中介服务≥居间服务

一、案件当事人

原告（上诉人）：广东m有限公司

被告（被上诉人）：沈某科

二、案情概况

2010年4月11日，通过合富公司提供的中介服务，沈某科与案外人曹X签订《房屋买卖合约》，案外人曹X同意以438000元的价格将涉案房屋出售给沈某科。同日，沈某科签署了《服务收费确认书》，同意支付中介代理费及咨询费10000元给合富公司，并承诺：“该费用之缴交日期为签署三方约当天（先付一半）。逾期交付该费用，则按日向经纪交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止”。

2010年5月10日，沈某科与案外人曹X及合富公司的代表签订《补充协议》，证实是因“政策变动和买方的原因而导致交易无法如期顺利进行”，因此沈某科与案外人曹X变更了《房屋买卖合约》中部分条款，但没有就中介代理费及咨询费问题与合富公司达成一致意见。

上述法律文书签订后沈某科支付了中介费5000元给合富公司，余款5000元未付，该款经合富公司多次追讨未果，双方遂产生纠纷，合富公司提起诉讼，请求判决：1、沈某科向合富公司支付中介代理费及咨询费5000元及滞纳金5000元（滞纳金从2010年6月1日起，按每日1%计算，直到清偿之日止，并以本金5000元为上限）；2、沈某科承担本案的一切诉讼费用。

据查明，沈某科签署的《服务收费确认书》“该费用之缴交日期为签署三方约当天(先付一半)。逾期交付该费用，则按日向经纪交付相当于费用百分之一的滞纳金……”。沈某科与曹X及合富公司共同签订的《房屋买卖合约》第四条“买卖双方的权利义务”条款第1点、第六条“违约责任”条款第1点及附件B“银行按揭付款”第4点，在沈某科与涉案房屋原权属人买卖涉案房屋过程中，作为中介方的合富公司应当履行的义务不限于促成沈某科与案外人曹X签订《房屋买卖合约》，同时包括协助买卖双方办理按揭贷款、交易过户等手续。

一审法院经审理判决：沈某科应在判决发生法律效力之日起五日内支付中介代理费及咨询费5000元给广东m有限公司，并从2010年6月1日起至款项清还日止，以5000元为本金，按日1%计付滞纳金给广东m有限公司，但滞纳金的总额不得超过本金5000元。二审法院撤销一审判决，驳回广东m有限公司的诉讼请求。

三、争议焦点

中介公司（合富公司）提供的中介服务除了居间，还是否包含办理按揭、过户等内容？也就是被告沈某科是否需要向原告支付余下服务费及滞纳金？

四、法院观点

二审法院认为，依据沈某科签署的《服务收费确认书》，“该费用之缴交日期为签署三方约当天（先付一半）……”。针对该条款中“先付一半”的理解，沈某科主张，依据合富公司的操作惯例以及《房屋买卖合约》中有关合富公司协助买卖双方办理按揭贷款、交易过户等手续的约定，中介代理费及咨询费由沈某科在签约当天付一半，另一半在合富公司协助买卖双方办理完毕交易过户手续时支付，合富公司则主张，全部费用应当由沈某科在签约当天支付，“先付一半”系指签约之前沈某科已付一半。而依据沈某科与曹X及合富公司共同签订的《房屋买卖合约》第四条“买卖双方的权利义务”条款第1点、第六条“违约责任”条款第1点及附件B“银行按揭付款”第4点，在沈某科与涉案房屋原权属人买卖涉案房屋过程中，作为中介方的合富公司应当履行的义务不限于促成沈某科与案外人曹X签订《房屋买卖合约》，同时包括协助买卖双方办理按揭贷款、交易过户等手续。合富公司向沈某科依约收取的中介代理费及咨询费应系其履行前述义务的对价款。综合以上事实及房地产中介业务操作实践，依据公平合理原则，二审法院合理采信沈某科的观点。。

虽然合富公司对沈某科提交的证明涉案房屋原产权人已将涉案房屋另行出售的相关证据的真实性不予确认，但结合《补充协议》的相关内容，可确认合富公司并未实际履行协助买卖双方办理按揭贷款、交易过户等手续的义务的事实。合富公司并未提供证据证明，其未实际履行前述义务系可归责于沈某科的原因所致。虽然沈某科与曹X及合富公司在2011年5月10日签订的《补充协议》确认“政策变动和买方的原因而导致交易无法如期顺利进行”，但“买方的原因”并不必然等同于买方责任。因此，合富公司主张沈某科向其支付剩余中介费5000元依据不足，法院不予支持。

五、案件分析

本案中，虽然《服务收费确认书》中关于“该费用之缴交日期为签署三方约当天（先付一半）……”的约定不够清晰，但是在《房屋买卖合约》第四条“买卖双方的权利义务”中有列明合富公司的义务包括协助买卖双方办理按揭贷款、交易过户等手续，所以法院采信被告的观点，即“中介代理费及咨询费于签约当天付一半，另一半在合富公司协助买卖双方办理完毕交易过户手续时支付”。那么，该居间服务费则包括了后续服务的代理实务，也就是服务费附条件支付。而由于沈某科与案外人曹X解除了《买卖合同》，合富公司无需提供后续服务，相应也就无权要求委托方支付后续服务费。

六、律房律地告诉您

作为中介服务机构，在订立居间服务合同或者拟定《服务收费确认书》时，应当予以明确中介服务费是否包含后续代理事务。如果处理不当，可能会使得自身在居间合同纠纷的诉讼中处于不利地位。