出售房改房,无须隐性共有人签字同意(一审)

2014年9月，原告孙先生、李小姐与业主黄先生签订了买卖合同，约定业主黄先生名下的房改房一套出售予原告，合同签订后，原告全额支付的了全部楼款，买卖双方并到房管部门办理申请交易过户手续，其后房管部门发现业主提供的房改房交款明细中存在涂改（抹除了其配偶信息）而拒绝办理交易过户手续。原告据此起诉业主要求确认合同有效及继续过户等。

庭审中，法院追加业主配偶孙女士为第三人参加诉讼后发现孙女士因病无法做出意思表示，其子女已向法院申请认定孙女士为限制民事行为能力人，并通过街道指定由其子女担任监护人。其子女于庭审中主张原告与业主串通损害孙女士的权益，而业主主张涉案物业出售所签订的合同未经其配偶确认应属无效。

法院经审理后认定，交易物业虽属于孙女士与黄先生的共同财产，但登记在被告一人名下，原告不存在恶意串通业主的情形，所签订的合同合法有效，且原告已经全额支付购房款及入住涉案房屋，遂判定：涉案房屋的买卖合同及补充协议有效，被告应将涉案房屋过户至原告名下，驳回原告的其他诉讼请求。

案件评析:房产证所记载的权属人具有物权公示的效力，因夫妻关系而引起的共有如未记载于房产证中则属于隐性共有，对夫妻以外的第三人不产生约束力。本案中买卖双方所签署的房屋买卖合同，经全体权属人与买方签名即生效并具有法律约束力，不因夫妻共同财产之缘由而改变合同效力。