哪些事项不属于中介公司核查告知义务范围？

中介合同的服务内容仅限于促成合同订立吗？

一、案件当事人

原告（被上诉人）：广州xxxx中介公司

被告（上诉人）：周某芳

二、案情概况

2013年9月25日，案外人陈某培（作为卖方），周某芳（作为买方）及A公司（作为经纪方）三方签订了《房屋买卖合同》，约定卖方将涉讼房屋以610000元的价格出售给周某芳，买方通过按揭付款的方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可；经买卖双方约定于2013年12月1日前必须办理交易过户手续。此外，三方在合同的第十条约定“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币12200元作为咨询及中介服务费。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的5‰向经纪方支付违约金。……。”后，因业主单方解除《房屋买卖合同》而无法完成交易，买方周某芳不予支付中介费，原告诉至番禺区人民法院，请求判令：1、周某芳支付A公司房屋买卖的中介费12200元。上述款项从2013年9月25日起按每天千分之五支付违约金至款项清偿时止（暂计至2013年11月25日，违约金3660元，两项合计15860元）；2、周某芳承担本案全部诉讼费用。

被告提出，A公司虚构汽车站会搬迁的事实，刻意欺骗被告，违背被告的委托意愿，损害被告的利益，且A公司未完成房产过户、水电煤气过户等居间义务，即便A公司有权收取报酬，被告也无需支付全额费用。

一审法院作出判决：一、周某芳应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州xxxx中介有限公司支付咨询及中介服务费12200元及违约金（违约金以12200元为本金，从2013年9月26日起计至清偿之日止，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的有关规定计算，违约金总额以本金为限）；二、驳回广州xxxx中介有限公司的其余诉讼请求。

二审法院作出判决：一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第46号民事判决第二项；二、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第46号民事判决第一项为：周某芳于本判决发生法律效力之日起五日内向广州xxxx中介有限公司支付咨询及中介服务费6100元及违约金（违约金以6100元为本金，从2013年9月26日起计至清偿之日止，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的有关规定计算，违约金总额以本金为限）。

三、争议焦点

1、涉案房屋旁设置的汽车站是否会搬迁是否属于中介机构应当了解并告知周某芳的与涉案房屋交易相关的事项范畴；

2、中介机构在房屋买卖交易活动中提供的服务是否仅限于促成买卖双方签订合同。

四、法院观点

（一）周边的汽车站是否搬迁不属于中介公司的核查告知义务

二审法院认为，周某芳以A公司虚构汽车站将搬迁的事实欺骗周某芳损害其利益为由，上诉主张A公司无权要求其支付报酬，但涉案房屋旁设置的汽车站是否会搬迁并不属于作为中介机构的A公司应当了解并告知周某芳的与涉案房屋交易相关的事项范畴，即使A公司工作人员梁某珠确曾告知其汽车站将搬迁的信息，作为一名具备完全民事行为能力的自然人，周某芳亦应当知晓汽车站是否搬迁属于相关行政主管部门依照法定程序决定的事项，如该项信息对其决定是否购买涉案房屋确实存在重大实质影响，则周某芳尤其应当通过相关途径审慎核实该项信息的真伪，故周某芳主张A公司虚构汽车站将搬迁的事实构成欺诈，并据此主张其无需向A公司支付咨询及中介服务费，缺乏理据。

（二）中介合同是一个综合合同，不能仅局限于促成交易

A公司作为专业的房屋买卖中介机构，其在房屋买卖交易活动中提供的服务不应仅限于促成买卖双方签订合同，还应包括协助买卖双方办理后续的交易手续等服务，鉴于A公司促成周某芳与案外人陈某培签订的《房屋买卖合同》并未实际履行，A公司要求周某芳依照《房屋买卖合同》约定全额支付咨询及中介服务费缺乏充分理据，一审判决支持A公司的该项诉讼请求有失妥当，应予纠正，并酌情确定周某芳应按《房屋买卖合同》约定的咨询及中介服务费的50%即6100元实际支付。

五、案件分析

（一）中介公司的核查告知义务是有边界的，此边界应当结合当事人的合同目的以及有关规定确定。

（二）中介合同是一个以居间服务为主要内容的综合性合同，但不限于居间。如果就此而论，本案大幅酌减中介服务费50%，有点过。

（三）经纪人的“忽悠”等非规范、不诚信操作，虽然不能成为追究责任的事由，但会影响法官的认知。本案中，虽然汽车站的搬迁依法不属于中介公司的核查告知义务范围，但中介公司经纪人员不实口头表示，有违职业操守。就此而言，大幅酌减中介服务费50%并非没有道理。

六、法律依据

（一）《中华人民共和国合同法》第四百二十四条　【定义】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

（二）《中华人民共和国合同法》第四百二十六条　【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

《房地产经纪管理办法》第三条 【经纪合同内容】：

本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。

七、律房律地告诉您

（一）关于中介合同的性质

根据《房地产经纪管理办法》第三条规定，经纪合同或中介合同不完全等同于居间合同，而是一个包含了居间、代理以及咨询等诸多内容的综合合同。

（二）中介公司在订立合同时的应对之策

1.合同的名称尽量避免使用“经纪合同”或“中介合同”字眼；

2.合同的内容尽量限于居间，不要明确写进代理、咨询等服务事项。

（三）中介公司在诉讼解决中的应对之策

根据以往经验，仲裁机构和法院的观点和裁决不完全一致，广州仲裁委多是支持全额支付；而人民法院则不予支持全额支付，而是判决酌情减少中介服务费。由此，在订立居间合同或者居间服务条款时，建议中介机构对于争议解决方式应当选择仲裁方式；而对于委托方即买卖双方来说，为更好保护自己，应当尽量选择诉讼方式解决争议。