授权委托有瑕疵，中介公司须担责

一、案件当事人

原告（上诉人）：满某红（中国）m有限公司广州分公司

被告（被上诉人）：甄某喜

二、案情概况

2010年11月10日，案外人丁某、安某莲（乙方）与广州n房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买广州市白云区同和路828号荔庭街15号604房（以下简称涉案房屋）。

2013年12月19日，满某红公司与甄某喜签订《买卖代理费支付承诺书》，约定：甄某喜独家委托满某红公司购买涉案房屋。满某红公司在此过程中为甄某喜提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表甄某喜与卖方进行了反复磋商、议价。如满某红公司成功促成卖方与甄某喜达成买卖合同，甄某喜同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费人民币21320元，否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。甄某喜知悉并同意下列情形，对此并无异议：1、满某红公司可向买卖双方收取买卖代理费；2、满某红公司已经就现行房地产政策（限购、限贷）的内容向甄某喜进行说明；3、就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据；4、满某红公司的意思表示均须加盖公司印章为准；5、本承诺书而产生的任何纠纷均提交物业所在地法院处理。承诺书签订后，甄某喜支付了代理费500元。

2013年12月19日，案外人丁某与甄某喜、见证人满某红公司签订《广州市存量房买卖合同》，约定甄某喜向丁某购买涉案房屋等。合同还约定经双方友好协商，知悉该物业暂未出房产证，双方并无异议。在签订该合同之前，丁某向满某红公司提供《保证函》，主要内容为：本人与妻子安某莲均是涉案房屋的业主，共同委托满某红公司出售上述物业等。同时，丁某提供一份落款为“安某莲”的《授权书》，主要内容为：本人安某莲授权丁某出售涉案房屋等。后涉案房屋被转让并登记至案外人谢仕伟名下。现甄某喜只支付了500元，尚欠5896元。满某红提起诉讼，请求判令甄某喜支付代理费20820元。

另，满某红公司称其曾要求丁某提供相应的公证文件，但丁某只提供了该委托书。庭审中，甄某喜申请安某莲作为证人出庭作证，安某莲陈述其没有出具过《授权书》，其不清楚也不同意丁某与甄某喜签订合同，此后其已将涉案房屋另行放盘出卖。

一审法院作出如下判决：1、在本判决生效之日起十日内，甄某喜向满某红公司支付代理费5896元；2、驳回满某红公司的其他诉讼请求。二审法院维持一审判决。

三、争议焦点

甄某喜是否应向满某红公司支付余下代理费。

四、法院观点

法院认为，满某红公司虽促成甄某喜与案外人丁某签订了《广州市存量房买卖合同》，但由于满某红公司与甄某喜均没有对丁某提供的《授权书》进行严格审核，而涉案房屋的共有人之一安某莲表示其不同意上述交易，最终双方交易无法进行。此外，涉案房屋在合同签订时尚未领取房产证，上述《广州市存量房买卖合同》约定买卖涉案房屋违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。综上可见，满某红公司虽促成甄某喜签订了房屋买卖合同，但其作为专业的房地产中介公司，在明知国家相关法律法规规定的情况下，仍促成甄某喜与他人就未领取房产证的房屋达成买卖合同，且未能对出卖方提供的《授权书》进行严格审核，其具有一定过错。另一方面，甄某喜自身作为买方，对标的金额较大的房产交易也应负有审慎注意的义务。因此，结合本案实际情况，从公平合理的角度考虑，对满某红公司主张的代理费酌减为约定的30%。

五、案件分析

本案中，原告满某红的中介行为存在两处重大瑕疵：

一是作为专业的房地产中介公司，在居间服务过程中没有对共有房产的一方出具的《授权书》进行严格审核，没有尽到审查义务，导致《买卖合同》无法实际履行，应承担一定的责任。而被告甄某喜自身作为买方，也没有起到审慎注意义务，故法院判决中介服务费酌减为约定的30%，公平合理。

二是为未依法登记办理权属证书的房地产提供中介服务。《城市房地产管理法》第三十八条明确规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，满某红属于知法犯法。

六、法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

七、律房律地告诉您

中介方在提供买卖房屋居间服务时，对于共有房屋应当注意审查签约主体资格，对于一方（自然人）授权委托的，应当通过要求受托人出具委托公证书的方式，确保授权委托书的真实性。否则，促成买卖共有房产未经一方同意或授权的，中介方负有重大服务瑕疵责任。