一、案件当事人

上诉人（原审被告）：广州市花都城镇建设开发有限公司

被上诉人（原审原告）：张凯凯

二、案件情况

2012年10月4日，张凯凯作为买方（乙方）与花都城建公司作为卖方（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：乙方向甲方购买某房，总金额646468元；自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的38.13%作为首付款，金额246468元，剩余房款400000元须于2012年10月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。

双方约定：交房时间为2013年9月30日，如甲方未能按规定期限交房，乙方同意再给予甲方90日的宽限期，如在90日宽限期届满后，甲方仍未能交房的，乙方不退房，甲方应自宽限期届满之次日至实际交付之日止，每日按已付房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。然而花都城建公司未在合同约定时间即2013年9月30日向张凯凯交付房屋，且花都城建公司在90天宽限期后即2013年12月29日仍未能向张凯凯交房。

2013年12月26日，张凯凯作为借款人与案外人建设银行花都支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，2014年6月10日建设银行花都支行向张凯凯开具《个人贷款支付凭证》，显示已向花都城建公司的监控账户支付按揭贷款400000元。

张凯凯于2014年10月14日向原审法院起诉，要求花都城建公司支付逾期交付房屋违约金（其中从2013年12月30日至2014年6月9日按照张凯凯已付房款246468元的0.05%计算，从2014年6月10日起按照总房款646468的0.05%计算至花都城建公司将房屋实际交付给张凯凯之日止）。

花都城建公司辩称涉案房屋是蔡某、谢某、陈某三人挂靠花都城建公司开发，涉案房屋的购房款亦由上述三人收取，所以张凯凯并未向花都城建公司付清全部购房款，故花都城建公司不须向张凯凯承担逾期交房的违约责任。

一审法院支持了张凯凯的诉讼请求，认为：（一）上述三人和花都城建公司是另一法律关系，且花都城建公司未向张凯凯披露上述挂靠信息；（二）根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第八条第二款的规定：“合同约定或当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”，法院认可张凯凯已向花都城建公司支付了全部购房款。

花都城建公司提起上诉，主要事实和理由有：

（一）张凯凯持有花都城建公司开具的发票并不代表其已履行向花都城建公司已支付相应的付款义务。1、原审法院适用《买卖合同解释》第八条第二款的前提应该是“合同约定或当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证”，但在本案中，双方既无此约定，而且张凯凯也没有提交证据证明双方的交易习惯以普通发票作为付款凭证，所以法院不应当适用该条款。2、依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规定，发票可以提前开具，且亦存在买方未付款但卖方已经交付发票的可能。在此情况下，原审法院不应认定买方收到卖方开具的发票时已“票款两清”。

（二）花都公司也提供了相反的证据予以推翻原法院论据。1、在该三十多个系列案第一次开庭中，张凯凯的代理人在庭审上承认部分业主是将首期款打入了案外人谢某以及其他人的个人账户上并非打入花都城建公司的监控账户，这证据可以证明花都城建公司是在未收到张凯凯的房款时向其开具了发票。2、在该系列案中，因业主未付清房款，花都城建公司也向其开具了发票（案号为：[2014]穗花民三初字第1162号），原审法院判决花都城建公司不用支付延期交楼违约金。3、《购房合同》是有明确约定收房款账号的，而张凯凯未按照合同的约定付款而支付到其他账户，其应承担未付款的法律责任。

三、争议焦点

张凯凯未按合同约定账户打款，但收到花都城建公司开具的发票。该发票能否作为付款凭证？花都城建公司能否以此为理由声称未收到购房全款从而不承担逾期交房的违约责任？

四、法院观点

二审法院认为，张凯凯作为购房人，其与花都城建公司进行多次房屋买卖交易的可能性较小，所以花都城建公司主张以双方的交易习惯来判别发票不能证明张凯凯已支付购房首付款的理由不成立，本院不予支持。

五、法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款

《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条

六、律房律地告诉您

《发票管理办法实施细则》第二十六条规定：“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票。”但是“确认营业收入时”与“收到货款”并不是同一个概念，因为“确认营业收入”不仅包括实现的经济收益，也包括未实现的经济利益，如债权等权益。所以根据《增值税暂行条例》第十九条，允许存在收到货款前“先开具发票”的情形。而根据《买卖合同解释》第八条第二款的规定，在符合一定条件下是认可发票作为已经履行付款义务的证明的。

那么发票究竟能不能作为付款凭证呢？根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条，一方当事人提供的证据，另一方当事人提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。故发票能否作为“付款凭证”应视双方的举证情况而定。是否已付款还需要付款的证据来证明，收到款项也需要收到的证据来证明，比如银行转账票据、电汇票据等付款的依据，或者收款方书写的收到款项的收据等。

在实务中，一方给另一方开具并送达发票时，最好将发票复印，要求对方在复印件上写上“与原件相同”、“已收到发票原件”等字样并签名或盖章；如果对方尚未付款，则要求其在复印上写明“收到发票，尚未付款”等字样，从而规避风险，减少不必要的争议。