旧村全面改造的资金需求

一、两个视角看旧村改造：

实际工作中，政府的视角与市场的视角看旧村改造，会有一些不同：

（一）起点不同：

政府视角：从改造意愿与改造模式表决开始；

市场视角：从平台公司提供相关服务开始。

（二）资金需求不同

政府视角：前期费用、改造成本、保证金；

市场视角：除了上述三项资金需求外，还包括前期的隐性支出（慰问金、赞助费、扶持金、保证金、公关费、活动费、表决费）、后期的融资地块开发建设费用。

（三）办理主体不同

政府视角：前期政府包办（镇、街指导监督表决，数据调查、成本核定、方案编制等），后期撒手不管；

市场视角：前期需要市场主体推动；后期需要政府补位。

二、旧村全面改造的资金需求—从市场视角

与旧村全面改造推进的阶段密切相关：

（一）平台公司的资金需求：

“恋爱经费”，包括但不限于慰问金、赞助费、扶持金、保证金、公关费、活动费、会议费；

（二）意向合作企业的资金需求：

前期费用，包括但不限于基础数据与核查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费用；此费用按正式规定由政府支付，但实际操作中，要么由平台公司或意向合作企业或正式合作企业垫付（番禺），要么由这些公司支付（增城）；保证金。

（三）正式合作企业的资金需求：

1、投标保证金：

2、改造成本的资金需求：《广州市旧村庄全面改造成本核算办法（2019）》，包含了土地出让金；

3、对村“让利”的资金需求：有些让利表现为融资建筑面积，有些让利表现为以各种名目支付的“现金”；

4、平台公司的费用：如何计费？

5、融资地块的开发建设资金：开发贷。

三、旧村全面改造的资金风险及其应对

（一）“恋爱经费”：感情极不稳定，风险极大，但收益也会很大，主要看平台公司的能力，典型的“信用贷款”；如何调查平台公司的能力？

（二）前期费用：金额不大，最后由政府支付，风险不大，但时间难以把控；增城区的做法：

（三）保证金：

（四）合作企业的额外让利会不会影响其偿债能力？

（五）动迁僵局会不会构成重大风险？

（六）向平台公司支付平台费是否合规？