采取多种地价计收方式
“三旧”改造供地，可以单宗或区片土地市场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的拆迁安置费用、移交给政府的公益性用地及物业等因素确定政府应收地价款。在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。具体地价计收标准及形式由各地级以上市人民政府制定。
解读：
此规定包含三层意思：
首先，“三旧”改造地价以“市场评估价”为基础；
其次，综合考虑多种因素合理确定应收地价；
再次，可以实物地价等多种地价方式。
“三旧”改造中的土地出让金计收是个敏感问题。在市、县政府普遍依赖土地财政的当下，如果“三旧”改造用地的地价过低，不但会直接影响土地出让收入，也会直接影响政府招拍挂一级土地市场，进而间接却更加严重地影响土地出让收入；然而，由于旧村改造、旧城改造投资大、周期长、风险高，如果任由“三旧”改造用地的地价高企，无疑会影响市场主体参与“三旧”改造的积极性，影响“三旧”改造的推进。如何拿捏“三旧”改造用地协议出让的价格，寻求恰到好处的平衡点，的确是一件非常考验人的复杂工作。
“三旧”改造中的土地出让金计收，不仅是改造主体密切关注的敏感问题，也是各地市政府推进三旧改造的重点工作，许多地方出台了专门的地价计收规则，如《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》、《佛山市城市更新地价计收及收储补偿办法》、《珠海市城市更新项目地价计收办法》（珠府〔2019〕60号），深圳等市的地价计收规则正在紧锣密鼓制定中。
71号文综合了各方面的意见与诉求，第10点规定“可以单宗或区片土地市场评估价为基础，综合考虑改造主体承担的拆迁安置费用、移交给政府的公益性用地及物业等因素确定政府应收地价款。”实际上就是权衡考虑各种影响价格的因素后，在市场评估价基础上打个折扣，最终确定应收地价款。
广州市在此方面先行一步。今年4月18日颁布实施的广州市《关于深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）第九条规定：“原土地权利人申请自行改造的‘三旧’用地，以协议出让方式供地的，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70％缴交土地出让金。”即，旧厂改造协议出让计收地价给予七折优惠。
珠海市今年9月12日颁布的《珠海市城市更新项目地价计收办法》综合考虑补公贡献、拆迁补偿成本、产业扶持等因素，根据改造后的用途、容积率的高低等，分别按照不计收、40%、60%、100%计收。
无疑，广州、珠海两市的做法是符合71号文第10点的思路的。
应该给予多少折扣，71号文未予明确，仅规定“具体地价计收标准及形式由各地级以上市人民政府制定。”律房律地认为政府收取市场评估价的四折较为公平，这在广东省、广州市的诸多地价计收或城市更新文件中均有类似规定，列举如下：
《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）第(二十三)条规定：“在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由当地人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60%的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。具体操作办法由市、县人民政府根据当地实际制订。”据此，“三旧”改造中政府收取的土地出让金只是土地纯收益的40%。
《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗府办〔2010〕35号）之附件1《本通知有关术语的含义》之“二”非常清晰地定义了土地纯收益：“土地纯收益是土地所有者权益的价值体现。除公开出让外，本通知所指土地纯收益按相应用途基准地价的40％确定。”据此，政府收取的土地出让金是基准地价的40%。
《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第（七）条第二款：“完善历史用地征收手续的城市更新项目，经批准同意以协议出让方式供地的，如改造前后用途均为工业用途的，按补办土地有偿使用手续时工业用途市场评估地价的40％计收土地出让金。”虽然该款有着严格的适用条件，但也在一定程度上说明了四折的合理性和科学性。
《珠海市城市更新项目地价计收办法》的相关规定：
表面上看，“三旧”改造协议出让的地价计收标准好像是一个数字游戏式的技术活，其实，背后则是土地涨价如何分配以及产权保护的问题。一块已经出让的土地，使用权人响应政府号召，主动拿出来进行改造，土地涨价的收益理应由其至少获得一部分，这既是对使用权人拿出土地改造的鼓励，更是对其产权的尊重与保护。同时，我们也应看到，我们国家是土地公有制，所有权人也理应在土地涨价中分成一部分。总的来看，按照市场评估价的４:６比例在政府与原使用权人之间分成较为合理。原使用权人虽然分成了60%，但由于包含了补偿费用，扣除补偿费用后其分成的土地纯收益其实并没有政府分成得到的多。
71号文第10点还突破现行地价政策关于实物地价的限制，非常贴合实际地规定“在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。”