新时代的土地市场与不良资产

一、新《土地管理法》

（一）限制征收

1.条件——公共利益

2.程序——重心前移

3.补偿——大幅提升

（二）放开流转

1.条件——用途 产权

2.程序——“多数决”

（三）、宅基地的流转

1.方式：只能出租

2.方向：农家乐、民宿、乡村旅游等，严禁别墅大院和私人会馆。

（四）对土地市场的影响

1.新增建设用地→存量建设用地

2.单一供给主体→多元供给主体

3.国有建设用地→国有、集体并重

4.城市→城市、乡村并重

二、不良土地资产的“坑”

（一）产权上的“坑”

（二）行政管理上的“坑”

（三）未出让

1.如有权益，如何实现？

2.前置审批 “三旧”改造

（四）闲置

1.查封是否具有阻却闲置的效力？

2.自行改造是否不适用闲置查处办法？

（五）违约

违反《出让合同》

（六）不符合土规

1.规划条件不清晰

2.规划条件放不下

（七）地价

新旧标准 天壤之别

（八）税负

土地增值税——房地产的税负杀手

（九）不同并购模式下的税负对比