拓展旧村改造项目尽职调查21项

　　一、土地情况

　　村域面积、土地、房屋等，国有、集体性质，有无历史遗留问题等

　　二、房屋情况：

　　现场了解3.5层以下、3.5层以上房屋占比情况（估算），合法与违法建筑，并拍摄相关图片作为附图

　　三、集体物业情况：

　　（一）集体物业建筑面积、位置、土地面积，用地手续情况；

　　（二）物业业态：厂房、办公楼、仓储、酒店、堆场等，合法与违法建筑等；

　　（三）租赁情况：租金收入、剩余租约时间等。

　　四、城市更新专项规划

　　调查目标项目在专项规划中的定位，改造方式，优先程度等。城市更新专项规划总体上是一个战略性规划，但越来越重要。

五、标图建库情况

　　查询已标图建库的面积、位置等，以及可以补办标图建库的地块的面积、位置等。

六、土地利用总体规划

　　最好能套图（会比较复杂，首先要有意向改造范围的勘测定界图，其次要有当地段的土地利用规划图，如何取得？）。

　　初步判断符合土规的建设用地有多少？

　　如何不符合土规，有无解决的有效办法？

七、城市总体规划

　　调查三区（禁建区、限建区、适建区）四线（蓝、绿、紫、黄），判断意向改造范围是否处于适建区内？

　　注意：城镇总体规划是战略性规划，并非实施性规划。

八、控制性详细规划

　　该规划包含了一些重要指标或条件，如地块用途（商业、办公、住宅等）、容积率，以及公建设施等。

九、土地利用现状

　　主要判断现状是否建设用地？2009年的土地利用现状和当年的土地利用变更调查。

十、征地留用地情况

　　已落地留用地和未落地留用地指标。

十一、各项专规查询

（一）交通规划

（二）产业发展规划

十二、是否涉及政府计划收储用地

　　向国土部门了解

十三、是否涉及市政基础设施和省市区重点项目建设

　　向规划和建设部门了解

十四、人口情况

　　人口（户籍人口、外来人口等）、关键性人物。

十五、经济状况

　　业态、收入情况；

十六、文化情况

　　风土人情、村规民约、风俗习惯、历史沿袭等；

十七、治理结构

　　组织章程，领导班子（含村民代表）人数、年龄、性别、学历、经历、性格特点等；

十八、改造推进情况

村民、村干部和属地政府对改造的意愿、想法（全面改造or微改造）等等，改造意愿有无表决等，曾与那些开发商接触过，别的开发商开出的价码等等。是否纳入区近期更新计划或近三年更新计划

　　向更新部门了解

十九、整合周边的可行性分析

周边夹心地、边角地、插花地的情况，以及一些特殊情况。

二十、纠纷诉讼情况

有无土地权属争议、重大诉讼或仲裁、集体物业及土地有无查封等。

二十一、平台公司情况

重点是平台公司对村的把控力度、以往经验，以及平台公司的资金实力（对等投入情形）