《实施细则》增加旧村全面改造成本核算的内容

2017年12月29日，广州市城市更新局印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔2017〕3号，以下简称《核算办法》），全面、系统地规定了旧村全面改造的成本核算的内容与方法。《实施细则》查漏补缺，增加了一些实际发生未被《核算办法》明确认可的成本项目。

一、增加的内容

《实施细则》增加以下五项成本内容：

（一）土壤环境调查评估及处理费用；

（二）地价评估费用，这里是指委托评估融资地价向评估机构支付的费用；

（三）土地勘测定界费用，这里是指在数据调查阶段委托土地勘测定界向测绘机构支付的费用；

（四）审批时测算的土地出让金（自主改造、合作改造模式）。根据《广州市旧村庄更新实施办法》第四十条第一款和《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第十九条，这里的土地出让金在金额上大约等于除土地出让金外的改造成本的20％。

（五）拆迁奖励，按照《核算办法》，拆迁奖励是不可预见费（包括拆迁补偿安置协议签订、动迁奖励、风险评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等，按照总成本的3-5％计算）的一部分。《实施细则》将此项单列出来，可以按照改造成本的3％计算，增加了改造成本的核算空间。

《实施细则》在详细列举以上五个细项后，用了“等实际发生的费用”的表述，一方面要求这五项费用必须是实际发生的才能列入改造成本，另一方面也表明其他未明列的实际发生的费用也可以列入改造成本。当然，这种未明列的费用必须是合理的。如，律师费，房屋评估费，村民开会误工补贴等。

关于未明列费用可否纳入成本，《核算办法》第十五条也有明确的规定：“旧村庄改造个案需突破以上条款规定的核算标准或需在成本构成项目以外新增加专项成本的，需提交相应的证明材料，进行充分论证。”

二、成本核定的审批权下放至区

《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第二十一条规定：“实施方案中关于融资地价、改造成本（含村民复建量）、复建资金监管的事项，由市城市更新部门组织审核。经审核通过的实施方案，报市城市更新工作领导小组审议。”

《实施细则》进一步将成本核定的审批权下放至区政府（广州空港经济区管委会）。