一、双方当事人

   上诉人（原审被告）：国泰天彤房地产开发有限公司

   被上诉人（原审原告）：胡某、吕某

二、案件情况

   胡某、吕某于2012年6月9日与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，主要约定如下：

   1、胡某、吕某购买国泰天彤公司开发的某房产，总房款为590506元，国泰天彤公司应在2013年6月30日前将上述房屋交付给胡某、吕某使用。

  2、国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向胡某、吕某支付违约金，本合同继续履行；

  3、国泰天彤公司如逾期交房超过180日后，胡某、吕某有权单方面解除合同。

  若胡某、吕某要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到胡某、吕某解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还胡某、吕某已支付房价款并支付利息（利息从胡某、吕某付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向胡某、吕某支付违约金，违约金不足以补偿胡某、吕某实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。

   若胡某、吕某要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向胡某、吕某支付违约金等。

   上述合同签订后，胡某、吕某已经支付了全部购房款590506元，但国泰天彤公司未能于2013年6月30日前将房屋交付胡某、吕某使用。

   一审判决要求国泰天彤公司按照合同约定赔偿原告从约定交房日起到实际交房日止每日万分之五的违约金。

 国泰天彤公司在上诉中称：原审漏查胡某、吕某在迟延交楼中的实际损失，直接依据合同约定的标准判令国泰天彤公司每日按日万分之五的标准支持违约金明显畸高。上诉人的理由主要有：

1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。

2、违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失后果。国泰天彤公司逾期交楼的后果是胡某、吕某无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即胡某、吕某的损失实为房屋的租金损失，不应包括预期利益损失，所以应按照周边楼房租金参考价每月600——800元标准计算违约金。

3、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的某判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。

三、争议焦点

   开发商逾期交房已经违约，但能否申请法院调整减少违约金数额？

四、法院观点

1、关于违约金标准应否予以调整的问题。

首先，双方在合同中关于违约金的约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。

其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，在判断违约金标准高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成胡某、吕某的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价计算，本院不予采信。

2、至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。

由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰天彤公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。

五、法律依据

   1、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款

   2、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十七条、第二十九条

   3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条、第十七条

六、律房律地告诉您

关于逾期交房的违约金，合同有约定的从约定，合同没有约定或约定不明的，可以参考周边同类房屋租金水平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”但是本案中双方对于违约金有明确的约定，那么开发商就不能再引用该条文以租金价格来赔付了。

但是双方仍可以约定的违约金过高或过低为由请求法院调整违约金。上诉司法解释第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……。”本案中国泰天彤公司即是以此为依据申请法院按照案涉房屋周边租金价格（开发商认为买房人的损失相当于租金的损失）最多上浮30%为标准来计算违约金。我们不妨计算比较一下：按照合同约定的每日万分之五的标准，违约金每日近300元，即每月9000元左右，而按照租金上浮30%标准计算，每月的违约金才1000元左右，二者相差悬殊。而且本案逾期交房时间长，能否减少违约金就有很大意义了。

  而上述司法解释第十六条规定的前提是《合同法》第一百一十四条第二款的规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”这个条文中的关键词是“过分高于”，而判断是否“过分高于”就要看对合同中的“损失”如何界定了。依据《合同法》第一百一十三条第一款规定，本案二审法院也给出了观点，“损失”包括因违约造成的损失，也包括合同履行后可得的利益。所以判断违约金是否“过分高于”，就要和实际损失和可得利益损失一块比较。

从违约金原理上看，违约金首先具有补偿性，其次具有惩罚性，二者是可以并存的。一般情况下，双方按照合同约定的标准计算违约金，这种标准理论上是双方在签订合同时对补偿性和惩罚性的综合考虑的结果。但双方意见不一的，也可以请求法院调整违约金：如果约定的违约金低于实际造成的损失，当事人则可以请求法院调整增加违约金，但最多与实际损失一致，这体现了违约金的补偿性；如果约定的违约金高于实际造成损失，但只要不超过30%，那么法律也是认可的，这体现了违约金的惩罚性。

       （2015）穗中法民五终字第2326号