购房资格未核查，中介公司担半责

一、案件当事人

原告（反诉被告）：广州市****有限公司

被告（反诉原告）：刘某莲

二、案情概况

2011年5月24日，广州市****有限公司（以下简称德启公司、中介方）与刘某莲（买方）及周雪珍（卖方）签订了一份《房屋买卖合同》，订明买卖房屋之地址为广州市海珠区****路182号大院4号304房（下称涉案房屋），成交价为880000元；基于中介方已提供中介服务并己促成买卖双方签订本合同，协助买卖双方建立房屋买卖法律关系，买卖双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（包括但不限于房地产口头/书面咨询费及房屋买卖代理费等）；买卖方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；等。同日，刘某莲向德启公司出具《中介服务费确认书》，内容为刘某莲确认德启公司提供了中介服务，成功促成与周雪珍签订物业买卖合同。刘某莲同意支付25000元给德启公司作为中介服务费。2011年6月27日，德启公司向刘某莲发出《催告函》，敦促刘某莲支付中介费及履行合同相关义务。之后，刘某莲没有向德启公司支付咨询及中介服务费。德启公司遂提起本案诉讼，请求判令：1、刘某莲向德启公司支付中介服务费25000元及该款自签订合同次日起（即2011年5月25日）至实付之日止每日百分之一的违约金，暂计至起诉之日止（即2011年8月8日）违约金为19000元。2、本案受理费由刘某莲承担。

买方刘某莲称，其是广东省阳江市人，想到广州买房给孩子读书居住，于是找到德启公司咨询购房相关事宜。德启公司明知按照《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》（穗国房字[2010]1311号）文件等政策规定，刘某莲不符合在广州市购房的条件，德启公司为获取中介费而故意隐瞒刘某莲对刘某莲作出虚假承诺，告知刘某莲其符合条件可以在广州购房，并许诺为其办理购房的相关手续。致使刘某莲造成损失。中介方认为刘某莲作为一个独立民事主体的公民应当知道当时购房的情况，与德启公司无关。

一审法院判决：1、刘某莲在本判决生效之日起10日内向德启公司支付中介服务费25000元，并从2011年5月25日起至本判决确定还款期限届满之日止按每日1％的标准计付欠款的违约金（违约金总额以刘某莲欠款金额为限）。2、驳回刘某莲的反诉请求。

二审法院判决：判决如下:1、维持广州市海珠区人民法院(2011)穗海法民三初字第2322号民事判决第二项;2、变更广州市海珠区人民法院(2011)穗海法民三初字第2322号民事判决第一项为：上诉人刘某莲在本判决送达之日起10日内向被上诉人广州市****有限公司支付中介服务费12500元;3、驳回被上诉人广州市****有限公司的其他诉讼请求。

三、争议焦点

因购房人不具备购房资格导致已成立的买卖合同无法履行，居间人能否要求购房人全额支付居间服务费。

四、法院观点

二审法院认为，德启公司作为从事中介服务的房地产中介服务公司，应当遵守《房地产经纪管理办法》的规定规范从业，在促成买卖双方达成交易意向并签订买卖合同前，有义务了解确定买方是否具备政策规定的购房条件，并应按规定书面告知应当由买方协助的事宜和提供的资料。德启公司没有审查刘某莲的购房资格，亦未能提供由刘某莲签名确认的书面告知材料，其居间服务存在瑕疵。刘某莲作为成年人，明知自己没有一年以上纳税证明或社保缴纳证明，不符合限购政策，仍委托德启公司进行居间活动，与德启公司达成居间合同，并向德启公司出具《中介服务费确认书》，亦存有过错。鉴于德启公司、刘某莲在居间合同关系中均有过错，双方应对中介服务费各负一半的责任。

五、案件分析

本案中，德启公司作为专业从事中介服务的房地产中介服务公司，理应告知购房人相关限购政策，并通过有效方式确定买方是否具备政策规定的购房条件。而刘某莲作为成年人，也应当在签订买卖合同和居间合同前，了解到自己没有一年以上纳税证明或社保缴纳证明，不符合限购政策。故，中介机构和购房人在居间合同关系中均存在过错，法院判决双方对中介服务费各负一半责任，合法合理。

六、法律依据

《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》（穗国房字〔2010〕1311号）第二点

二、严格执行国家差别化的住房信贷政策

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止消费性贷款用于购买住房。禁止各商业银行发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，各商业银行不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%；对购买第二套住房的家庭，公积金贷款的首付款比例不得低于50%；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房公积金贷款。

七、律房律地告诉您

房地产中介机构在促成房屋买卖合同订立前，应当履行如实告知义务，向购房人告知相关的限购政策，并依据限购政策对购房人的购房资格进行查明认定，对于不符合限购政策的购房人，应当不予提供居间服务，以免对买卖双方以及自身造成不必要损失。比如中介机构可以要求购房人提供社保证明，以确认购房人是否满足政策要求的缴足社保年限；比如中介机构可以要求购房人提供个人名下房屋查册，以确认购房人是否满足限购政策中的限购房屋数量要求。否则，如果因购房人不具备购房资格导致买卖合同无法履行，中介机构将承担一定的责任，相关的中介服务费也会相应扣减。