《民法典》对房地产业的九大影响

律房律地 龚军伟

一、《民法典》对土地储备工作的影响

《民法典》第243条对征收工作提出更严格的要求，主要体现在征收条件、征收程序与补偿范围。这要结合《土地管理法》来解读。

新《土地管理法》与集体土地征收

新《土地管理法》的具体影响

二、民法典对小区业主自治的影响

（一）降低了业主共同决定的门槛

《物权法》第76条：

重大事项需双三分之二以上业主同意：筹集维修资金，使用维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施；一般事项需双过二分之一业主同意。

《民法典》第278条：

重大事项需双二分之一以上业主同意：筹集维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，共有部分改变用途或用于经营；一般事项需双过三分之一业主同意。

比较：

1、调整了重大事项的内容：

筹集维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施仍保持不变；使用维修资金由重大事项降为一般事项，增加“共有部分改变用途或用于经营”为业主共同决定事项且为重大事项。

2、总体上大大降低了同意的比例：

重大事项由双三分之二降为双二分之一；一般事项由双二分之一降为双三分之一。

（二）规范了维修资金的筹集与使用

首先，《民法典》第281条扩大了使用的范围：

公共部分的维修、更新与改造；《物权法》第79条只规定了维修。

其次，规定紧急情况下的使用：

紧急情况下，业主大会或业主委员会可以依法申请使用（《民法典》第281条新增）。一般情况下，业主共同决定（《物权法》第79条只规定了这个一般情况）；

最后，《民法典》第281条强化了信息公开：

筹集、使用的情况要定期公布；《物权法》第79条只是“公布”。

三、民法典对存量房市场的影响

（一）抵押房屋的流通性提升

《民法典》第406条规定，转让设定抵押权的财产，应及时通知抵押权人，当事人另有约定除外；改变《物权法》第191条应当取得抵押权人同意的规定。

影响：

这对于增加存量房地产市场的活力，无疑意义重大。

“及时”的定义法律没有进行明确的界定，根据条文中“抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”可知，在抵押人转让抵押财产前后合理期限内通知都能符合及时性的要求。

（二）住宅用地使用权续期

《民法典》第359条　住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。该法条仍保留《物权法》第149条“自动续期”的规定，但明确续期费用依照法律、行政法规的规定办理。

影响：

预计陆续出台续期费用的进一步规定，包括缴纳方式、减免标准、续期周期等具体规定，需进一步关注。

在未来房地产市场交易中，消费者会更加注重房屋土地使用权剩余期限，将成为影响房价的重要因素。

开发速度快、实力雄厚的开发商优势更明显。

目前的处理：国土资源部的批复。“两不一正常”

四、民法典对住房保障的影响

积极响应十九大多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度，调整市场关系，稳定市场预期。

（一）《民法典》第726-728条规范了承租人的优先购买权

1、明确了拍卖程序中承租人如何行使优先购买权。

2、明确了优先购买权的条件：同等条件下。

3、规定了承租人丧失优先购买权的情况。

4、优先购买权受侵害时的赔偿请求权。

5、承租人优先购买权的限制：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋卖给近亲属的。

（二）《民法典》第734条新设了承租人的优先承租权

　租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

承租人优先购买权和优先承租权的规定保障了承租人维持原本居住环境的需求，稳定了社会关系。

（三）居住权制度的设立

《民法典》物权编第14章专章规定了居住权，这对于增加存量房地产市场活力、住房保障、城市更新等均有重要意义。

影响：

居住权的设立解决了弱势群体住房保障和以房养老问题。

居住权的法律地位是用益物权，和建设用地使用权的法律地位一致。在城市更新中，需要进一步设置居住权人参与城市更新的路径，完善居住权登记的注销和新设制度。

新设的承租人优先承租权和居住权，是在高房价的市场环境下，对“租房族”、“老年人”等弱势群体的住房保障，社会维稳意义重大。

五、民法典对中介服务市场的影响

《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

这针对中介服务中常常发生“跳单”现象而做的规定，尊重中介人的劳动付出，有利于保护中介人的利益。

六、民法典对物业服务市场的影响

（一）规范了物业服务合同

《民法典》合同编第24章，专章规定“物业服务合同”。确定物业服务合同的性质，使物业服务合同从无名合同正式转为有名合同，明确了物业服务合同的一般规定，明确业主支付物业费的义务，为实践中物业服务工作提供统一要求标准。

（二）规范了利用共有部分从事经营活动的行为

首先，作为重大事项要由业主共同表决决定；注意：“由业主共同决定”≠业主大会决定或业主委员会决定”。

其次，经营收入扣除合理成本后，属于业主共有。

问题：如果在商品房买卖合同中已经约定了开发公司可以无偿使用外墙、电梯间等公共部分开展经营活动，是否还适用这一条？

七、民法典的民事主体制度更加完善

（一）民事主体类型更加丰富，分类更加科学

1、自然人；

2、法人：

营利法人、非营利法人（事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等）、特别法人(机关法人，农村集体经济组织法人、合作经济组织法人，村委会、居委会等基层群众性自治组织法人)。

3、非法人组织：

个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。虽然没有独立的法人资格，但可以自己的名义从事民事活动。

（二）民法典进一步完善了村民自治制度

《民法典》第264条　农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。集体成员有权查阅、复制相关资料。

《物权法》第62条　集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

（三）深层影响：

这些会对旧村改造、征地等工作带来影响。主要体现在以下三个方面：

1、营利法人与营利法人以外的法人的所有权权能有区别：

《民法典》第269条　营利法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

营利法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

2、明确非法人组织以自己的名义从事民事活动的民事主体地位。

3、增加了集体成员查阅和复制集体组织资料的权利，这一规定迫使农村集体经济组织、村民委员会、村民小组工作更加透明公开，保障了集体成员的知情权。

八、期日规定更细致严格

三个月以下的期间，包括一个月、两个月、三个月在民法典中都对应改成了三十日、六十日、九十日，体现了《民法典》制定和未来适用的严谨性要求。

　　     九、隐私权与个人信息的保护得到空前强化

　　       未来房地产公司和中介服务机构都须更加注重保护客户的信息，以免泄露。