土地市场三层次

　　一、一级市场的招拍挂

　　特点：法规政策稳定，权属清晰，短平快；但“面粉贵过面包”，充分透支了未来的房价上涨。

　　参与者：超大型巨无霸的“房企”，如，恒大、碧桂园等，以及钱多不怕亏的央企。一般房地产公司基本无法参与一级市场。

　　趋势：日渐式微，原因是土地制度改革使得新增建设用地越来越少，“土地财政”的治理将逐渐削弱这个市场存在与发展的政府动力。但相当长的一段时间内，仍将发挥着重要作用，需要土地制度改革、财税体制改革、税收制度改革（如征收房产税）等综合配套改革，才能使其寿终正寝或脱胎换骨。

　　对金融机构，一级市场招拍挂的土地大都权属清晰、现场平整，开工、建设、销售等大都可准确预见，一般风险不大。但也有一些土地存在着历史问题或交地问题，或规划调整问题，或市政建设，或文物保护等问题。

　　二、三旧改造

　　特点：各种复杂问题、各方利益主体交织纠缠在一块，政策不稳定，获取难度大，运作周期长，前期投入大；但尚未充分透支未来的房价上涨。

　　趋势：是目前存量土地二次开发利用的主要方式，代表着未来发展趋势。

　　参与者：巨、大、中、小房企，非房企（房地产咨询公司、律师事务所、税务师事务所等），国有、民营等各种规模、各种类型的公司都参与其中，是目前最热闹的土地市场。

　　对金融机构，这是一块很大的蛋糕，不能不参与。但由于问题复杂，涉及利益主体多，政策变动多，变化大，风险也相应地比较大。

　　三、集体建设用地

　　特点：鱼龙混杂、良莠不齐。既有一些手续齐全的合法合规项目，也有一些虽没有正式合规手续，但街道或镇政府甚至区政府认可的灰色项目（如白云区街道或镇政府审批的临小工程以及工业小区增资扩产转型升级项目等），也有一些“小产权房”（又可以分为合法报建非法销售、违法建设、违法用地三类）。

　　趋势：代表着未来趋势，但应当整治其中的违法乱象。

　　参与者：各类正规的房企大都乐意参与村经济发展留用地开发，一些边缘公司也在探索其他的集体建设用地开发（白云汇公司取得白云区马务村集体建设用地使用权，花都古谷房地产公司与三东村的合作开发被认定为违法用地代表了两个截然相反的方向），总体上这一块的政策尚不明朗。一些个体户、有钱人也在搞“小产权房”的建设。

　　对金融机构，积极关注、稳妥参与集体建设用地市场，首先，村经济发展留用地无论集体性质还是国有性质，均可大胆参与；其次，村经济发展留用地之外的集体建设用地要谨慎稳妥参与，选好方向、切入点。