一、案件当事人

原告(被上诉人)：广州浚富咨询有限公司

被告（上诉人）：苏慧妍、胡国伟

二、案情概况

2012年12月4日，苏慧妍、胡国伟（卖方），陈智玄（买方），浚富公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将其所有的广州市海珠区新港东路雅郡花园雅宁街27号房屋，建筑面积278.4906平方米出售给买方，成交价为6280000元；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买卖双方于交易递件成功之日向经纪方各支付人民币贰万伍千元作为咨询及中介服务费；买卖双方于出新房产证之日向经纪方各支付人民币贰万伍仟元作为咨询及中介服务费。……

由于卖方苏慧妍、胡国伟的内部不和原因，没能达成一致意见办理提前还清贷款，办理涂销抵押导致《房屋买卖合同》无法实际履行。2013年2月4日，买方陈智玄向法院提起诉讼，要求解除与苏慧妍、胡国伟签订的《房屋买卖合同》，并由苏慧妍、胡国伟承担违约责任，案经审理，法院于2013年10月25日作出的（2013）穗海法民三初字第619号民事判决书确定苏慧妍、胡国伟应于2012年12月8日前办毕申请提前还款的手续，苏慧妍、胡国伟逾期没有办理申请提前还款的手续，导致合同无法履行，苏慧妍、胡国伟应承担违约责任，判决解除苏慧妍、胡国伟与买方及浚富公司签订的《房屋买卖合同》；苏慧妍、胡国伟返还定金50000元给陈智玄；苏慧妍、胡国伟向陈智玄支付违约金628000元。

2014年3月11日，因苏慧妍、胡国伟至今未向浚富公司支付咨询及中介服务费，浚富公司向人民法院提起本案诉讼，请求：1、苏慧妍、胡国伟向浚富公司支付咨询及中介服务费100000元；2、苏慧妍、胡国伟向浚富公司支付自2013年1月30日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以100000元为本金，每日按0.1％的标准计算）；3、苏慧妍、胡国伟向浚富公司支付律师费8000元；4、诉讼费用由苏慧妍、胡国伟承担。

一审法院作出如下判决：胡国伟、苏慧妍在本判决生效之日起15日内，向广州浚富咨询有限公司支付咨询及中介服务费100000元，并支付该款从2013年1月30日起至实际付清之日止的违约金（每日按100000元的0.1%的标准计算）给广州浚富咨询有限公司，违约金总额以胡国伟、苏慧妍所欠的咨询及中介服务费为限。二审法院维持一审判决。

三、争议焦点

卖方内部分歧导致买卖合同无法履行，能否作为委托人不予支付居间费用的依据。

四、法院观点

法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……”之规定，本案中，胡国伟、苏慧妍在浚富公司的促成下，已成功与买方签订《房屋买卖合同》，浚富公司作为居间人的义务已履行完毕，故浚富公司有权按照约定收取咨询及中介服务费。胡国伟、苏慧妍在浚富公司的促成下，已成功与买方签订《房屋买卖合同》，浚富公司作为居间人的义务已履行完毕，故浚富公司有权按照约定收取咨询及中介服务费。胡国伟认为造成违约的责任在于苏慧妍不配合办理提前还款手续，应由苏慧妍承担全部违约责任，及苏慧妍认为造成违约的责任是因为胡国伟伪造公证书将涉案房屋抵押给恒生银行，导致合同违约，应由胡国伟承担全部违约责任，胡国伟、苏慧妍的主张均属于另一法律关系。苏慧妍主张浚富公司没有尽到中介义务，但其提供的证据不足以证明其上述主张，故对苏慧妍该事实主张不予采信。

五、案件分析

本案中，《房屋买卖合同》是苏慧妍、胡国伟共同签署，苏慧妍、胡国伟共同作为卖方与浚富公司达成居间合同关系，因此应共同承担对浚富公司的违约责任，苏慧妍提出导致买卖合同最终无法履行的根本原因是胡国伟私自向恒生银行设定抵押贷款199万元无法还清一节，属于胡国伟与苏慧妍之间的内部法律关系，在各方没有特别约定情况下，不足以对抗居间合同关系的相对人浚富公司，苏慧妍以此上诉请求免除其对浚富公司的责任，依据不足。

六、法律依据

（一）《中华人民共和国合同法》第四百二十四条    居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

（二）《中华人民共和国合同法》第四百二十六条    居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

　　居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

七、律房律地告诉您

中介方依法促成买卖双方的交易，有权依照约定要求支付报酬。买卖合同一方内部分歧导致买卖合同无法履行，在各方没有特别约定情况下，不得对抗居间合同关系的相对人中介方。