搭售按揭欲双收，偷鸡不成蚀佣金

一、案件当事人

原告（上诉人）：满某红（中国）m有限公司广州分公司

被告（被上诉人）：廖某立

二、案情概况

2015年4月22日，廖某立向满某红公司出具《买卖代理费支付承诺书》，载明内容包括：“本人独家委托贵司代理承购位于广州市越秀区云海通津11号2801房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述居间服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费共为40000元整。否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。本人知悉并同意下列情形，对此并无异议：1、贵司可向买卖双方收取买卖代理费。2、贵司已经就现行房地产政策（限购、限贷）的内容向本人进行说明。3、就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据。4、贵司的意思表示均须加盖满某红（中国）m有限公司广州分公司印章为准……承诺人确认阅读并同意本文件的条款内容。”

2015年4月22日，廖某立（为乙方）与案外人江思聪，林朝晖（为甲方）因达成买卖涉案房屋意向，签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，在该合同第十六条其他约定处约定有：“3、甲乙双方同意委托满某红（中国）m有限公司广州分公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易”。第十七条约定“本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同（正式版）》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力”等。

满某红公司于2015年8月6日向原审法院提起本案诉讼，以廖某立至今尚未支付代理费40000元为由，请求判决：廖某立向满某红公司支付代理费40000元。被告廖某立辩称：一《买卖代理费支付承诺书》为满某红公司恶意引诱被告签署，且是在未促成买卖双方交易签订正式《三方协议》的情况下签署，不符合行业规则，也违反诚实信用原则；二、由于满某红公司在该《三方协议》中强行限定买卖双方必须委托其关联公司办理房屋过户、按揭等一系列手续，并收取比普通公司高很多的费用，因此导致廖某立与房屋卖主最终未达成正式的房屋买卖协议；三、廖某立与涉案房屋卖主并未达成正式买卖协议，涉案房屋买卖最终也并未成交，要求廖某立支付中介费显失公平。

一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决廖某立在本判决发生法律效力之日起十日内，向满某红公司支付咨询及中介服务费30000元。二审法院维持一审判决。

三、争议焦点

被告是否需要向原告全额支付代理费。

四、法院观点

法院认为，廖某立在本案未能举证《买卖代理费支付承诺书》系非其自愿签订、亦或违背自身真实意思表示，故廖某立抗辩《买卖代理费支付承诺书》无效的意见，理据不足，不予采纳。基于《买卖代理费支付承诺书》，结合买卖双方签署的《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，双方之间在本案成立的是居间合同法律关系。本案中，满某红公司作为居间人，为廖某立提供了订立合同的居间服务促成廖某立与卖方签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，有权依据《买卖代理费支付承诺书》收取居间服务费。廖某立抗辩满某红公司并未促成买卖双方签订正式合同并成交，继而满某红公司无权收取居间服务费的意见，既有悖于前述《买卖代理费支付承诺书》的约定，廖某立亦未有证据证明系满某红公司过错致使买卖不能，故对此不予采纳。与此同时，虽本案居间服务费的收取并不以买卖是否达成为必要条件，但综合考虑本案满某红公司提供的居间服务情况以及后续各方就买卖事宜的履行进度，从公平合理以及鼓励居间方勤勉尽责角度，本案《买卖代理费支付承诺书》项下约定的代理费40000元应酌情予以扣减四分之一为宜，即酌定廖某立应向满某红公司支付的代理费为30000元。

五、案件分析

本案中，廖某立向满某红公司出具的《买卖代理费支付承诺书》无证据显示是违背其真实意愿或非自愿签署，承诺书内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，故廖某立应受该《买卖代理费支付承诺书》约束及依约履行。但，因买卖双方未能就网签合同达成一致意见，最终导致交易不成，满某红公司确因此而免于继续为买卖双方的交易行为提供诸如网签、协助过户递件等服务，事实上的服务内容有所减少；其次，更为重要的是，满某红公司不否认其在买卖双方磋商网签合同条款过程中，曾以减少或不提供后续服务为由限制买方选择按揭代理方的权利，对交易的继续履行施加了不利的实质影响，由此引致各方对条款磋商不成，并进而导致交易无法继续履行，明显有悖于中介方促进交易的职业操守。为此，法院判决从公平合理及鼓励居间方勤勉尽责的角度，对代理费予以酌减四分之一，合法合理。

六、法律依据

（一）《中华人民共和国合同法》第五条 【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

（二）《中华人民共和国合同法》第六条 【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

（三）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

（四）《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 【定义】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

（五）《中华人民共和国合同法》第四百二十六条 【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

七、律房律地告诉您

中介方在提供居间服务促成买卖双方订立《房屋买卖合同》时，通过要求买方选择按揭代理等方式限制买卖双方交易的，有悖于中介方促进交易的职业操守。如若由此引致《买卖合同》无法实际履行，则中介方将无法要求委托方支付全额代理费，而是酌情减少。