辽宁省大连市中级人民法院

民　事　判　决　书

（2014）大民二终字第01282号

上诉人（原审原告）：大连xx重工有限公司，住所地瓦房店市三台乡孙家村亮子屯。

法定代表人：姜某成，该公司董事长。

委托代理人：姜某华，女。

委托代理人：姜某蛟，男。

上诉人（原审被告）：大连M重工有限公司，住所地大连长兴岛经济区吴桥路5号。

法定代表人：毕某秋，该公司总经理。

委托代理人：李某阳、魏某红，均系辽宁****律师事务所律师。

原审被告：毕某秋，系大连M重工有限公司总经理。

委托代理人：李某阳、魏某红，均系辽宁****律师事务所律师。

原审原告大连xx重工有限公司（以下简称“xx公司”）与原审被告大连M重工有限公司（以下简称“M公司”）、毕某秋租赁合同纠纷一案，瓦房店市人民法院于2014年7月18日作出（2014）瓦民初字第3081号民事判决，xx公司、M公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人xx公司的委托代理人姜某华、姜某蛟，上诉人M公司的法定代表人毕某秋、委托代理人李某阳、魏某红，原审被告毕某秋及委托代理人李某阳、魏某红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审原告xx公司诉称：2013年10月23日，原告与被告M公司签订了房屋租赁合同，约定原告xx公司租赁被告M公司的位于大连长兴岛临港工业区吴桥路5-3号的独立系统厂房及办公楼，租期三年，租金为每年60万元；并约定M公司要进行所有证件交接并提供出租物所有权证明及技术监督局颁发的吊装设备使用许可证；在2013年12月30日前M公司要办理完毕250电力系统安装。后又因双方有意见分歧而订立了补充协议，变更合同期限为二年，所有合格证件手续交接完毕支付租金34万元。合同签订后，原告依约陆续交纳了租金共67万元，并将所有生产设备搬迁至厂区，但M公司没有按照约定交付合格证件手续、没有办理吊装设备使用许可证、没有安装电力系统。导致原告无法生产经营，还要依法支付全体工人的工资并交纳社会保险；同时原告对外签订的加工合同因没有电力保证生产而无法履行，给原告造成了巨大损失。同时，因为厂区没有生产用电，也使得原告的机器设备无法搬离，原告的损失在日益扩大。因原告交付的部分租金是打入了被告毕某秋的个人账户中，所以原告认为二被告对该租赁合同应共同承担责任。现诉至法院，要求：一、解除原告和被告M公司在2013年10月23日签订的房屋租赁合同；二、判令二被告共同返还租金67万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付租金利息，其中34万元自2013年11月5日起计算至还款之日止，18万元自2013年12月16日起计算至还款之日止，15万元自2014年2月15日起计算至还款之日止；三、判令二被告共同赔偿原告员工工资损失216520元、搬迁费用损失199882元、合同违约损失234988元。

原审被告M公司辩称：同意原告要求解除合同的诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求。理由是：我们签订的合同有具体权利义务约定，在合同履行上我们并没有违约，是原告先提出解除合同，所以我们不同意赔偿原告的任何所谓损失。

原审被告毕某秋的答辩意见与被告M公司意见一致。

一审法院审理查明：2013年10月23日，被告M公司（甲方）与原告xx公司（乙方）签订了房屋租赁合同，约定被告M公司将其位于大连长兴岛临港工业区吴桥路5-3号独立系统厂房及办公楼（建筑面积办公楼558平方米、厂房4800平方米，类型为钢结构）全部租赁给原告xx公司；厂房的的基本配套设施包括车间内库房和宿舍等、地下水井和水箱、电信2G光纤网络一套、供暖进口一个、电系统一套（变压器250KVA，乙方负责安装低压柜之后的车间线路）、下水系统、起重设备（车间内4部10吨葫芦吊车、室外10吨L吊车，均需特种设备使用合格证）、于2013年12月30日前办理完250电力系统安装，如未安装完，甲方应保证乙方正常用电及生产、提供出租房产权证明（所有权证及其配套设施合法手续）；乙方对上述厂房构造、配套设施的现状及附属物了解，愿意承租上述厂房作为生产经营使用；本合同租赁期限为3年，甲方应于2013年11月1日前腾空厂房及办公楼以方便乙方装修，2013年12月1日开始计算租期，2016年12月1日租赁结束；合同期满后乙方如需要继续租用，应在租赁期满前3个月提前向甲方提出，经甲方同意后另行签订合同。合同期内，甲方不得提前终止合同，否则将承担乙方所有的生产经营损失；租金为每年60万元；每年使用前一个月付租金，第一年免租期一个月，每年的11月1日付下年的租金；保证金为二个月租金，即10万元，使用前与租金一起支付，合同期满后，经出租方验收，承租的房屋无损坏及其他租赁费用后一个月内退还保证金，如未按期退回，按千分之二日利息支付使用费用；违约责任：甲方未按期交付厂房或提供的房屋及配套设施不符合约定的，应及时处理及改善。超过约定日期，赔付给乙方造成的损失；等等。该合同由xx公司和M公司加盖合同专用章，及xx公司股东姜某蛟和M公司法定代表人毕某秋签字。

上述合同签订后，双方又签订了房屋租赁合同补充协议，约定：变更合同期限为二年；第一年租赁费用在双方签订合同后，所有证件手续交接完成支付34万元；2013年12月30日前支付剩余款项，第二年以后不变。该补充协议由原、被告加盖合同专用章。

上述合同及补充协议签订后，原告于2013年9月1日至12月16日，分四次以现金或银行汇款方式向被告交纳了租金及保证金合计52万元，2012年2月17日，通过案外人张荆奎的银行卡向被告支付15万元，上述合计67万元。原告已将所有生产设备搬迁至案涉厂区，实际使用厂房及办公楼。

2013年10月24日，M公司的职员（即本案中M公司委托代理人）曹凤霞为原告出具字据，写明：欠设备清单1份，欠无水电、暖、通讯无欠费证明1份、欠电力调式验电报告书1份、现无房产证原件1份。

另查：案涉厂区内至今未安装250KVA电力系统，原告xx公司进入厂区后，仅靠从邻近工厂接的临时用电维持了一段时间的生产，自2014年1月4日始至今，厂区为没有生产用电状态。原告xx公司于2014年2月7日和2014年3月8日，均向被告M公司发出解除合同通知，认为M公司未能按合同约定提供生产用电和合格的吊装设备使用许可证，是违约行为，要求解除合同。

现原告诉至一审法院，要求解除合同，由被告返还67万元租金及保证金，并赔偿原告各项经济损失651390元。

被告M公司同意解除合同，但不同意原告其他各项诉讼请求。

庭审后，经一审法院主持调解，双方当事人均同意由被告M公司为案涉厂区提供动力电，原告xx公司在通电后一个月内搬离案涉房屋，租金和赔偿问题另议。嗣后，因为M公司明确表示无法提供动力电，而xx公司亦表示无电情况下不能搬动设备，导致调解无果。现案涉房屋仍由原告占用。

一审法院认为：原告xx公司与被告M公司签订的房屋租赁合同及补充协议，是双方协商一致后的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告xx公司租赁案涉厂房及办公楼的真实合同目的是进行机械加工生产，而达到该合同目的的前提条件是该厂房内必须有生产所需动力电，合同中也明确约定被告M公司应在2013年12月30日前办理完动力电系统安装，但事实上，该厂房内至今没有安装电力系统，没有正规的生产用电。被告M公司未能如期提供生产用电属违约行为，致使原告租赁房屋的合同目的无法实现，原告要求解除合同，于法有据，且被告M公司亦同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。案涉厂区内自2014年1月4日起即没有生产用电，原告xx公司已于2014年3月10日向被告M公司递交解除合同通知书，M公司也认可收到了该通知书，则租赁合同自此时起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告M公司应返还原告xx公司预交的该日期之后的租金；原告应将符合合同约定的租赁物返还被告。原告xx公司在与被告M公司签订合同时，明知案涉厂区内没有生产用电，虽然被告M公司承诺限期办理，但原告应预见到不能如期供电的风险性和由此对合同履行带来的严重影响，原告在此种情况下仍与被告M公司签订合同并支付了大量租金，说明原告愿意承担合同风险，故在其解除合同之前，应按合同约定标准支付租金。合同解除前，厂区虽然没有正式动力用电，但原告通过接拉临时用电已经进行了一部分生产，根据履行情况，原告应按合同约定的租金标准承担这段时间的房屋使用费。按每月5万元租金计算，自2013年12月1日至2014年1月4日，共1个月，租金为50000元。因合同解除的根本原因是被告M公司违约而致，M公司应将收取xx公司的合同保证金予以返还。原告主张租金利息的请求，于法有据，予以支持。被告毕某秋系被告M公司的法定代表人，其通过个人账户收取原告租金及保证金，系职务行为，应由M公司承担法律责任，故对原告要求毕某秋承担责任的请求，不予支持。原告应预见到供电的不确定性和合同履行的风险性，其主张的员工工资损失赔偿216520元，虽是为了维持己方生产，但现有证据不能充分证明工人数量及工资标准的必要性和合法性，故对原告的此项主张不予支持。原告主张的搬迁费用损失赔偿199882元，是原告将设备迁入案涉厂房时支出，因被告M公司对其不认可且原告未能提供合法有效的正式收据证明其合理合法性，故对此项请求，不予支持；解除合同后搬离现址的费用，应在其实际发生后另诉。关于原告主张的合同违约损失234988元，原告提供了与案外人签订的合同，但也不能证明原告已经实际承担了违约金、违约金的明确数额以及违约责任的确定理由和划分原则，故对原告此项请求亦不予支持。原告可待证据充足时另行诉请上述主张。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、原告大连xx重工有限公司和被告大连M重工有限公司2013年10月23日签订的房屋租赁合同及其补充协议于2014年3月10日解除；二、判决生效后十日内，被告大连M重工有限公司返还原告大连xx重工有限公司房屋租金520000元；三、判决生效后十日内，被告大连M重工有限公司返还原告大连xx重工有限公司保证金100000元；四、判决生效后十日内，被告大连M重工有限公司自2014年3月11日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率，向原告大连xx重工有限公司承担上述二、三项共620000元的利息；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17112元，由被告大连M重工有限公司承担10000元，由原告大连xx重工有限公司承担7112元。

宣判后，xx公司不服，向本院提起上诉，请求：请求撤销一审判决第一、二、四、五项，依法改判支持其在一审的全部诉讼请求。主要上诉理由为：一、导致案涉合同无法继续履行的唯一原因是被上诉人自始至终未能提供生产用电及未交付吊装设备使用许可证的违约行为造成，因此，被上诉人M公司应当返还上诉人交付的全部租金。二、被上诉人根本违约其应当承担上诉人实际发生的工人工资损失216520元，原审法院没有支持是错误的。三、上诉人搬入及搬出产生的搬迁费，被上诉人作为违约方均应承担。四、被上诉人的违约行为致使上诉人无法正常生产经营，因此给上诉人造成的未能履行合同的损失及应签订而未能签订的合同损失234988元，应当由被上诉人负担。

M公司不服，向本院提起上诉，请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回xx公司在一审的全部诉讼请求。主要上诉理由如下：一、一审法院判决M公司返还保证金10万元，超出了xx公司在一审的诉讼请求；二、一审法院认定M公司未能提供生产所需动力电，与事实不符，事实上M公司已经为xx公司提供了“龙平金属”的动力电，足以保证xx公司的用电需求；三、M公司是在xx公司未足额支付租金，先行违约的情况下，中止其用电，符合合同约定，xx公司无权主张返还租金及利息。故一审法院认定事实不清，要求二审法院查明事实的基础上依法公正处理本案。

原审被告毕某秋表示同意M公司的上诉意见。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为，二上诉人间签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。任何一方不得擅自变更或解除。原审法院认定M公司未能如期提供生产用电，属违约行为，致使xx公司租赁房屋的合同目的无法实现，xx公司有权要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四的规定，本院应予确认。

上诉人M公司提出是在xx公司未足额支付租金，先行违约的情况下，其中止其用电，符合合同约定，xx公司无权主张返还租金及利息一节，本院认为，双方合同第16条约定，xx公司欠缴租金和其他管理费超过30日，M公司书面通知之日起10日内仍未支付的，M公司有权停止xx公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由xx公司承担。根据该条约定，M公司是在书面催缴租金之日起10日内有权停止xx公司使用租赁物内的有关设施，虽然xx公司未按约定的时间足额支付租金，但M公司没有履行书面催缴的义务，就强行中止xx公司用电不符合合同约定，因此其xx公司先行违约的上诉主张不成立，本院不予支持。

合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质予以返还或赔偿损失。原审法院依据该法律规定，根据双方租赁合同的实际履行情况，判决xx公司承担其实际使用厂房及设备期间的租赁费并无不当，本院应予维持。上诉人xx公司上诉主张M公司应当全额返还租金一节，没有相应的证据证明其自始就没有使用案涉厂房及设备，故该上诉主张无事实依据，本院不予支持。

关于上诉人xx公司主张的工人工资损失、搬迁费用损失及未能履行与其他公司签订合同的相应损失，无充分的证据证明上述损失实际发生且因M公司的违约行为造成，故原审法院以证据不足驳回其诉请正确，本院亦应维持。

关于上诉人M公司提出原审法院判决返还保证金是判非所诉一节，因xx公司在一审时所主张返还的租金中包含了保证金，并非没有主张，原审法院将租金与保证金分开判决并无不当，本院应予维持，上诉人该上诉主张本院不予支持。

关于上诉人M公司上诉主张xx公司一直使用“龙平金属”的动力电在厂房内生产一节，无充分的证据证明，也与其在一审中的陈述相矛盾，本院不予支持。

综上，二上诉人的上诉请求无事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费26212元（由M公司预交17112元，xx公司预交9100元）由上诉人大连xx重工有限公司负担9100元；由上诉人大连M重工有限公司负担17112元。

本判决为终审判决。

审判长　赵　某

审判员　王某明

审判员　刘某媛

二〇一四年十一月xx日

书记员　王　某