一、案件当事人

原告（二审上诉人）：杨某某

原告（二审上诉人）：徐某某

被告（二审被上诉人）：原广州市国土房管局

第三人：廖某某

二、案情概况

2013 年6月22日，本案第三人（涉案房屋原业主）与购买方两原告的代理人喻某某、抵押权人A公司的代理人刘某某到海珠区房地产交易登记所申请办理房屋涂销抵押及转移登记，并依法提交了登记所需的资料。经审核，申请人办理涂销抵押及转移登记符合规定，房管局准予申请人办理涂销抵押及转移登记，以两原告名义核发粤房地权证穗字第0820174186、0820174187号《房地产权证》。

后两原告以涉案商铺地址3层整层实际未分割，每个铺没有明确的界线及不能独立使用，整个301房屋被分割成900 多个5—10平方米不等的商铺，未做任何消防报备，未做实际现场分割区别为由向法院提起诉讼，认为被告的做法违反了《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。涉案房屋交易过户尚未具备登记的条件，被告所做的交易过户发证行为应依法确认为无效及撤销。

经查询，两原告（丙方）与第三人（甲方）、B公司（乙方）签订的《商铺买卖合同》第七、八条，“本合同签订之日起至2016年4月30日止，海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号337铺由乙方经营使用”，“鉴于商场整体经营需要，丙方授权甲、乙方在装修时可按商场整体经营需要进行装修，必要时可拆除该商铺的隔墙等；自本合同签订之日起至2016年4月30日止，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立装修等行为，丙方不得干涉”。

经审理，一审法院审判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉,二审法院判决维持一审判决。

三、争议焦点

房屋买卖交易双方自行约定的商铺使用方式是否应为交易过户登记审查的范围。

四、法院观点

一审法院认为，由于双方是进行交易过户登记，对交易双方自行约定的商铺使用的方式，并非交易过户登记审查的范围，故被告向原告核发涉案房地产权证的具体行政行为合法。原告认为该交易过户尚未具备登记的条件，所作出的转移登记行政行为无效应予撤销的主张，缺乏事实和法律依据。

二审法院认为, 分割登记行为与转移登记行为属于两个不同的法律关系。本案的诉讼标的是转移登记行为，且涉案商铺的分割登记行为在先，在分割登记行为仍然合法有效的情况下，案涉转移登记行为不受分割登记行为的影响，故本案只需审查被上诉人作出房地产权转移登记行为的合法性。本案上诉人和原审第三人在向被上诉人申请对涉案商铺进行转移登记时，提交了房地产权证、广州市存量房买卖合同、公证委托书、纳税证明、身份证复印件等符合上述规定的材料，被上诉人对上述材料予以了审核，已尽到审慎审核义务，故被上诉人根据上述材料向上诉人核发涉案房地产权证的行政行为并无不当。

五、案件分析

本案审理过程中涉及几部法律文件：《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《广东省城镇房地产登记办法》、《广州市城镇房地产登记办法》。

上述所有文件中都没有规定产权过户需要满足消防报备和场地分割条件，虽然房屋登记过户双方有约定，但约定不能对抗房屋管理部门的登记行为，即登记双方约定的消防报备和场地分割不能成为撤销产权登记的条件。房屋产权登记部门依照上述文件程序和要件的规定完成产权过户登记符合依法行政的要求。

六、法律依据

《广东省城镇房地产权登记条例》第九条   权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。

律房律地告诉您：

房屋登记机关在受理房屋产权过户申请时，要求申请人依法提供《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定的文件，并对该材料进行审查。对于申请材料完整、合法、有效的，登记机关予以登记和发证。房屋买受人以交付的房屋不符合买卖双方约定的使用方式为由申请登记机关撤销房屋过户登记，法院不予支持。