一、以往的旧城镇改造模式效率极低
（一）完全市场化不可行
与旧厂改造相比，旧城改造涉及的产权人众多；与旧村改造相比，旧城改造不但涉及的产权人众多，还缺乏一个像农村集体经济组织那样的强有力组织协调推动。当前的旧城改造之动迁工作完全交由市场协商，不但效率低，也诱发不公平。深圳等市多年来的实践表明，完全交由市场，政府不介入后期的拆迁补偿安置，旧城改造基本无法推进。
（二）完全政府征收也不可行
《广州市旧城镇更新实施办法》规定了按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施房屋征收，收回国有土地使用权，然后公开出让的改造思路。几年来的实践表明，这种不吸收市场主体参与的改造模式基本上成了一个摆设，与旧厂房与旧村庄改造如火如荼推进的局面相反，旧城镇改造举步维艰。
可见，旧城镇改造必须走“政府+市场”的道路，只有二者分工协作，方能推进旧城镇改造。香港的都市更新中的“强制售卖制度”和台湾“都市更新中的征收”制度，政府公权力与市场协商机制有机结合，较好兼顾了改造主体与被拆迁人的利益，对于保障都市更新的顺利推进起到了很好的作用。其实，《广州市城市更新办法》之“政府主导、市场运作”的基本原则，也体现了这种精神。
二、《实施细则》政府+市场的新模式
《实施细则》第十七条从此出发，创造性地提出“政府征收、打包招标”模式。具体做法：以政府名义发布国有土地上房屋征收决定（公告），把动迁工作（资金+劳务）连同确定土地使用权人捆绑招标，由中标人负责拆迁补偿，土地拆平后，签署土地出让合同。
此模式可以有效解决政府征收资金不足、效率低下以及单纯的市场收购不合理的“放水”、“妥协”造成严重不公等问题，同时，在政府作为征收主体的严厉监管下，也可以有效治理非法逼迁、拒不搬迁等拆迁僵局，政府与市场有机结合，各自发挥所长，共同推进旧城镇改造顺利开展。
这种旧城镇改造新模式，并非凭空设想，而是有着可靠的依据，《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进 节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78 号）第二十五条规定：“也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。市、县人民政府可以探索引入市场主体参与“三旧”改造的具体方式。”
三、兄弟省市的探索
近年来，大陆一些地方也在积极探索这种思路下的其他一些动迁模式，如上海市早在2012年，为了解决历史上毛地出让的历史遗留问题（拆迁烂尾问题），上海市房地产管理局颁布《关于本市旧区改造中“毛地出让”地块处置若干政策口径的意见》（沪规土资地〔2012〕652号），针对“拆迁烂尾地”上的少数“钉子户”，可以由政府依据国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》对“钉子户”的房屋实施“点状征收”，然后交给用地单位开发。再如，广东省某市某区的一项“旧城镇”改造项目，在前期依据“三旧改造”补偿标准通过平等协商与400多户产权人签署搬迁补偿协议的基础上，针对无正当理由拒不接受“三旧改造”补偿安置的20多户“钉子户”，依据国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》作出征收决定和补偿决定，实施“点状征收”。