转让工业用地需要具备什么样的条件？

　　一、现行规定

　　（一）现行法律规定

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

　　（二）出让合同约定

　　原国土资源部和国家工商总局联合制定的《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）第二十一条规定：

　　受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第  项规定的条件：

　　（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；

　　（二）按照本合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件。

　　根据以上规定，工业用地首次转让的条件是“形成工业用地或其他建设用地条件”。

　　此条件比较含混模糊，实务中是如何掌握的？

　　二、实务操作

　　（一）实务指引

　　广州市不动产登记中心公开的《国有建设用地使用权转移登记办理指引》，无论是公开转让，还是协议转让，均要求提供“会计师事务所出具的关于宗地完成开发投资总额的专项审计报告”，此要求未区分工业用地与非工业用地。

　　（二）实务案例

　　根据我们收集的工业用地转让的案例，工业地块的首次转让，会计师事务所出具的专项审计报告仍然是以完成投资额的25%（不含土地出让金）为判断标准，而非判断“形成工业用地或其他建设用地条件”。并且，此判断标准为不动产登记机构认可。