一、双方当事人

原告：连某

被告：谢某

第三人：臧某

二、案件事实

2011年10月，原、被告双方就本案争议房屋（以下统称系争房屋）签订房屋买卖合同；

2012年3月，被告谢某将系争房屋过户至原告连某名下，但以朋友居住在系争房屋没有搬迁为由迟迟不向原告交付该房屋。

双方为此诉至法院，后第三人臧某申请加入诉讼。

第三人臧某诉称，系争房屋是第三人动迁分配所得，一直由第三人居住。第三人不认识被告谢某，也从未对外出售过房屋，未向他人授权出售系争房屋，没有收到任何的房款。故请求判决被告与原告及被告与第三人之间的买卖合同都为无效。

原告连某辩称，被告与第三人之间的买卖合同效力，原告不清楚，也与原告无关，故不同意第三人的请求。

被告谢某辩称，第三人向案外人出具了公证委托书，被告是凭借着第三人出具的公证委托书与代理人签订系争房屋的买卖合同，合同真实合法有效。而且，在与案外人进行交易时，系争房屋为空管，案外人存有钥匙，也去看过房，但不知第三人臧某是何时搬回去的。

法院经查得知，在2011年8月，案外人李榛以第三人臧某代理人的身份与被告谢某就系争房屋签订房地产买卖合同，并将系争房屋过户到被告谢某名下。在办理系争房屋整个交易手续，案外人李榛提供有《委托书》一份，而且该《委托书》由公证处办理了公证。但第三人臧某称自己是在没有具体阅读相关文件的情况下签署了上述《委托书》，并不是其真实意思表达。

法院另外在交易中心查询，第三人臧某与被告谢某间就系争房屋的买卖合同，关于交房日期为空白；但由被告谢某所提供的该买卖合同中关于交付房屋条款填写为买卖双方2011年6月1日验收交接。

三、争议焦点

本案涉及两次房屋过户，那么，被告谢某取得系争房屋是否属于善意取得？原告连某取得系争房屋是否属于善意取得？

四、法院判决

（一）被告谢某不构成善意取得

1、被告谢某与案外人的房屋交易违背第三人臧某的真实委托意思

根据相关司法鉴定，第三人臧某确实曾向案外人出具了由其亲笔签名并具有出售系争房屋事项的公证委托书，但委托书的内容仅指向授权案外人代为办理系争房屋买卖手续，并不表示案外人有权代为第三人作出出售系争房屋的决定。如果第三人臧某出售房屋是得到其同意且与之协商的结果，那就不会存在交房上的障碍。

2、被告谢某明知系争房屋存在交易障碍而出售，有悖常理

谢某提供的房屋买卖合同显示系争房屋在2011年6月进行了交接，并且在2011年8月进行了过户，那么谢某理应能够对系争房屋进行有效控制，就不可能发生第三人臧某后来又居住在系争房屋中的事实。由此可知，谢某虽已将系争房屋过户到其名下，但并未正常实际取得房屋，也并未与居住在房屋内的原权利人进行交涉，主张自己在房屋上的相关合同权利。相反，被告谢某在明知交易可能存在履行障碍下，仍径自直接将房屋以高出其购买价30万元的价格另行出售，有悖常理。

3、在诉讼初期，被告谢某谎称朋友居住在系争房屋内，不具善意

在本院第一次庭审中，被告谢某并未如实向本院陈述房屋是由之前的房屋权利人居住其中并存有纠纷，却自称免费借给朋友居住。谢某的行为和表述均显示其不具备善意，不符合一个正常购房人的常态。

综上，被告谢某和第三人臧某之间的房屋买卖合同无效。

（二）原告连某构成善意取得

1、系争房屋在原、被告建立买卖关系时，房屋权利人已登记至被告谢某名下；

2、买卖双方约定的房屋价款在合理的市价范畴；

3、系争房屋交房争议存在第三人与被告之间，而被告对原告谎称系争房屋由于朋友居住不肯搬离所以无法交房，所以在第三人臧某无相关证据证明原告对房屋交付存有争议的事实为明知下，难以推断原告连某的购买不具善意。

综上，原告连某和被告谢某之间的房屋买卖合同有效。

五、法律依据

《中华人民共和国合同法》第五十八条

《中华人民共和国物权法》 第一百零六条

六、律地评析

一方面，《物权法》第一百零六条规定了“善意取得”的条件：“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案的法院判决中关于原告连某是否构成善意取得即遵循该法条的标准，得出连某构成善意取得，依法获得系争房屋的所有权。

另一方面，在对物权进行了确定的前提下，其它纠纷由债权来解决。本案中，因为被告谢某与第三人臧某的房屋买卖合同无效，根据《合同法》第五十八条的规定，谢某应当向臧某返还房屋。但由于原告连某善意取得了房屋所有权，所以谢某无法向臧某返还房屋的物权，只能进行债务赔偿。这就体现了《物权法》中“物权优于债权”的原则和思想。上述《物权法》第一百零六条第二款规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”所以，本案的第三人臧某对于其丧失系争房屋所有权的损失，则应向无处分权人谢某追偿。

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