城市更新政策法规知识培训

律房律地  龚军伟

 

城市更新 = “三旧”改造

 

  一、“三旧”改造背景

  (一)土地资源是有限的

  中国之大,不过960万平方公里;地球之大,不过51000万平方公里。总量有限,除却无法利用的海洋湖泊,以及生产粮食的农用地(我国的18亿亩耕地红线),建设用地极为稀缺。

  (二)人类对土地的需求是无限的

  四大基本生产要素之一,被称为“财富之母”,是一切经济社会活动的载体与平台。随着人口增加、经济增长,人类对土地需求的无限膨胀。

  (三)人地矛盾日趋尖锐

  建国后,除了1957年前这段时间,耕地面积是增加的外,其他时间都是减少的。

  1957—1964年,年均每年减少106.4万公顷;

  1965—1977年,年均减少31.3万公顷;

  1978—2003年间,我国耕地减少了1116公顷;

  1998—2003年间减少了651.2万公顷,年均减少108.5万公顷。

  (四)管控空前严厉。

  1、划定永久基本农田保护线

  2、划定生态保护线

  3、划定城镇发展边界广东省城镇开发边界划定工作方案

  4、“珠三角”九市的新增建设用地计划指标与“三旧”改造成绩直接挂钩;

  5、“珠三角”九市的新增建设用地报批要求拆旧复垦指标。

结论:缓解“人地矛盾”,存量建设用地的二次开发利用(“三旧”改造)成为不二选择。

  二、“三旧”改造成绩

  (一)缘起

  2008年3月,全国“两会”上,时任总理温家宝同志的殷切希望,希望广东省在节约集约用地上先行先试;

  2008年12月,国土资源部、广东省人民政府在广州市联合举行广东省建设节约集约用地试点示范省启动仪式,签署了《关于共同建设节约集约用地试点示范省的合作协议》,明确双方将共同推进经国务院领导审阅的《广东省节约集约用地试点示范省工作方案》

  2009年2月,广东省人民政府公布《广东省建设节约集约用地示范省工作方案》,要“不断完善有关政策措施”;

  2009年8月,广东省人民政府发布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号);

  (二)成绩

  1、项目情况

  已完成改造项目6190个,其中,旧城镇2125个,旧厂房3037个,旧村庄1028个;已完成改造面积366452.22亩,其中,旧城镇103492.86亩,旧厂房149562.19亩,旧村庄113397.18亩。

  2、经济情况

  建筑面积由改造前的19349.25万平方米增加到改造后的83211.78万平方米;

  就业人口由改造前的464.40万人增加到808.46万人;

  年度税收由改造前的710609.37万元,增加到2683400.53;

  第二产业产值由改造前年产值6142368.35万元增加到改造后当年实现产值9429415.51万元,改造后预期年产值14349876.01;

  第三产业营业收入由改造前年营业收入1994100.45万元增加至改造后当年(期)实现营业收入8177282.34万元,改造后预期年营业收入12315937.11万元。

  三、“三旧”改造制度建设

  广东省:43篇

  广州市:60篇

  深圳市:182篇

  东莞市:102篇

  佛山市:92篇

  中山市:37篇

  珠海市:44篇

  惠州市:21篇

  江门市:20篇

  肇庆市:9篇

  共610篇。

  国家:2篇

  《关于开展城镇低效用地再开发试点的指导意见》(国土资发〔2013〕3号);

  《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》(国土资发〔2016〕147号)。

  四、“三旧”改造流程

  以广州的旧村改造为例

  五、旧改主要政策要点

  3号文的有关规定

  六、城市更新中的评估

  评估是政府、开发商进行经济平衡测算的基本功,是被拆迁人获得公平合理补偿的基础。

  《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)中有32处“评估”;

《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)中有8处“评估”;  

《广州市城市更新办法》及其三个配套文件共有17处“评估”。

  (一)补偿的评估

  1、旧厂改造:

  (1)出让收入分成

  (2)收储改造模式

  (3)公益征收模式

(4)公益用地移交

  2、旧村改造

  (1)制定拆补方案前的评估

  (2)动迁过程中的评估

  3、旧城改造

  (1)制定拆补方案前的评估

  (2)动迁过程中的评估

  (二)出让的评估

  1、协议出让,评估地价

  2、公开出让,评估出让底价

  (三)招商的评估

  无论是竞面积,还是竞价格,或者竞争其他任何量化的指标,都离不开评估。

  (四)城市更新评估的难点

  1、与平台公司合作过程中的评估(案例:合同示范文本):

  2、手续不完善的土地物业的评估(案例):