《实施细则》的影响与开发商的应对

一、旧城镇改造将逐步驶入“快车道”

《实施细则》第十七条创设的“政府+市场”的旧城改造模式，比起单纯的政府征收→公开出让模式，有利于发挥政府的优势，调动市场的积极性。再加上实际工作的已有探索积累的经验，以及省也即将出台这方面的政策，可以预见不远的未来旧城改造将继“旧厂”、“旧村”之后，成为“三旧”改造的下一波热点。

对于开发商而言，未雨绸缪、积极准备、主动出击，是生存与发展的必须选择。律房律地建议如下：

一是加强对旧城区的调查研究，根据政府的发展规划和城市规划，积极与政府有关沟通，草拟意向片区的旧城更新概念方案和初步规划方案；

二是在力所能及的范围内，协商收购一些旧城区的老旧房屋，减轻未来的动迁难度；

三是锻炼一支动迁队伍，动迁是一项复杂的系统性工作，对动迁人员的素质要求非常，不但要熟悉法律、经济、规划设计、城市建设、社会学、心理学等方面的知识，还要有仪态与心态上的亲和力与积极主动精神。

如何介入旧城改造？

二、旧村改造步入高潮

《实施细则》第三条采取了四项强有力措施，助力“困难村”资金平衡，实现改造梦想。现实中宽松的“公开招商”程序，为开发商提前介入旧村改造并最终获得改造权益，预留了充分的空间。可以预见，近几年将是旧村改造的黄金期或战略机遇期。律房律地建议：

一是大胆作为、积极进取，以最快的速度“跑马圈地”。从整个土地市场发展趋势来看，不关注旧改的开发商（包括关注旧改不力的开发商），注定没有出路。

二是科学设计开发商前期介入旧村改造的路径与交易结构。“以最快的速度跑马圈地”，绝不等于遍地撒钱。而是在熟悉当地政策的前提下，设计科学、合理的介入路径与结构，统筹兼顾政府政策、村民自治以及开发商的效率与成本控制。

三是深刻领会《实施细则》

" 《实施细则》第三条规定的“资金平衡术”，用足用活四项举措，推动“困难村”改造。适用“资金平衡术”的前提是证明“困难”（资金无法平衡）的存在，解决这些困难的必要性、迫切性，以及解决“困难”的方案（采取四种措施中哪一种或哪几种）。适用四项举措，就必须搞懂、弄通各项举措的适用的前提和条件。

（1）通过“旁征”就地扩大改造范围的适用条件

首先，村集体土地范围内在改造范围以外存在符合“两规”的其他土地，比如农用地、未利用地等。

其次，政府愿意办理征收、转用等手续，并以划拨或出让供应国有土地使用权予村。由于涉及征收、转用审批，并且可能会使用新增建设用地年度计划指标，因此有一定难度。

再次，通过征收等方式整合的土地应当转为国有。《实施细则》在本条强调“征收方式”，在第六条规定“村集体经济组织需按规定将改造范围内的集体建设用地全部申请转为国有建设用地”，可以看出，即便是复建安置用地，政府也期望转为国有土地，而不是保留集体性质。

（2）异地复建安置的适用条件

异地复建安置的前提是有“异地”可供复建安置，可能的方法有三，其一是合作企业以自有土地安置村民，其二是政府指定提供安置用地（官洲岛征地），其三是利用村的“飞地”安置。

（3）转移容积率的适用条件

根据《广州市城乡规划条例》第四十五条规定，承载开发权益转移的土地只能是同一主体的自有产权地块，如果该主体在广州市没有其他地块，是否意味着无法适用异地容积率补偿？在广地花园案例中，开发商通过出售容积率的方式筹资解决部分违约赔偿问题？可见，在实际工作中，容积率转移未必一定是自家土地才能承接转移来的容积率。

四是用好用足改造成本核算政策。《实施细则》第四条增加了五项成本细项，对于旧村改造也是重大利好。用好用足该项政策，需注意以下两点：

（1）充分享受政策红利，做好已明列的新增成本项目的费用发生证据的收集、保管，未明列的项目在做好有关证据收集的前提下积极争取。《核算办法》第十五条规定：“旧村庄改造个案需突破以上条款规定的核算标准或需在成本构成项目以外新增加专项成本的，需提交相应的证明材料，进行充分论证。”

（2）做好改造成本与税务成本的衔接。进入改造成本的项目，基本上都可以进入企业所得税的成本，但需要注意的是土地增值税的扣项，有些费用处理不当无法进入扣项。

三、旧厂交储改造将更为普遍

《实施细则》一方面大幅提高旧厂交储后对原产权人的补偿力度，另一方面采取了多种措施限制旧厂房自改，包括改为商品住宅的旧厂用地不得自改以及改为经营性的旧厂房按照市场评估价的70％缴交地价。自改就收高地价、交储就给高补偿，从正反两个方向挤压旧厂房自行改造。