三旧改造模式对比分析

　　从是否有产权人来主导改造的角度看，“三旧”改造的模式包括自行改造（或自主改造）与非自行改造。当下，非自行改造只有政府收储（或征收）一条路，所以，可以认为旧改模式只有自行改造和政府收储两种模式。合作改造，本质上也是改造主体意思自治的表现，因此也属于自行改造。

　　一、政府收储

　　政府收储改造模式以广州为代表，相关规定如下：

　　（一）《广州市城市更新办法》第十五条：

　　1、城市更新可以由市政府工作部门或区政府及其部门作为主体；

　　2、可以由单个土地权属人作为主体，

　　3、多个土地权属人联合作为主体。

　　（二）《广州市旧厂房更新实施办法》第九条：

国有旧厂房改造为商业服务业设施用地，符合以下情形之一的，企业应当将地块交由政府收储，由政府依法收回土地使用权：

　　1、位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控制区范围内；

　　2、位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内；

　　3、其他市政府明确规定纳入储备的。

　　（三）《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）之（九）：

　　国有土地上旧厂房优先申请自行改造应当符合以下条件：

　　1、独立分散、未纳入成片连片收储范围；

　　2、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）

总结：

　　政府收储模式是广州市旧厂房和旧城镇改造的主要模式，特点是自行改造有条件，政府收储无约束。

　　自行改造的条件：一是规划为非商品住宅；二是政府没有收储的打算。

　　政府收储无约束主要是指：一是凡是凡规划用途为商品住宅的，一律收储；二是规划用途虽为商办，但地处黄金地段的国有旧厂房，应当交储；三是政府想收储的。

　　二、自行改造

　　自行改造以深圳、佛山为代表，省的９６号文、３号文全面吸收了两地的实践经验。

　　（一）自行改造优先，收储改造受限：

《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）

1、独立分散、未纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造，当地政府应当提供便利，不得设立不合理的限制条件；

　　2、纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造；

　　3、原土地权利人无法实行收购归宗的，当地政府可以统一收购储备和组织改造，并通过招标、拍卖或者挂牌等公开交易方式确定项目改造主体。

　　（二）实事求是地合理确定改造主体：

粤国土资规字〔2018〕3号文的规定：

　　1、国有建设用地的改造主体

　　（1）土地产权人实施改造

　　①用地手续齐备的合法用地，由土地权利人作为改造主体；

　　②对于无合法征地手续或手续不完善，实际已实施征地（2009年12月31日前已签订征地协议）的历史用地，按照用地发生时的土地管理法律、法规及政策规定落实处理（处罚）并完善征收手续后，以土地权利人作为改造主体；

　　③签订征地协议后发生转让行为的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）并完善征收手续后，以受让人作为改造主体。

　　（2）整合归宗后由单一主体实施改造

　　成片连片改造项目，改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，可由该主体申请实施改造，在完成上盖物拆除后再注销原有不动产权证，由国土资源主管部门直接与单一改造主体签订出让合同。

　　2、集体建设用地的改造

　　（1）集体经济组织实施改造

　　农村集体经济组织与其他个人或单位签订集体建设用地使用权出让、出租合同，将土地流转给其他个人或单位使用的，以原农村集体经济组织为改造主体；

　　（2）承租人或受让人实施改造

　　经农村集体经济组织表决同意，且土地流转期限符合相关法律、法规、规章要求的，在土地流转期限内可由农村集体建设用地的受让人、承租人作为改造主体。

　　农村集体经济组织使用的国有建设用地也可参照上述规定，以原农村集体经济组织或承租人为改造主体。

　　3、连片改造涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，必须按照国有资产处置程序办理。

　　总结：

　　政府收储优先的城市有广州、中山、珠海、江门，不同城市优先的程度还是有所区别，这三个城市均规定了规划用途为住宅的，一律政府收储，只有广州规定了政府打算收储的就收储。

　　产权人自行改造优先的城市有深圳、佛山、东莞、惠州、肇庆。