一、案件当事人

原告（被上诉人）：广州市凯圆房地产代理有限公司

被告（上诉人）：黄娟、洪少玲、洪德雄、黄洁冰

二、案情概况

2007年9月25日，被告王娟签署《凯圆地产业主委托放盘登记》一份，主要内容为：本人(甲方)为广州市天河区员村一横路七号大院104号101房(以下简称“涉讼房屋”)的业主，现委托原告广州市凯圆房地产代理有限公司（以下简称凯圆公司，乙方)出租／出售上述物业，并代收客户支付之临定金，甲方在签署正式租赁／买卖合同时，支付上述物业成交价的2％或相当于半个月租金予乙方作为中介服务费；甲方不得与乙方所介绍客户私下联系出租／出售上述物业，违者甲方需支付乙方上述物业成交价的2％或相当于半个月租金作为中介服务的损失补偿；乙方并保留最终法律追究权利。

2007年9月26日，被告洪少玲签署《客户租售委托书及看楼证明》一份，主要内容为：本人委托凯圆公司为本人购买／租赁物业提供房地产咨询及买卖／租赁代理服务，凯圆公司在本人的授权下在广州物色适当的住宅／写字楼／工厂，为此协议如下：一、凯圆公司为本人提供以下几方面的房地产咨询及买卖代理服务：介绍该物业的基本资料及详细情况；并带本人／授权代表亲自到实地视察物业；就买卖／租赁行业的各项条件在买卖双方之间进行协商，促成本人与业主达成买卖／租赁协议。二、在凯圆公司提供上述服务后，如本人能成功购买或租赁下述由凯圆公司介绍的楼宇，本人承诺支付中介费共为成交价的2．5％；租赁代理费为半个月租金。三、本人承诺不会以任何理由、方式或渠道与该楼宇的业主联系，本人同意即使该楼宇自看楼之日起一年内由本人的亲属、授权人、委托人、朋友或代理人购买或租赁，均视为凯圆公司已促成此次交易，本人须向贵公司支付上述中介费，并支付等额于中介费25％或租赁代理费用的40％的违约金，同时须承担经纪方因此而支出的律师费1万元及其它费用。

2007年10月21日，被告黄洁冰签署《承诺书》一份，主要内容为：本人黄洁冰同意交付凯圆公司2000元作为购买涉讼房屋的订金，在交付订金时，本人已实地视察过该单位，对该单位的座向、面积、质量都认可，如在业主实收82万元价钱之内该单位业主同意成交，则订金即时转为(定金／押金)。本人同意下述成交条件：售价82万元(业主实收)，签约日期2007年10月22日，付款方式按揭付款，佣金3％等。若凯圆公司未能与卖方达成上述条件，则须即时退还上述订金予买方；若卖方同意上述条件出售，经纪方即时支付上述定金给卖方，定金不予退回。在该《承诺书》下方空白处写有“若在退还该诚意金半年内购买本套单元，则中介方有权收取3％的中介费及违约金”字样，被告洪德雄在上述字样下方签名确认。

原告认为被告王娟与被告洪少玲、洪德雄、黄洁冰私下成交，其最终通过到房管部门查询涉讼房屋已过户到被告洪少玲等名下确认该事实；此后原告多次找被告洪少玲、洪德雄、黄洁冰交涉此事，双方发生纠纷，被告报警处理；在协商不成的情况下，原告遂提起本案诉讼，请求判令：1、被告王娟支付中介费16600元；2、被告洪少玲、洪德雄、黄洁冰支付中介费24900元及违约金6225元，合计31125元；3、被告洪少玲支付本案律师费10000元；4、四被告承担本案诉讼费。被告王娟及被告洪少玲、洪德雄、黄洁冰均否认双方为私自成交，而是通过广州市天正物业服务有限公司(以下简称“天正公司”)提供居间服务而达成交易，并通过提交《业主委托书》（2007年9月16日签署）、《看楼委托及证明》（2007年10月2日签署）、《房屋买卖合同》（2007年10月24日签署）和《个人住房公积金抵押借款合同》等证据证明。

一审法院判决：1、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告洪少玲、洪德雄、黄洁冰支付原告广州市凯圆房地产代理有限公司中介费24900元及违约金6225元，合计31125元；2、驳回原告广州市凯圆房地产代理有限公司的其它诉讼请求。

经审理，二审法院判决：1、撤销广州市天河区人民法院(2008)天法民四初字第20号民事判决;2、驳回广州市凯圆房地产代理有限公司的全部诉讼请求。

三、争议焦点

被告是否应当向原告支付中介费及违约金。

四、法院观点

法院认为，关于原告凯圆公司要求被告王娟支付中介费16600元的诉请。按查明的事实，被告王娟签署的《凯圆地产业主委托放盘登记》并无注明其独家委托原告进行放盘，本案也无充分证据证明被告王娟是通过“私下联系”与买家即本案被告洪少玲等达成交易，有违反上述《凯圆地产业主委托放盘登记》中“甲方不得与乙方所介绍客户私下联系出售物业，违者甲方需支付上述物业成交价的2％的中介费”规定之情形。因此，原告要求被告王娟支付中介费16600元理据不足，不予支持。

被告洪少玲在其签署《客户租售委托书及看楼证明》中承诺“本人同意即使该楼宇自看楼之日起一年内由本人的亲属、授权人、委托人、朋友或代理人购买或租赁，均视为凯圆公司已促成此次交易，本人须向贵公司支付上述中介费，并支付等额中介费25％或租赁代理费用的40％的违约金”，以及被告洪德雄签名确认“若在退还诚意金半年内购买本套单元，则中介方有权收取3％中介费及违约金”，均对中介费及违约金作出约定。但因原告并未依被告提出的成交条件及在约定的答复时间内促成交易，故上述条款中约定原告有权向被告收取中介费，违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，原告据此要求被告支付中介费，不予支持。被告最终是由天正公司提供居间服务，以不同的成交条件与被告王娟达成交易，并支付了居间费用，符合正常操作规范。原告要求被告向其支付违约金，理由不充分，不予支持。

五、案件分析

本案中，虽然被告即买卖双方接受了原告的服务，并签署了《凯圆地产业主委托放盘登记》、《客户租售委托书及看楼证明》及《承诺书》等文件，但是卖方并未承诺独家委托原告放盘，而且买卖双方也并非在被告提出的成交条件及在约定的答复时间内促成交易，故依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，被告无需向原告支付中介费和违约金。

六、法律依据

《中华人民共和国合同法》第四百二十七条　【未促成合同成立的处理】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

七、律房律地告诉您

2011年颁布的《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》指出，居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同，即买方不得“跳单”违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。