支持土地置换后连片改造

在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。以拆除重建方式实施的“三旧”改造项目，可将标图建库范围内的“三旧”用地进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可用于本项目范围内的非建设用地，办理转用手续后一并实施改造，也可有偿转让给本市其他“三旧”改造项目使用。

解读：

一、旧改中的土地置换四大类：

　　其一，改造范围内、外的建设用地用地置换；

　　其二，改造范围内建设用地与非建设用地的置换；

　　其三，两个改造项目内的建设用地之间的置换；

　　其四，两个改造项目内的建设用地与非建设用地的置换。

71号文第9点从“物”（即空间位置）的角度规定了土地置换，但没有深入到权属尤其是所有权层面，也就是说，集体土地所有权与国有国有土地所有权之间能否置换（实质问题是国有土地所有权能返回到集体土地所有权），本点并未直接涉及。

二、土地所有权可否置换（即国有土地所有权可否返回到集体土地所有权）

《宪法》第10条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”

《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

《土地管理法》第2条第2款规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”

根据以上现行规定，我们可以得出三点结论：

一是土地所有权不能非法转让；

二是集体土地可以征收为国有；

三是所有权包含占有、使用、收益和处分四项权能。

可以看出，集体土地所有权通过征收变更为国家所有的依据是清晰明确的，但国家土地所有权能否变更为集体所有权则没有明确规定。

通过进一步分析《物权法》第39条，我们似乎可以推导出以下结论：只要所有权人同意，通过所有权人行使处分权能，国家土地所有权也可以变更为集体土地所有权。由于法律规定国务院代表国家行使国家土地所有权，这种国有转集体无疑应当经过国务院批准。

三、实际的操作