农村宅基地制度改革

　　一、管理体制调整

　　新《土地管理法》第六十二条第七款规定：“国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”

　　2019年9月11日，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部于发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号），明确了农业农村部负责宅基地改革与管理的具体职责：

　　农村宅基地管理和改革是党和国家赋予农业农村部门的重要职责，具体承担指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农房利用等工作。

　　1、限于宅基地，不包括集体经营建设用地（第六十三条）

　　2、负责事项为改革与管理。其中的改革主要指宅基地的“三权分置”等宅基地利用、流转的制度创新；管理主要指与改革有关及与农业、农民有关的事项，如一户一宅，宅基地的利用管理等。

　　3、不包含不动产登记与规划管理事项。

　　总的来看，农业农村部门熟悉农村工作，而宅基地极其敏感，由其负责宅基地的改革，是合适的、稳妥的。但是，依据新《土地管理法》，农业农村部门负责“改革与管理”，不是“管理与改革”。另外，上述《通知》列进了“合理布局”，似乎隐含着农业农村部要在宅基地规划管理上有所作为。

　　二、首次规定保障农村村民户有所居。

　　农村无偿分配宅基地，本质上是住房保障的一种形式。但在人均土地少、不能保障一户一宅的地区，存在着农户客观上无法分到宅基地的情况。对此，新《土地管理法》第六十二条第二款规定：“县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。”

　　可以采取的措施大概是建农民公寓，或者提供安置房（征地时）。

　　三、下放宅基地的审批权

　　《土地管理法》原第六十二条规定“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”，实践中，这个规定极不便民。新《土地管理法》将该条修改为由乡（镇）人民政府审核批准，删去了报县级人民政府批准的程序。

　　疑问：县级人民政府是否包含区政府？

　　《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第八条第五项

　　四、农村宅基地有偿退出与多样化利用。

　　新《土地管理法》第六十二条第六款规定：“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”

　　1、宅基地的退出机制：进城落户的农村村民可以依法自愿有偿退出宅基地，“依法”是指承接宅基地的受让人必须符合取得宅基地的条件，本村村民且符合“一户一宅”要求。

　　2、闲置宅基地的盘活利用：盘活的主体是农村集体经济组织及其成员，盘活的方式可以是自主经营、合作经营、委托经营等方式，盘活的方向是依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

　　3、宅基地的有限流转：合作、委托、出租等方式流转，但用途固定（农家乐、民宿、乡村旅游等），宅基地使用权不得流转，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。

　　五、宅基地改革的方向

　　住房是个人安身立命之本，具有生存保障之功能，因此，与商业、办公用房作为单纯的财产不同，住房天然具有保障功能，因此，应当慎重对待之，如国有土地上住房在土地出让期限届满后如何处理，需要慎重对待，农村的宅基地能否流转、如何流转等，更需要慎重对待。越是经济发展水平不高，越需要慎重对待。

　　随着经济社会的发展，宅基地的财产属性越来越明显。目前的宅基地“三权分置”，是探索发挥宅基地财产属性的努力。但很不成熟，因此，未能进入新《土地管理法》。