房屋质量与楼龄是否属于中介公司的核查告知义务

一、案件当事人

原告：张某

被告：A中介公司

二、案情概况

2013年7月15日，张某（乙方、买方）与曹某（甲方、卖方）以及A中介公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方独家提供的中介服务就买卖位于越秀区某处的物业达成一致协议，该物业为76.18平方米，该物业现状为空置，该物业是以现状按套售予乙方，交付乙方使用状况不带家私电器、不带租约、不带户口，成交价为1340000元；甲、乙双方就楼价款的交付方式一致达成以按揭付款方式处理；乙方已亲自视察并清晰知道该物业现况、交付使用状况及产权情况，故不得借此拒绝交易；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费等。A中介公司的执业经纪人赖梅英在该合同上签名。合同签订后，张某向A中介公司出具《中介服务费确认书》，写明：本人现确认贵司提供了中介服务，成功促成签订关于越秀区**处物业的买卖合同。为此，本人同意支付13400元予贵司作为中介服务费。本确认书自本人签署之日起生效。同日，张某向A中介公司支付了中介代理费13400元。此后，因涉案房屋存在漏水问题，双方经协商解除涉案房屋的买卖合同，并由曹某退还收取的定金。2014年8月11日,张某向原审法院提起诉讼，请求判令：A中介公司返还张某支付的13400元中介费及自2013年7月15日至实际退还中介费之日止的银行同期的存款利息。

A中介公司称，业主在放盘过程中向其提供的相关信息并无反映涉案房屋存在漏水的情况，且张某在签署合同前，我方经办人曾多次带其到涉案的物业进行现场视察，在现场查看过程中，我方与张某均无法从现场情况可以发现涉案物业存在漏水的情况。据查，涉案房屋的原业主李某在2013年2月将涉案房屋在A中介公司处放盘对外出售，而曹某则在2013年5至7月期间曾对涉案房屋进行装修。另外，A中介公司员工王某曾于2013年7月21日、25日两次向买方张某称业主在放盘时没有说明楼龄，其根据涉案物业的石米外墙推测为20年左右。

一审法院判决：1、A中介公司在本判决发生法律效力之日起十日内向张某返还中介费10720元及自2013年7月15日至实际退还该款之日止的利息（以10720元为基数，按中国人民银行同期银行存款利率为标准计付）;2、驳回张某的其他诉讼请求。二审法院维持一审判决。

三、争议焦点

A中介公司对涉案房屋漏水问题和楼龄是否已尽如实告知义务。

四、法院观点

关于涉案房屋的漏水问题。虽然A中介公司仅负有如实告知其知情内容，并无尽力调查的义务，但A中介公司作为专业的中介服务公司，其应对提供居间服务的房屋产权及使用状况作起码的了解及介绍，现无证据显示A中介公司曾向原产权人及曹某了解过相关信息。而根据张某提交的证据来看，涉案房屋的原业主李某在2013年2月将涉案房屋在A中介公司处放盘对外出售，而曹某则在2013年5至7月期间曾对涉案房屋进行装修，即A中介公司在接收盘源时涉案房屋尚未装修。因此，房屋的漏水情况应是清晰可见的。A中介公司作为居间人对于其应予了解并可获悉的涉案房屋的重要信息未予注意，显然存在过错。张某作为买方，其两次查看房屋均是在晴天，在卖方隐瞒、居间人未尽告知义务的情况下，其无从了解涉案房屋存在漏水问题。

关于涉案房屋的楼龄问题。鉴于张某与曹某以及A中介公司签订的《房屋买卖合同》已明确约定张某申请贷款的金额为93万元，贷款种类为组合贷款，即张某拟申请的贷款种类包括公积金贷款，而A中介公司亦明确知悉公积金贷款的贷款年限加楼龄不能超过35年，应当知道涉案房屋的楼龄会直接影响张某能否取得公积金贷款及贷款的金额、期限，在张某询问涉案房屋楼龄的情况下应持谨慎态度，如其不知道涉案房屋的楼龄应当明确表示不知道，但不宜仅凭石米外墙来推测楼龄并明确告知张某，故A中介公司的该行为违背诚实义务。

此外，A中介公司作为居间人，还应负担协助买卖双方办理涉案房屋过户等附随义务。由于涉案房屋存在漏水问题，买卖双方经协商已解除双方之间的买卖合同关系。A中介公司亦无需继续履行前述附随义务。

综上，A中介公司虽然已促成买卖双方订立《房屋买卖合同》，但综合考虑其在促成合同中存在的过错以及免除的义务，酌定判决A中介公司应将其收取张某支付的中介费的80%退还予张某，并应支付占用上述费用期间的同期银行存款利息。

五、案件分析

张某与A中介公司之间形成居间合同关系。居间合同的目的即在于通过向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，使委托人得以与第三人缔结合同，这要求作为居间人的A中介公司应尽如实报告的义务。A中介公司作为居间人应就自己所知道的情况如实向委托人报告。具体到本案而言，主要包括两方面的问题：

（一）房屋的质量问题一般不属于中介公司的核查告知义务范围,但中介公司知晓或应当知晓的重大质量瑕疵，以及合同特别约定或依合同目的推定应当核查告知的除外。

从法院观点中可见，A中介公司在接收盘源时涉案房屋尚未装修，可推断涉案房屋的漏水情况应是清晰可见的。但，A中介公司作为居间人对于其应予了解并可获悉的涉案房屋的重要信息未予注意，或者其在知悉后并未向买方告知，显然存在过错而未尽向买方的如实告知义务。

（二）楼龄一般属于中介公司核查告知的范围。

房屋的楼龄涉及房屋的使用年限、安全以及土地出让年限等诸多重要因素，在二手房屋买卖过程中直接决定及影响房屋价值及买卖合同的签订。而且在本案《房屋买卖合同》中约定张某采取的付款方式为按揭付款，楼龄对于办理按揭的金额及银行放款意愿具有重要影响。A中介公司作为专业的房屋中介机构，其在接受卖方放盘以及促成交易时，应详细核实涉案房屋的楼龄。A中介公司在向张某提供居间服务时仅根据其经验估计涉案房屋的楼龄，显然违背了作为居间人应负的诚实义务。

       现实中，有的楼宇的楼龄并不能通过查册核查，这需要采取一些特别措施。

六、律房律地告诉您

中介机构在履行居间服务过程中，对于房屋情况应当尽责调查并不得隐瞒已知悉的情况。同时，对于房屋楼龄这种信息，应当通过查册等方式确定，而不能仅凭经验目测分析后告知购房人，否则可能对买方造成损害，进而被法院认定为未履行如实告知义务。