广东省广州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）粤01执异15、16、17、18号

案外人：广东璟仑房地产开发有限公司。住所地：广州市天河区金穗路1号3405房。

法定代表人：刘经鸿，该公司经理。

委托诉讼代理人：龚军伟，广东华宪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨娇娇，广东华宪律师事务所律师。

申请执行人：福建启元贸易有限公司。住所地：福州市鼓楼区石井巷72号。

法定代表人：严澎

委托诉讼代理人：冯燕媚，广东华之杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐艳丽，广东华之杰律师事务所律师。

被执行人：广州市亨溢实业有限公司。住所地：广州市越秀区豪贤路102号608房自编B室。

法定代表人：林智梅。

委托诉讼代理人：曾祥威，广东恒益律师事务所律师。

被执行人：林智梅，女，汉族，1981年5月10日出生，住广东省惠州市惠阳区。

委托诉讼代理人：曾祥威，广东恒益律师事务所律师。

被执行人：林智聪，男，汉族，1979年2月17日出生，住广州市越秀区。

委托诉讼代理人：曾祥威，广东恒益律师事务所律师。

在本院执行申请执行人福建启元贸易有限公司与被执行人广州市亨溢实业有限公司、林智梅、林智聪公证债权文书执行四案【案号为：（2018）粤01执2047-2050号】，执行依据为北京市中信公证处出具的(2018)京中信执字00417、00418、00419、00428号执行证书。在执行中，本院依法预查封了被执行人林智梅名下位于广州市天河区天合三街14号101房。现案外人广东璟仑房地产开发有限公司（以下简称璟仑公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。

案外人璟仑公司向本院提出书面异议称：2017年4月2日，璟仑公司与林智梅签订了《广州市商品房合同（预售）》约定林智梅向璟仑公司购买位于广州市天河区天合三街14号101房。2017年4月27日，林智梅与上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称浦发银行广州分行）签订借款合同。后林智梅向璟仑公司支付了首期购房款，浦发银行广州分行发放了贷款，璟仑公司与林智梅共同办理了《广州市商品房合同（预售）》网签手续。但在履行合同中，由于林智梅并未依约向浦发银行广州分行及时足额偿还贷款本息，出现多次逾期还贷情形，璟仑公司履行了保证责任即代林智梅向浦发银行广州分行偿还了贷款本息共计10139964.93元。2018年11月23日，璟仑公司依据《广州市商品房合同（预售）》约定向林智梅发出解约合同通知。随后，璟仑公司就确认合同解除及请求林智梅承担违约责任等诉请向广州市天河区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0106民初29986号，该案已于2019年4月8日作出一审判决，判决确认璟仑公司与林智梅签订的《广州市商品房合同（预售）》予以解除，林智梅需在本判决发生法律效力之日起十日内协助璟仑公司办理合同注销网签备案手续。同时，一审判决书在判决理由中确认：林智梅应向我司支付违约金85万元，上述款项与首期购房款冲抵后，冲抵后的剩余首期购房款为5891161元。后由于璟仑公司对一审判决中判决林智梅承担的违约责任标准不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院予以受理，案号为（2019）粤01民终11758号，案件已于2019年7月26日作出终审判决，判决维持了一审判决中的全部判项，即确认璟仑公司与林智梅签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》予以解除，林智梅需在本判决发生法律效力之日起十日内协助璟仑公司办理合同注销网签备案手续，也维持一审法院的认定即：“将违约金与首期购房款在本案中直接冲抵，冲抵后剩余的购房款5891161元由林智梅另行主张。该款项抵扣后，璟仑公司并不需要另行通过强制执行程序获得违约金赔偿”。璟仑公司认为，案涉房屋的所有权人为璟仑公司，且生效判决已确认璟仑公司与林智梅之间签订的《广州市商品房合同（预售）》解除，故贵院预查封涉案房屋已无事实和法律依据，特申请贵院解除对涉案房屋的预查封。我方认为，第一，璟仑公司系案涉房屋的所有权人，林智梅对案涉房屋只享有债权请求权而非物权请求权。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力”。《物权法》第一百四十二规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，璟仑公司通过建造房屋之事实行为原始取得案涉房产所有权”。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，物权公示原则为法律规定的基本原则，对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记，否则，不发生不动产物权变动的效力。案涉房屋并未转移登记至林智梅名下，而只是进行了商品房预售合同网签，但商品房预售合同网签是政府部门依托其建立的商品房网上签约平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行的商品房预售行为，商品房网签备案本身并不具有物权变动性质，而是行政机关对商品房买卖合同进行管理与服务的一项措施，商品房网签备案并不直接产生不动产物权设立或者变动的效力。因此，璟仑公司系案涉房屋的所有权人，林智梅对案涉房屋只享有债权请求权，而非物权请求权。第二，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定，法院有权对被执行人购买并办理了商品房预售合同登记备案或者预告登记的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。由于涉案房屋并未转移登记至林智梅名下，而只是进行了商品房预售合同网签登记，因此，贵院对案涉房屋的查封属于预查封，而并未转为正式查封。第三，《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《物权法若干问题的解释（一）》第五条：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭”。《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”根据上述法律规定，预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。林智梅尚未取得案涉房屋的所有权，其仅依据《广州商品房买卖合同（预售）》享有对璟仑公司的债权请求权。由于广州中院作出的生效判决已确认璟仑公司与林智梅之间签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》解除，且判决林智梅应协助璟仑公司办理合同注销网签备案手续，则林智梅对璟仑公司所享有的债权已消灭，网签备案登记已失效，而法院只有权对被执行人购买并办理了商品房预售合同登记备案或者预告登记的房屋进行预查封，因此，贵院对案涉房屋采取的预查封措施的依据及基础均不存在，因此，贵院应当解除对案涉房屋采取的预查封措施。另外，本案的预查封是存在着瑕疵的，根据《最高人民法院国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产部门协助执行若干问题的通知》司法解释5号文，也就是法发（2004）5号文第15条第三项，可以预查封的是被执行人购买并办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，那么本案的预查封是不符合该款规定。本案的案涉房屋仅仅办理了网签合同，也就是在网签平台上双方签署了商品房买卖合同，这只是一种签署商品房买卖合同的手段，并不表示该商品房已经办理了商品房预售合同登记备案手续，那么更没有办理预告登记，在查册表上可以非常清晰的看到涉案房屋是没有任何预告登记的记录。那么关于商品房登记备案手续，是城市房地产管理法的规定。在物权法颁布实施之后，预售合同登记备案手续和预告登记已经是合并办理，在2008年3月21日，当时广州市国土房管局专门发文实行预售合同备案与预告登记的合并办理，也就是在预告登记的同时办理预售合同的登记备案。在2013年《广州市人民政府关于取消调整保留行政审批备案事项的决定》（广州市人民政府令2013年第90号规定），取消了预售商品房合同登记备案，由预购商品房预告登记代替预售合同登记备案。因为司法解释5号文是颁布于2004年，颁布实施的当时是有预售合同登记备案事项，但在2008年取消了，但是司法解释5号文没有做相应的调整。当然我方认为没必要做相应的调整，因为用了“或预告登记”的表述，从这一点来看，本案涉案房屋是不符合法发（2004）5号文第15条之规定的，也就是预查封是存在瑕疵的。本案案涉房屋曾经存在两个预查封，排在第一位的是上××第二中级人民法院，我方也以同样的事实和理由向上××第二中级人民法院反映，上××第二中级人民法院采纳了我方的意见，已经解除了预查封。第三，可以从预查封的本质含义来说明该问题，虽然按照司法解释的规定，预查封与正式查封效力相同，但二者并不能够直接划等号，否则最高人民法院也没有必要制定司法解释文件来区分预查封与正式查封，正式查封应当是被执行人拥有权属的财产。这在法发（2004）5号文司法解释和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》也就是法释（2008）18号司法解释当中有明确的规定，正式查封的财产应当是被执行人拥有权属的财产，而预查封的财产是被执行人没有权属，但又与被执行人存在债权关系的财产，在（2004）5号司法解释当中第13条、14条、15条有明确的规定。由于被执行人并不直接拥有预查封财产的权属，因此只有预查封转为正式查封，也就是被执行人对于查封的财产拥有权属的时候，才能够直接处置财产。从该角度来讲，预查封是一种预先的查封，或者是查封的预备动作，必须待被执行人对于查封财产的债权关系转化为物权关系，也就是刚才陈述的5号司法解释和18号司法解释上面所规定的权属关系。众所周知，债权请求权是一种对人的请求权，可能最终会转化为物权，也可能转化不了，在依法不能够转化为物权的情况下，预查封自然就没有存在的意义，应当予以解除。那么具体到本案，被执行人林智梅对案涉房屋是没有权属的，也没有类似于准物权效力或者说具有保全效力的预告登记，并且贵院已经生效的判决书也已经依法确认异议人与被执行人林智梅之间的商品房买卖合同关系解除。在这种情况下，被执行人林智梅所享有的债权请求权，已经不可能转化为物权，预查封已经丧失存在的意义，应当予以解除。第四，案涉商品房买卖合同解除后，也不会因此损害申请执行人的合法权益，虽然合同解除使预查封的申请人失去了对涉案房屋拍卖受偿的权利，但是案涉房屋在预查封前后均为我方所有，因此预查封前后并未造成被执行人林智梅的合同利益遭受无法预期的减损，条件成就时解除合同是买受人林智梅在签订合同时即能预料到的风险，并没有因合同的解除额外增加减损的可能，并且根据法解（2008）18号文第18条第二款的规定，第三人依法解除合同后，人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权，也就是合同解除后，经法院已经生效的解除商品房买卖合同的判决书所确认的冲抵后的剩余首期购房款仍可作为执行的对象，申请执行人的权益并未受到损害，各方利益都得到了保护，符合公平的原则。第五，退一步讲，如果法院继续执行涉案的房屋，意味着我方将遭受多达1000多万元国有资产的损失，损失不但没有法律依据，本质上也是极不公平的。第六，预查封不能够阻却案外人行使合同解除权，异议人申请解除与被执行人林智梅之间的商品房买卖合同，既符合商品房买卖合同的约定，也符合合同法的规定。人民法院的预查封行为不能影响开发商依据商品房买卖合同的约定，行使合同约定的解除权，也就是预查封并不能限制或改变该请求权的基础法律关系。当发生约定的解除事由时，预查封同样不能够限制基于该正当的理由解除合同。人民法院的预查封更不能够影响合同法规定的法定解除权。由于林智梅迟延履行商品房买卖合同约定的还款义务，造成我方向浦发银行广州分行承担担保责任，客观上因林智梅的违约行为，使得我方无法取得买卖房屋的对价，使得合同的目的无法实现，这符合《合同法》第94条第四款规定的法定解除条件。合同法所规定的法定解除权是应当优先于法发（2004）5号司法解释第15条、第16条适用，总的来看，预查封是不能够阻却案外人行使合同解除权，并且贵院作出的生效判决书当中已经确认。

综上所述，请求法院解除广州市天河区天合三街14号1O1房的预查封措施。

案外人璟仑公司提交如下证据：1.广州市天河区人民法院作出的（2018）粤0106民初29986号《民事判决书》；2.广州中院作出的（2019）粤01民终11758号《民事判决书》；3.上××第二中级人民法院出具的（2018）沪02执1027号《协助执行通知书》；4.情况说明；5.关于解除案涉房屋首轮预查封进展情况的说明；6.案涉房屋不动产登记查册表；7.上××第二中级人民法院谈话笔录2份；8.上××第二中院作出的（2018）沪02执1027号之七《执行裁定书》；9.上××第二中级人民法院（2018）沪02执1027号《执行裁定书》。

申请执行人福建启元贸易有限公司质证称：对协助执行通知书及裁定，因为福建启元贸易有限公司并不是当事人，所以由法院依法审查该证据的合法性与关联性。对查册表的真实性、合法性认可，关联性更加印证了我方查封在前，璟仑公司的生效法律文书在后。因为笔录没有原件，我方不认可该证据的三性。我方认为璟仑公司与海通恒信国际租赁股份有限公司通过协商的方式向上××第二中级人民法院去申请解除涉案房屋的查封，并直接将5891161元的款项直接对海通恒信国际租赁股份有限公司进行偿还，严重损害了我方的利益，该行为无效。

被执行人广州市亨溢实业有限公司、林智梅、林智聪质证称：对案外人提供的资料三性予以认可，但对上××第二中级人民法院协助执行通知书中的协助执行事项，要求第一申请人直接向上××第二中级人民法院划转5848311元不予认可，因为没有法律依据。因为笔录没有原件，该证据的三性由法院依法审查。

申请执行人福建启元贸易有限公司答辩称：我方不同意璟仑公司要求贵院解除对涉案房屋的预查封措施，理由如下。第一，根据关于依法规范人民法院执行和国土资源房产部门协助执行若干问题的通知第15条第三项的规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续，或者商品房预告登记的房屋，根据该条规定本案案涉的房屋办理了预告登记，福建启元贸易有限公司作为林智梅的合法债权人，有权申请法院查封，因此璟仑公司要求解除对本案案涉房屋的查封应不予支持。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第26条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。根据璟仑公司提供的材料所知，贵院于2018年4月27日已经作出了（2018）粤01执2047-2050号执行裁定书，裁定查封了林智梅的案涉房产，并在查册上已经显示查封成功，而璟仑公司的案件的判决则是在2019年7月31日才生效的，该生效的法律文书作出的时间明显是在福建启元贸易有限公司申请查封之后，因此璟仑公司以贵院于2019年作出的判决提出排除本案案涉房屋的执行异议，不应该得到支持。第三，璟仑公司所称的损失并不能成为排除本案查封和执行的理由。因为璟仑公司与林智梅基于11758号判决书的债权，应该正常进入执行程序，与本案的其他通债权人一样进入正常的参与分配林智梅的财产的程序，并不能直接全部受偿涉案房屋，否则将会严重影响其他债权人的合法权益。第四，璟仑公司并不能以上××第二中级人民法院协助解封的行为作为本案的参考，从璟仑公司提供的谈话笔录可知，该案之所以解除查封是因为海通恒信国际租赁股份有限公司同意解除，并且提醒法院注意，海通恒信国际租赁股份有限公司同意解除查封的条件是璟仑公司将目前林智梅剩余的房屋首期款全部转入上××第二中级人民法院指定的账户，并由海通恒信国际租赁股份有限公司受偿作为条件之一。我方认为海通恒信国际租赁股份有限公司对林智梅的债权也是普通债权，并没有任何的优先权。所以璟仑公司不应直接把该款项全部转至上××第二中级人民法院，我方也可要求将该笔款项划至广州市中级人民法院，或者如果该笔款项已经转至上××第二中级人民法院的话，我方也有权按照法律的规定参与分配。综上，请求法院驳回案外人的异议申请。

被执行人广州市亨溢实业有限公司、林智梅、林智聪答辩称：我方确认璟仑公司与林智梅之间房屋买卖合同解除。确认林智梅对案涉房屋不再享有物权的权利，但林智梅对案外人直接向上××第二中级人民法院划转应退还给林智梅的首期房款持异议，林智梅认为该房款应向其退回。

本院查明，申请执行人福建启元贸易有限公司与被执行人广州市亨溢实业有限公司、林智梅、林智聪公证债权文书执行四案，北京市中信公证处于2018年3月30日作出(2018)京中信执字00417号执行证书，确定以下执行事项：1.回购本金人民币151000000元；2.回购溢价款人民币3026277.78元；3.违约金人民币2541433.58元（该违约金以154026277.78为基数，自2018年2月14日（含）起计至2018年3月29日（不含）止；之后违约金按《应收账款转让及回购合同》第13.3条的约定，即就广州市亨溢实业有限公司应付但未付款项为基数，按0.05%/日的标准计算至全部回购价款清偿之日止）；4.公证费人民币156560元。(2018)京中信执字00418号执行证书，确定以下执行事项：1.回购本金人民币150000000元；2.回购溢价款人民币5191666.67元；3.违约金人民币775958.33元（该违约金以155191666.67为基数，自2018年3月19日（含）起计至2018年3月29日（不含）止；之后违约金按《应收账款转让及回购合同》第13.3条的约定，即就广州市亨溢实业有限公司应付但未付款项为基数，按0.05%/日的标准计算至全部回购价款清偿之日止）；4.公证费人民币155960元。(2018)京中信执字00419号执行证书，确定以下执行事项：1.回购本金人民币150000000元；2.回购溢价款人民币3470833.33元；3.违约金人民币767354.17元（该违约金以153470833.33为基数，自2018年3月19日（含）起计至2018年3月29日（不含）止；之后违约金按《应收账款转让及回购合同》第13.3条的约定，即就广州市亨溢实业有限公司应付但未付款项为基数，按0.05%/日的标准计算至全部回购价款清偿之日止）；4.公证费人民币154230元。(2018)京中信执字00428号执行证书，确定以下执行事项：1.回购本金人民币180000000元；2.回购溢价款人民币2550000元；3.违约金人民币912750元（该违约金以182550000为基数，自2018年3月19日（含）起计至2018年3月29日（不含）止；之后违约金按《应收账款转让及回购合同》第13.3条的约定，即就广州市亨溢实业有限公司应付但未付款项为基数，按0.05%/日的标准计算至全部回购价款清偿之日止）；4.公证费人民币183460元；

以上四案广州市亨溢实业有限公司作为债务人，应就对上述债务向福建启元贸易有限公司承担清偿责任。广州市亨溢实业有限公司作为质押担保人，应在《保证金质押合同》约定的范围内，就上述债务向福建启元贸易有限公司承担质押担保责任。林智梅、林智聪作为保证担保人，应在《最高额保证合同》约定的范围内，就（2017）京中信执字第417、418、419、428号执行证书载明的全部执行标的向福建启元贸易有限公司承担连带保证责任。

由于被执行人广州市亨溢实业有限公司、林智梅、林智聪未履行生效债权文书确定的义务，申请执行人福建启元贸易有限公司向本院申请强制执行。本院于2018年4月12日立（2018）粤01执2047、2048、2049、2050号案执行。

另查明，案外人璟仑公司与被执行人林智梅于2017年4月2日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，林智梅向璟仑公司购买位于广州市天河区天合三街14号1O1房。由于林智梅未履行买卖合同约定的付款义务，璟仑公司向广州市天河区人民法院起诉申请解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》。广州市天河区人民法院于2019年4月8日作出（2018）粤0106民初29986号民事判决，判令：1.璟仑公司与林智梅于2017年4月2日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》予以解除；2.林智梅于判决发生效力之日起十日内，协助璟仑公司办理《广州市商品房买卖合同（预售）》(合同编号为201704112835)的注销网签备案手续；3.驳回璟仑公司的其他诉讼请求。璟仑公司不服广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106民初29986号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月26日作出（2019）粤01民终11758号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。

又查，案涉房产位于广州市天河区天合三街14号101房，登记在案外人璟仑公司名下，该房产于2018年3月20日被上××第二中级人民法院预查封，本院于2018年4月27日对该房产作轮候预查封。因本院作出（2019）粤01民终11758号民事判决，解除璟仑公司与林智梅于2017年4月2日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，因此，上××第二中级人民法院于2019年11月7日作出执行裁定及协助执行通知书解除对该房产的预查封。本院所作出的轮候预查封转为正式预查封。案外人璟仑公司对本院预查封提出异议。

本院认为，本案争议焦点为：案外人璟仑公司要求解除对案涉房产的预查封措施的请求能否成立？

案外人璟仑公司以其与被执行人林智梅解除了《广州市商品房买卖合同（预售）》为由，要求法院解除对涉案房产的预查封措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。案外人璟仑公司的上述主张是基于实体权利既案外人是执行标的的权属人提出排除执行异议，同时又对预查封的执行行为提出异议。本院将对案外人璟仑公司的主张依照民事诉讼法第二百二十七条规定予以审查。根据本院查明的事实，由于案涉房产的首封法上××第二二中级人民法院已于2019年11月7日作出执行裁定及协助执行通知书解除对该房产的预查封，故本院所作出的轮候预查封依照法律规定转为正式预查封。因此璟仑公司向本院提出执行异议程序正当。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”预查封是司法机关依据当事人的申请对被执行人已经订立商品房预售合同并办理了预售合同登记备案或者商品房预告登记的房产，其权属将来可能变更为被执行人而预先采取的一种限制性查封登记措施，当被预查封的房产在预查封期间转移并登记至被执行人名下，则预查封自动转为正式查封。因此预查封的效力仅是限制购房的被执行人处分商品房买卖合同的权利，并未限制被查封的房产权属人所享有的物权权利，即房产权属人可以在预查封期间将案涉房产过户到购房的被执行人名下，预查封即转为正式查封；也可以因购房的被执行人的违约行为而依法行使合同解除权。经查，本案案涉房产仅办理了《广州市商品房买卖合同（预售）》网签备案手续，并未在房管部门办理商品房预售合同登记备案。商品房预售合同网签备案是政府部门依托其建立的商品房网上签约平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行的商品房预售行为，以及对商品房买卖合同进行管理与服务的一项措施，商品房网签备案是政府部门通过商品房买卖网络平台对订立了商品房买卖合同的房产信息予以公示，防止房地产开发商、二手房售卖者一房两卖，阻止善意第三人出现。因此，商品房预售合同网签备案并不产生物权变动的效力，也不具有办理了预告登记购房者所具有的物权请求权的保护效力。而本案对案涉房产所作的预查封并不完全符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定的上述条件。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”由于案涉房产登记在案外人璟仑公司名下，且本院生效的（2019）粤01民终11758号民事判决也确认璟仑公司与被执行人林智梅订立的《广州市商品房买卖合同（预售）》予以解除，因此，本案案涉房产的权属人为案外人璟仑公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”据此，案外人璟仑公司作为案涉房产的权属人要求解除对案涉房产的预查封措施依法有据，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

中止对位于广州市天河区天合三街14号101房的执行。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　胡伟东

审判员　　叶洁靖

审判员　　李小明

二〇二〇年一月二十二日

书记员　　赖泽钊

陈燕霞