红线范围内，厕所有一半以上在红线范围内。该事实被上诉人已经提供了相关的照片予以证明。四、上诉人出让的地块，其西南角确实存在与相邻建筑部分重叠的情况，虽然重叠范围很小，但是重叠的事实是客观存在的。五、上诉人在上诉状中陈述，被上诉人从未有进场施工的行为，根据该叙述也证明了被上诉人从未实际接受过诉争土地的事实。六、被上诉人在一审诉讼中向法庭提供的由国土资源部下发的文件，系部门规范性文件，上诉人作为国土资源局应该遵照执行，其对上诉人的土地出让行为具有约束力。七、被上诉人在一审中提供的延期申请书、工作联系单、补充协议及关于诉争地块的情况汇报，均得到上诉人的认可。特别是情况汇报，本身就出自被上诉人，系被上诉人对客观情况的真实表述。该情况汇报中，明确说明被上诉人迟迟无法进场施工的原因，就是因为诉争地块配套不到位造成的。同时，还说明被上诉人可以依法据此解除土地出让合同，并且要求上诉人退还土地出让款及承担相应的违约责任。因此，本案中被上诉人要求解除土地出让合同并且要求支付违约金的要求合理合法，而且事先已经上诉人书面确认。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人永康市国土资源局提供了以下证据：1、下园朱201号国有出让地块现状图；2、照片6张。上述证据共同证明讼争地块部分瑕疵问题已经进行了补救措施，厕所、变压器已经拆除，并且进行了围墙。被上诉人胡炜、应林光、应林枝、应林滔质证认为，对证据1、2的真实性无异议，通过上诉人提供的照片可以看出场地至今没有平整，且已被案外人圈地作停车场使用。国有出让地块现状图与实际情况有出入。上诉人出让的地块不符合合同约定，改造后仍不符合净地的标准，且已给被上诉人造成了巨额的经济损失。本院对上述证据的真实性予以认定，结合本院现场勘查情况，可以确认讼争地块内的厕所、变压器已被拆除的事实。

被上诉人胡炜、应林光、应林枝、应林滔提供了以下证据：1、照片17张，证明到目前为止讼争地块仍不符合合同所约定的五通一平及净地出让标准，不满足开发所具备的条件。2、图纸3张，第一份图纸证明上诉人开通道的默许周边可以借红线内的道路使用，客观上周边的厂区也确实将红线内的部分地块作为通道使用。第二份图纸证明红线图和他人重叠部分达到7.6207米，越过红线的地块有0.1049米，墙角线西南端有0.2149米没有被围墙围入红线图范围内。第三份图纸证明将厕所、电力井及高压线的作为一个整体绘制进去，其中红线图的大部分为停车场。3、录制时间为2017年1月16日的光盘，证明当时厕所、变压器没有拆除，红线内的停车场依然停满车辆，场地内的垃圾没有被清除，土地也没有平整，围墙没有围。上诉人永康市国土资源局质证认为，对证据1真实性无异议，但只能证明当时土地现状情况，不能证明土地交付不符合约定不能开发的事实。从照片可以看出土地基本是平整的，合同约定是现状交付，上诉人交付土地后就应由被上诉人进行自主管理，但其一直闲置，其他人借用通道也属正常。且从图纸看，所谓的通道都不在其建筑控制红线范围内。证据2真实性不认可，也无法达到其证明目的。证据3不能达到其证明目的。本院对证据1、3的真实性予以认定，证据2不能确认其来源，对其证明力不予认定。

经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。

另查明，经本院现场勘查及双方当事人共同确认，涉案地块上的厕所、变压器已由上诉人永康市国土资源局于本案二审期间实施拆除。

本院认为，本案的主要争议焦点是上诉人永康市国土资源局是否存在违约导致被上诉人胡炜、应林光、应林枝、应林滔无法实现本案所涉合同之目的。依据本案查明的事实，被上诉人2010年3月10日和上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》后，至其2016年5月9日向人民法院提起诉讼时，合同项下土地上仍存有厕所、变压器等未拆除的建筑设施，这也是导致被上诉人不能及时对涉案土地进行开发利用的主要原因。虽然双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条第（二）项规定出让人在交付土地时该宗地应达到条件为“现状土地条件”，但其属预先拟定的条文，附后空白栏处并未填写相关内容，故其实质上属既定的格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。被上诉人受让土地的目的是取得土地使用权，并通过对土地的开发利用实现一定的经济利益。上诉人作为土地开发建设与管理的职能部门，在土地出让包括签订合同的过程中不仅要与受让方达成合意，同时也要确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定，不应存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵。若出让的土地上存在建筑设施未拆除等障碍导致受让方无法利用土地的，则必然导致受让方无法实现合同目的的结果。对此，国土资源部等部门也多次发文要求土地出让应做到“净地”出让，即在出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等。据上所述，《国有建设用地使用权出让合同》关于“现状土地条件”交付土地的约定不能当然视为被上诉人在非“净地”的情况下也必须无条件接受涉案土地，上诉人仍负有在合理期限内交付“净地”的义务。否则，上诉人非“净地”出让的行为既有违相关政策和法律的规定，最终也会导致合同相对方无法实现合同目的。双方签订涉案合同的时间为2010年3月10日，合同项下土地上的厕所、变压器等设施于本案二审审理期间才予以拆除，期间间隔7年左右的时间。上诉人于2014年7月18日向永康市人民政府所作的《关于永康市下园朱201号地块情况的汇报》中，也提及“因出让地块的水、电、路等基础设施配套不到位，及存在违法建（构）筑物等一些遗留问题，导致受让四年之久无法进场施工。”上述事实足以证明上诉人未“净地”出让导致被上诉人长期无法开发利用涉案土地，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定情形，故被上诉人依法有权要求解除合同。关于被上诉人是否因超过合同约定解除期限而丧失合同解除权的问题。《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定了受让人在出让人延期交付土地超过60日且经催交后仍不交付土地的情况下有权解除合同，该条文只是对合同解除的条件作了规定，并没有限定受让人行使合同解除权的具体期限，故上诉人提出被上诉人已超过合同约定解除期限的主张，理由不能成立，本院不予采纳。合同解除后，上诉人应返还被上诉人缴纳的土地出让金并支付相应的违约金，被上诉人则应将已过户至其名下的涉案土地返还给上诉人。关于违约金如何确定的问题。合同虽约定上诉人逾期交付土地的应按照已经缴纳的土地出让金的日千分之一计算违约金，但涉案土地已过户至被上诉人名下，故该违约条款不能适用。被上诉人因涉案土地为“非净地”等原因一直未实际进场施工，故损失应按土地出让金被占用期间的利息作为确定其损失的依据为宜。据此，一审法院酌定按被上诉人缴纳的土地出让金按银行同期贷款利率的三倍计算利息明显偏高，上诉人对此提出的上诉理由成立，本院依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：

一、撤销浦江县人民法院（2016）浙0726行初28号行政判决。

二、解除上诉人永康市国土资源局与被上诉人胡炜、应林光、应林枝、应林滔于2010年3月10日签订的《国有建设用地使用权出让合同》。

三、由上诉人永康市国土资源局返还被上诉人胡炜、应林光、应林枝、应林滔已缴纳的土地出让金6706万元，并支付相应的利息（按银行同期同类贷款利率，从2010年4月11日起计算至实际履行之日止）；限本判决生效后三十日内付清。被上诉人胡炜、应林光、应林枝、应林滔同时应将永康市下园朱201号地块国有建设用地使用权返还给上诉人永康市国土资源局。

四、驳回被上诉人胡炜、应林光、应林枝、应林滔的其他诉讼请求。

如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费804022.5元，由上诉人永康市国土资源局负担506014.5元，由被上诉人胡炜、应林光、应林枝、应林滔共同负担298008元。二审案件受理费804022.5元，由上诉人永康市国土资源局负担506014.5元，由被上诉人胡炜、应林光、应林枝、应林滔共同负担298008元。

本判决为终审判决。

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审　判　长　　单晓剑

代理审判员　　朱　鸣

代理审判员　　郦东钧

二〇一七年九月十四日

代书　记员　　叶红莉