一、案件当事人

原告（被上诉人）：谷红卫、朱燕芬

被告（上诉人）：广州市德瑞行房地产代理有限公司

二、案情概况

2014年3月13日，谷红卫、朱燕芬（乙方）与杨尚敏（甲方）、德瑞行公司（中介方）签订了《房屋买卖合合》，约定谷红卫、朱燕芬购买杨尚敏位于广州市白云区广源路景泰西二巷25号407房，建筑面积63.5平方米，物业成交价960000元，乙方承担部分交易税费，甲方承担个税20‰，乙方应于签订合同时支付20000元，甲方协助乙方办理按揭手续，申请贷款种类为公积金贷款，贷款金额670000元，买方实出人民币40000元，以支付购买所须全部费用，如非买方原因导致无法正常交易，则退还40000元正等等。合同当日，谷红卫、朱燕芬向杨尚敏支付定金20000元，并于3月19日向德瑞行公司支付30000元。德瑞行公司为谷红卫、朱燕芬提供中介及咨询服务期间，谷红卫、朱燕芬与德瑞行公司的经纪人郑福翔、宋旭琳口头协议为谷红卫、朱燕芬办理15年贷款期限的公积金贷款，如果不能按约定办理15年期限的公积金贷款，德瑞行公司退还谷红卫、朱燕芬的30000元。合同签订后，德瑞行公司委托其它公司向公积金管理部门申请公积金贷款，经审批，该房产只能办理8年的公积金贷款，产生费用5960元。谷红卫、朱燕芬于2014年10月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除《房屋买卖合同》中的居间关系，德瑞行公司退还手续费3万元及利息损失；2、杨尚敏返还谷红卫、朱燕芬购房定金20000元及利息损失；3、德瑞行公司对杨尚敏退还收取的购房定金负连带责任；4、诉讼费由杨尚敏与德瑞行公司共同承担。

一审法院作出判决：一、本判决生效之日起三日内，广州市德瑞行房地产代理有限公司返还谷红卫、朱燕芬28000元；二、驳回谷红卫、朱燕芬的其它诉讼请求。二审法院维持一审法院判决。

三、争议焦点

1、中介机构承诺办理公积金但未能实现，是否有权要求支付居间服务费；

2、中介机构因代为办理公积金贷款支付的费用，应由哪方承担。

四、法院观点

法院认为，谷红卫、朱燕芬与德瑞行公司经由签订合法有效的《房屋买卖合同》确立了居间合同关系，德瑞行公司应按合同约定为谷红卫、朱燕芬提供合法及充分的服务，现经查明虽然德瑞行公司成功地促成了谷红卫、朱燕芬与杨尚敏的合同订立，但由于德瑞行公司未能按合同约定为谷红卫、朱燕芬办理15年期限的公积金贷款，致房屋买卖合同不能继续履行，是对谷红卫、朱燕芬有所误导而构成提供服务瑕疵违约。谷红卫、朱燕芬主张解除《房屋买卖合同》中的居间关系的请求合理合法，予以支持。按合同约定，德瑞行公司应退还谷红卫、朱燕芬支付的费用30000元，但由于德瑞行公司已支付办理按揭的费用5960元，原审法院酌定由谷红卫、朱燕芬承担2000元，故德瑞行公司应返还谷红卫、朱燕芬28000元。另谷红卫、朱燕芬本身作为购房人也有谨慎决定的义务，而不是完全偏信他人的所有信息，因此对谷红卫、朱燕芬返还30000元的请求不予采纳。

五、案件分析

本案中，中介方的工作人员郑福翔、宋旭琳在一审过程中已出庭作证证明，其曾代表德瑞行公司与谷红卫、朱燕芬达成其“为谷红卫、朱燕芬办理15年贷款期限的公积金贷款，如果不能按约定办理15年期限的公积金贷款，则退还谷红卫、朱燕芬30000元”的口头协议，该协议实为附条件解除双方之间的居间合同关系的约定，而德瑞行公司并未否认郑福翔、宋旭琳作为其工作人员代表其参与促成谷红卫、朱燕芬与杨尚敏签订《房屋买卖合同》的事实，郑福翔与宋旭琳的行为应当视为履行德瑞行公司职务的行为，其法律后果应由德瑞行公司承担。德瑞行公司虽然已促成《房屋买卖合同》的订立并实际收取谷红卫、朱燕芬交付的中介服务费30000元，但鉴于双方所约定的解除条件即谷红卫、朱燕芬无法办理15年期限的公积金贷款已成就，谷红卫、朱燕芬有权根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，主张解除与德瑞行公司的居间服务合同，并要求德瑞行公司返还已付中介服务费。

关于中介机构因代为办理公积金贷款支付的费用，法院认为该项费用虽因谷红卫、朱燕芬为履行《房屋买卖合同》约定义务而实际发生，但鉴于《房屋买卖合同》现已无法履行，谷红卫、朱燕芬因该项费用的支出无法获取相应的收益，而德瑞行公司对此具有一定的过错，酌定判决买方承担2000元，符合公平合理原则。

六、法律依据

《中华人民共和国合同法》第九十三条    当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

七、律房律地告诉您

房地产中介服务机构在促成买卖合同成立前，对于委托方提出的要求应当审慎做出回应。如果中介机构做出类似于无法成功代为办理贷款则予以退还居间服务费的承诺，则实质上是关于居间合同附条件解除的约定。那么，在该条件成就时，则委托方有权依法解除居间合同并要求退还已支付的服务费。

本案也再次告诉我们，合同书≤合同。