从房地产的视角看近期政策热点

一、房地产的视角

房地产属于第三产业，服务行业，本质是“服务”。房地产业作为基础性、先导性产业，不但服务于第一、第二产业服务，也服务于第三产业的其他行业。从这个视角出发，我们才能从许多发展规划文件、产业政策文件甚至一些重大经济、社会事件中读出房地产的商机。

二、近期政策简要分析

春节后，与房地产或三旧改造有关的政策文件不断颁布。

（一）粤港澳大湾区发展规划纲要

1、五大定位

一是充满活力的世界级城市群。建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地，建设世界级城市群。

二是具有全球影响力的国际科技创新中心。建成全球科技创新高地和新兴产业重要策源地。

三是“一带一路”建设的重要支撑。建设具有重要影响力的国际交通物流枢纽和国际文化交往中心。

四是内地与港澳深度合作示范区。探索协调协同发展新模式，促进人员、物资、资金、信息便捷有序流动，为粤港澳发展提供新动能。

五是宜居宜业宜游的优质生活圈。建设生态安全、环境优美、社会安定、文化繁荣的美丽湾区。

关键词：科技创新、协同发展

2、空间布局

（1）四个中心城市

香港：巩固和提升国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位，强化全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心功能，

澳门：建设世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台，

广州：充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能。

深圳：发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

（2）七个节点城市

珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆

以珠海、佛山为龙头建设珠江西岸先进装备制造产业带，

以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造电子信息等世界级先进制造业产业集群。

（3）特色城镇

发展特色产业，建设智慧小镇。

（4）城乡融合发展

因地制宜推进城市更新，改造城中村、合并小型村。

（5）重大平台

内地与港澳合作平台：广州南沙、深圳前海、珠海横琴

科技创新平台：“广州－深圳－香港－澳门”科技创新走廊，港深创新科技园、中新广州知识城、南沙庆盛科技创新产业基地、横琴粤澳合作中医药科技产业园

3、从房地产的视角解读湾区规划

指出了房地产服务的区域方向与行业方向

区域方向可以细分为六个梯队：核心城市→东莞、佛山→珠海、中山、惠州→江门、肇庆→特色城镇→乡村。

行业方向：科创、物流、金融等。

重大平台、旧村改造。

（二）中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见

1、主要内容

该《意见》与房地产直接或间接相关的内容有三个方面：

一是关于“人”：

要求健全农业转移人口市民化机制（有力有序有效深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制），以及建立城市人才返乡入乡激励机制。

二是关于“钱”：

要求建立工商资本入乡促进机制，以及建立健全有利于农民收入持续增长的体制机制。

三是关于“地”：

稳慎改革农村宅基地制度：探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权；

建立集体经营性建设用地入市制度：允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市；允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市；推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市；推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让。

2、房地产解读

向乡村进军：旧村改造、征地留用地、其他集体建设用地、非建设用地。

（三）广州市深入推进城市更新工作实施细则

《实施细则》共9部分，28条文，4061字。与《广州市城市更新办法》及其三个配套文件、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）相比，《实施细则》思想更加开放，创新力度更大，措施更加有力。

（一）旧城镇改造将逐步驶入“快车道”

《实施细则》第十七条创设的“政府+市场”的旧城改造模式，比起单纯的政府征收→公开出让模式，有利于发挥政府的优势，调动市场的积极性。再加上实际工作的已有探索积累的经验，以及省也即将出台这方面的政策，可以预见不远的未来旧城改造将继“旧厂”、“旧村”之后，成为“三旧”改造的下一波热点。

对于开发商而言，未雨绸缪、积极准备、主动出击，是生存与发展的必须选择。律房律地建议如下：

一是加强对旧城区的调查研究，根据政府的发展规划和城市规划，积极与政府有关沟通，草拟意向片区的旧城更新概念方案和初步规划方案；

二是在力所能及的范围内，协商收购一些旧城区的老旧房屋，减轻未来的动迁难度；

三是锻炼一支动迁队伍，动迁是一项复杂的系统性工作，对动迁人员的素质要求非常，不但要熟悉法律、经济、规划设计、城市建设、社会学、心理学等方面的知识，还要有仪态与心态上的亲和力与积极主动精神。

（二）旧村改造步入高潮

《实施细则》第三条采取了四项强有力措施（就地扩大改造范围、异地安置、容积率转移、政府补助），助力“困难村”资金平衡，实现改造梦想。现实中宽松的“公开招商”程序，为开发商提前介入旧村改造并最终获得改造权益，预留了充分的空间。可以预见，近几年将是旧村改造的黄金期或战略机遇期。

一是大胆作为、积极进取，以最快的速度跑马圈地。从整个土地市场发展趋势来看，不关注旧改的开发商（包括关注旧改不力的开发商），注定没有出路。

二是科学设计开发商前期介入旧村改造的路径与交易结构。“以最快的速度跑马圈地”，绝不等于遍地撒钱。而是在熟悉当地政策的前提下，设计科学、合理的介入路径与结构，统筹兼顾政府政策、村民自治以及开发商的效率与成本控制。

三是深刻领会《实施细则》第三条规定的“资金平衡术”，用足用活四项举措，推动“困难村”改造。适用“资金平衡术”的前提是证明“困难”（资金无法平衡）的存在，解决这些困难的必要性、迫切性，以及解决“困难”的方案（采取四种措施中哪一种或哪几种）。适用四项举措，就必须搞懂、弄通各项举措的适用的前提和条件。

（三）旧厂交储改造将更为普遍

《实施细则》一方面大幅提高旧厂交储后对原产权人的补偿力度，另一方面采取了多种措施限制旧厂房自改，包括改为商品住宅的旧厂用地不得自改以及改为经营性的旧厂房按照市场评估价的70％缴交地价。自改就收高地价、交储就给高补偿，从正反两个方向挤压旧厂房自行改造。