山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让合同纠纷案

最高人民法院民事判决书

(2007)民一终字第62号

　 【基本案情】

上诉人(原审被告)：山西嘉和泰房地产开发有限公司。住所地：山西省太原市并州南路西一巷10号。

　　上诉人(原审原告)：太原重型机械(集团)有限公司。住所地：山西省太原市玉河街 53号。

2002年3月26日，太重公司(甲方)与嘉和泰公司(乙方)签订《协议书》。其主要内容如下：……(二)开发地段：位于太原市并州南路西一巷48号，并规选字(2001)第0068号规选中，南北约232米，东西约221米，除去其中西南角锅炉房、西北角已有建筑物，并留出变电室位置0．5亩左右，占地约64．5亩。(三)双方权利义务：(1)太重公司负责上述地段的旧屋拆除及安置；(2)太重公司负责三通一平，具体时间为2002年6月10日前为主干道以西地段，2002年11月30日前为剩余地段；(3)在土地转让手续办理完毕之前，太重公司协助嘉和泰公司办理项目的建设手续；(4)太重公司负责嘉和泰公司施工中的水、电供应，费用由嘉和泰公司按月支付，房屋建成后的水电增容及设施费用由嘉和泰公司承担；(5)太重公司现有锅炉房、变电室可与嘉和泰公司共同使用，由此产生的增容费由嘉和泰公司承担(产权归太重公司)；(6)嘉和泰公司负责开发项目所需规划、设计、报建等工作及费用；(7)嘉和泰公司负责工程费用筹措、支付、施工及房屋建成后的销售；(8)太重公司负责办理土地出让手续，土地出让金及相关出让费用由嘉和泰公司按太重公司与土地管理部门签署的《国有土地出让合同》约定的付款方式及付款时间支付给太重公司，再由太重公司向政府相关部门缴纳；(9)太重公司土地出让手续办理完毕且嘉和泰公司向太重公司支付全部土地补偿金后，太重公司即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续，转让费用由嘉和泰公司承担；(10)嘉和泰公司为取得土地使用权，向太重公司支付土地补偿金每亩94万元(不含土地出让金及相关税费)；(11)建成后的商铺和住宅，太重公司可按嘉和泰公司确定的价格优先购买；(12)如太重公司需在本小区内建设职工住宅，其占地面积从总面积中扣除；(13)嘉和泰公司在售房过程中发生的各类税、费均由嘉和泰公司承担。(四)付款方式：(1)协议签订后两日内，嘉和泰公司向太重公司支付土地补偿金500万元，十日内支付1500万元；(2)太重公司与土地部门签订土地出让合同后十日内，嘉和泰公司按该合同确定的土地出让金比例和数额向太重公司支付该笔款项；(3)太重公司土地出让完毕，且已取得国有土地使用权后，太重公司与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同，此合同一经土地局批准十日内，嘉和泰公司支付剩余的土地补偿金，太重公司收到土地补偿金后，将土地证及已批准的土地使用权转让协议交由嘉和泰公司办理过户手续。(五)违约责任：(1)在土地转让手续办理完毕前，太重公司如未按本协议第三条第二项约定时间实现三通一平，应按嘉和泰公司已付款额，以每日万分之四计息赔偿待工损失，超过三个月仍无法实现约定条款，嘉和泰公司有权解除协议，太重公司须退还所收款项。(2)嘉和泰公司未按本协议第四条约定时间向太重公司支付该条约定款项，按该条应支付款项，每超过一日按万分之四计息补偿给太重公司，如超过约定时间三个月后仍不能支付，太重公司有权终止协议，除留下已付款的10％作为对太重公司补偿外，其余款项退回嘉和泰公司。(3)施工期间，如因太重公司原因不能保证用水、用电，太重公司应赔偿嘉和泰公司因此所遭受的直接损失；嘉和泰公司未按本协议约定支付水、电及增容费用，太重公司免除责任。(4)在土地转让手续办理完毕之前，因太重公司原因，嘉和泰公司未能及时办理工程项目审批手续，影响施工，太重公司须赔偿因此给嘉和泰公司造成的直接损失，但由于嘉和泰公司未按通知如期支付相关费用，太重公司免除责任。

　　2002年4月2日，太重公司(甲方)与嘉和泰公司(乙方)签订《补充协议》。其主要内容如下：(一)按原订协议的期限，嘉和泰公司按每亩94万元向太重公司支付土地补偿金，94万元／亩中的流转税按太重公司76％，嘉和泰公司24％的比例承担。嘉和泰公司承担的24％流转税款按原《协议书》约定在嘉和泰公司支付每期土地补偿金的同时一并支付，最终以实际交付的税款按双方约定的比例多退少补。(二)除以上1条以外，原协议履行过程中的所有各项税费(包括土地增值税、交易税等，但不限于此)均由嘉和泰公司承担。(三)以上各项税费凡以太重公司名义缴纳的，须由嘉和泰公司如数支付给太重公司。

　　2002年9月24日，太重公司与太原市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)，太重公司取得了该宗土地的使用权。确认出让土地面积为42968．75平方米(约64．45亩)。

　　2002年12月，太重公司与嘉和泰公司签订《太原市出让土地使用权转让合同书》(以下简称《转让合同》)。该合同主要内容如下：第7条土地使用权转让价格为每平方米1223元，总额为5255．08万元。第8条太重公司同意按原出让合同规定向国家交纳转让时的土地增值税。第10条双方在本合同签订十五日内，由嘉和泰公司按太原市地产交易管理所审批意见，办理有关手续，交纳有关税费。第11条双方在本合同签订后三十日内到太原市国土资源局申请土地使用权变更登记。

　　根据《协议书》第四条1约定：本协议签订后两日内，嘉和泰公司支付土地补偿金500万元，十日内支付土地补偿金1500万元。2002年4月2日，嘉和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地补偿金 2000万元(该承兑汇票2002年9月到期)。

　　2002年10月30日，嘉和泰公司以支票方式向太重公司支付土地补偿金250万元。

　　根据《协议书》第四条3约定：太重公司取得国有出让土地使用权后，由太重公司与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同(按土地局规定文本)，此合同一经土地局批准十日内，嘉和泰公司即支付剩余的土地补偿金。2002年12月，太重公司与嘉和泰公司签订《转让合同》，2003年1月20日，嘉和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地补偿金2000万元。

　　2005年1月5日、8月19日、8月29日、9月22日，嘉和泰公司以支票、现金方式，四次向太重公司支付土地补偿金330万元。

　　综上，嘉和泰公司以承兑汇票、支票、现金方式共支付土地补偿金4580万元，余款未付。

　　根据《协议书》第三条8约定：太重公司负责办理土地出让手续，土地出让金及相关出让费用由嘉和泰公司按太重公司与土地管理部门签署的《出让合同》约定的付款方式和付款时间支付给太重公司。《协议书》第四条2约定：太重公司与土地管理部门签订土地出让合同十日内，嘉和泰公司应按该合同确定的土地出让金比例和数额向太重公司支付该笔款项。

　　2002年9月24日太重公司和太原市国土资源局签订《出让合同》。2002年8月12日嘉和泰公司以承兑汇票方式向太重公司支付土地出让金 1000万元(该承兑汇票2003年2月到期)。2002年9月23日嘉和泰公司以电汇方式向太重公司支付土地出让金50万元。嘉和泰公司合计向太重公司支付土地出让金1050万元。

　　2003年1月15日，太重公司与嘉和泰公司取得国有土地使用权转让鉴证单。双方通过办理权属变更登记手续，嘉和泰公司于2003年1月取得该宗土地的国有土地使用证。

　　按照《协议书》和《补充协议》有关税费承担的约定，嘉和泰公司尚欠太重公司各种税金。

2002年12月31日，嘉和泰公司向太原市国土资源局支付土地出让金386．72万元。

太重公司已缴纳契税41．25万元；已申报营业税281．25万元，实际缴纳营业税242．526万元。

　　2006年1月16日，太重公司向一审法院起诉称，2002年3月16日太重公司与嘉和泰公司签订《协议书》，就太重公司向嘉和泰公司转让太原市并州南路西一巷 48号土地拆迁补偿事宜进行了明确约定。 2002年4月2日又签订《补充协议》，就《协议书》中有关税费承担问题进一步明确。合同签订后，太重公司按约履行了合同，而嘉和泰公司只支付了土地补偿金 4559．7万元，尚欠太重公司土地补偿金、相关税费等合计3548．627l万元。嘉和泰公司应支付欠款并对其违约行为按照合同约定承担违约责任。请求依法判令：嘉和泰公司立即支付土地补偿金、相关税费合计 3548．6271万元及违约金755．86256万元 (截止2006年1月12日)及至全部清偿之日止的违约金；嘉和泰公司承担全部诉讼费用及律师费用。

　  嘉和泰公司辩称，嘉和泰公司不欠太重公司任何款项，太重公司的诉讼请求应被驳回。(1)太重公司主张的“土地补偿金”与“土地转让金”是转让同一地块的不同阶段的称谓，其实质是土地转让价。2002年3月26日，双方签订《协议书》时土地性质为划拨土地，且协议的名义是合作开发，故使用“补偿金”这一名词，实质是土地使用权转让合同。2002年12月，双方就该地块重新签订了《转让合同》，并经政府批准。该合同是最终确定土地使用权转让法律关系的合法文件，转让价格为5255．08万元。嘉和泰公司已超额支付土地转让款，不存在欠款一说。(2)嘉和泰公司不欠太重公司任何税费。《转让合同》中没有约定由嘉和泰公司负担相关税费，且在该合同第八条明确约定增值税由太重公司负担。(3)嘉和泰公司不欠太重公司任何款，太重公司无权主张所谓的违约金。

【争议焦点】

《协议书》的效力问题；

《补充协议》的效力问题；

《转让合同》的效力问题；

　 【一审法院认为】　

(一)关于《协议书》的效力问题。

1．《协议书》的性质。一审法院认为，《协议书》的性质是土地使用权转让合同。就《协议书》内容看，主要是约定嘉和泰公司为取得该宗土地使用权，向太重公司支付94万元／亩的补偿金。并非以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共同经营，共享利润、共担风险合作开发为基本内容。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，应当认定为土地使用权转让合同。

2．《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的关系。一审法院认为，从形式上讲，《协议书》和《补充协议》是未经备案登记、仅由双方持有的合同。《转让合同》是经过备案登记的合同。从内容上讲，《协议书》和《补充协议》约定转让土地补偿金94万元／亩，共6058．3万元，土地增值税及相关税费由嘉和泰公司承担。《转让合同》约定土地转让金为每平方米1223元，共5255．08万元，土地增值税由太重公司承担。《协议书》约定的权利、义务，付款方式、违约责任、争议解决方式等条款，在《转让合同》中没有条款约定或者说明。二者是针对同一标的所签订的形式不同、内容也不尽相同的两份合同。虽然都有转让的真实意思表示，但《协议书》是真实履行的合同，而《转让合同》只是用于办理过户之用。

3．《协议书》的效力问题。一审法院认为，《协议书》是双方当事人真实的意思表示，也是实际真正履行的合同。《协议书》和《转让合同》是对同一标的所签的先后两份合同，但后签订的《转让合同》并不当然取代《协议书》。因为：一是《转让合同》未废止《协议书》及《协议书》中约定的补偿金条款，也未约定《协议书》与《转让合同》相抵触的部分无效；二是《协议书》和《补充协议》约定了包括拆迁、安置、履行期限、履行方式、违约责任承担、纠纷解决方式等内容，《转让合同》不具备该类交易行为所签合同的必要条款。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，应推定为未变更。三是《协议书》不违反国家法律、法规。太重公司与嘉和泰公司签订《协议书》时，该土地为划拨用地，但双方在履行合同过程中，在经政府管理部门批准后，该划拨用地使用权已转化为出让土地使用权，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任何一种情形。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，《协议书》应认定为合法有效。

　　(二)关于《补充协议》的效力问题。一审法院认为，双方在《协议书》的基础上，签订《补充协议》，对土地增值税、流转税的金额及履行方式等进行了明确约定，其内容与《协议书》内容并不冲突，与《协议书》的内容共同构成完整的合同内容，二者是同一的关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，该《补充协议》的内容是对《协议书》内容的补充。可以确认《补充协议》与《协议书》具有相同的法律效力。

　　(三)关于《转让合同》的效力问题。一审法院认为，(1)《转让合同》第7条约定的土地转让价格5255．08万元，是国土局的评估价格，是国家土地管理部门对土地交易双方成交价格进行间接调控和引导的最低限价，并非双方达成合意的表示。 (2)《转让合同》约定的价格不符合客观事实，按照《转让合同》约定，该宗土地价格为 5255．08万元，土地增值税由太重公司承担，相关税费没有约定，按规定由太重公司承担。则太重公司在取得5255．08万元收入时，需向国家交纳土地出让金1417．97万元，需向国家交纳土地增值税及其他相关税费，还要负责拆迁、安置，且该宗土地上建筑物评估价为1041．2171万元。显然，太重公司以5255．08万元转让该宗土地与客观事实和真实合意不符。(3)按照《转让合同》约定的价款5255．08万元，嘉和泰公司的支付有悖常理。嘉和泰公司在已支付 3300万元前提下，只应向太重公司支付 1955．08万元。但嘉和泰公司于2003年1月20日支付了2000万元，在取得土地使用证，认为已超额支付的情况下，又于 2005年1月5日、8月19日、8月29日、9月22日四次向太重公司共付款330万元，显然与常理不符。(4)《转让合同》约定的重要条款形同虚设。《转让合同》第8条约定：太重公司同意按原出让合同规定向国家交纳土地增值税。但原出让合同中并无交纳土地增值税的约定。(5)《转让合同》没有约定土地交付、价款支付、违约责任、纠纷解决方式等内容，不具备土地使用权转让合同的必要条款，不符合一般的交易习惯。 (6)按照《协议书》第四条3约定：太重公司土地出让完毕，且已取得国有出让土地使用权后，与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同(按土地局规定文本)，此合同一经土地局批准十日内，即由嘉和泰公司向太重公司支付剩余的土地补偿金，太重公司收到土地补偿金后，将土地证及已批准的土地使用权转让协议交由嘉和泰公司办理过户手续。《协议书》第三条8约定：出让费标准为太重公司在政策中能享受到的最优惠的价格标准。显然双方存在合理减少土地转让费的合意。由此可以推断，《转让合同》是按照土地局规定文本，为履行土地局的批准手续而作出的。双方将转让价格约定为5255．08万元，是为了少报纳税金额，而非变更原约定的转让价格。因此，《转让合同》中关于转让价格及土地增值税的约定并非双方当事人真实意思表示，该类条款只会使国家税款减少，因此该类条款应认定无效。其余条款与以前协议内容基本竞合，是双方当事人的真实意思表示，且经土地管理部门审查，并作了土地权属变更登记，双方已实际履行，为有效条款。

　 【二审法院认为】　

　　(一)关于《协议书》、《补充协议》和《转让合同》的效力及相互关系问题。

　二审认为，《协议书》、《补充协议》是双方在平等的基础上，自愿协商达成的协议，是双方真实的意思表示。《协议书》不仅详细的约定了所转让土地的面积、价格、付款方式、违约责任，还具体约定了双方权利义务及履行程序。《协议书》签订时，嘉和泰公司及太重公司均知道该宗土地属于划拨用地，所以在《协议书》第三条8约定：由太重公司负责办理土地出让手续；第三条9约定：太重公司土地出让手续办理完毕，即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续。这一缔约行为并没有规避法律损害国家利益，事实上，太重公司和嘉和泰公司正是按照上述约定完成该宗土地转让的。2002年9月24日太重公司与太原市国土资源局签订《出让合同》，取得该宗土地的使用权，嘉和泰公司支付土地出让金；同年12月太重公司与嘉和泰公司签订《转让合同》，嘉和泰公司依据《协议书》向太原市国土资源局支付土地转让款，随后完成土地使用权变更登记；均是双方履行《协议书》的真实行为。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”因此，《协议书》合法有效。《补充协议》是对《协议书》约定转让土地使用权的税费承担所作的补充约定，明确了转让土地使用权的税费如何承担及由谁承担的问题。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故《补充协议》关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定，属合法有效协议。嘉和泰公司关于《协议书》签订时，所转让的土地属划拨地，太重公司无权转让及《补充协议》就税费负担的约定违反税法的强制性规定，均属无效协议的主张，没有法律依据，不予支持。一审法院关于《协议书》合法有效及《补充协议》与《协议书》具有相同的法律效力的认定是正确的，应予维持。

　　其次，关于《转让合同》的效力问题，二审认为，太重公司与嘉和泰公司之所以在《协议书》之外又签订《转让合同》，是因为签订《协议书》时，双方当事人均知道所转让的土地属划拨用地，不能直接转让。只有在太重公司办完土地出让手续，取得国有出让土地使用权后，再与嘉和泰公司签订国有出让土地使用权转让合同，并由双方共同到土地管理部门办理登记备案，才能完成该土地使用权转让。因此，《转让合同》对于太重公司及嘉和泰公司来讲就是到土地管理部门办理登记备案手续，以完成《协议书》约定的转让土地使用权行为，而并非为了变更《协议书》的约定条款或者构成双方新的权利义务关系；对于土地管理部门来讲，以《转让合同》登记备案，则表明土地管理部门认可《转让合同》中的价格并据此征收转让税费，办理相关手续。虽然《转让合同》中的价格比双方当事人实际约定的价格低，但土地管理部门给予登记备案的事实表明，土地管理部门认可双方当事人可以此最低价格办理土地使用权转让手续，也表明双方当事人这一做法并不违反土地管理部门的相关规定。事实上，土地管理部门也正是依据该《转让合同》办理了土地权属变更手续。由此可以认定，在本案中《转让合同》仅是双方办理登记备案之用，别无它用，其效力仅及于登记备案。《转让合同》对于合同双方既没有变更《协议书》约定条款，也不构成新的权利义务关系。从嘉和泰公司支付土地补偿金的过程和数额看，也可证明嘉和泰公司在签订《转让合同》后，仍是按《协议书》约定的土地补偿金数额支付的。故嘉和泰公司关于应以《转让合同》中的价格作为本案土地使用权转让价格及太重公司关于以《转让合同》请求另外支付土地转让金的主张，均不符合本案实际情况，没有事实依据，不能成立。

　　再次，关于《协议书》、《补充协议》与《转让合同》的关系，二审认为，双方当事人签订《转让合同》的目的是为了办理土地使用权转让登记备案手续。《转让合同》没有约定变更或取代《协议书》的条款，并未在双方当事人之间成立新的权利义务关系。从双方当事人实际履行合同的情况看，太重公司转让土地使用权收取土地补偿金、出让金、转让金、太重公司与太原市国土资源局签订《出让合同》及其与嘉和泰公司签订《转让合同》到土地管理部门登记等行为都是在履行《协议书》约定的权利义务。而嘉和泰公司支付土地补偿金、出让金、转让金，取得土地使用权等也是履行《协议书》约定的权利义务。因此，本案中的《转让合同》是双方在土地管理部门办理土地使用权转让手续的备案合同；《协议书》才是双方实际履行的合同。嘉和泰公司关于《转让合同》取代《协议书》，《转让合同》是本案唯一有效合同的主张不能成立。太重公司关于《协议书》和《转让合同》相互独立，均成立有效，并据此要求嘉和泰公司分别支付土地补偿金及土地转让金的主张也不能成立。

　　综上，《协议书》及《补充协议》是合法有效的协议，是确定双方当事人权利义务及违约责任的合同依据。

　 【律房律地评析】

      1、《民法典》143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。”其中，意思表示由效果意思和表示行为两部分构成，当代民法采取了在效果意思和表示行为之间的折中。以取得在意思主义和表示主义之间的平衡以及保护表意人真实意思与善意相对人信赖利益之间的平衡，包括：（一）如果表意人明知其表示行为与效果意思不一致，仍为该表示行为，就应当优先保护善意相对人的利益和交易安全。这种情况下应当依表示行为来解释意思表示的内容，以保护交易安全和善意相对人利益，维护诚实信用原则，此即真意保留。（二）如果表意人和相对人均明知表意人之表示行为与真实意思不一致，双方当事人均非善意，则应依当事人的真实意思来解释意思表示的内容。此为通谋虚伪。

      2、当事人签订多份合同的，追究当事人的真实意思表示是确定哪一份合同对当事人产生约束力的基本判断原则。本案中，嘉和泰公司、太重公司签订《转让合同》仅是向土地管理部门办理登记备案使用，其效力仅及于登记备案，而《转让合同》并没有约定变更或替代原《协议书》的条款。因此，《协议书》是确定双方当事人权利义务及违约责任的合同依据，应以《转让合同》中的价格作为本案土地使用权转让价格。

    2、《协议书》以及《转让合同》实际上构成“阴阳”合同，一是供备案的“阳合同”，一是当事人实际履行的“阴合同”，在阴阳合同对土地转让价约定不一致时，应当探求当事人的真意，以双方实际履行合同确定转让价格。