城市更新中的土地处理

一、城市更新改造对土地的基本要求

手续完善、权属清晰、连片成宗。

二、城市更新改造中的土地处理措施

前提：符合土地利用总体规划

（一）完善产权手续

用地行为发生在1987年1月1日（不含）之前的，直接根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》确认产权，办理确权登记颁证手续。

（二）完善用地手续

用地行为发生在1987年1月1日（含）之后2007年6月30日之前的，需要完善征收手续后，再完善产权手续。完善征收手续需要符合以下几点要求：

1.已签订征地协议，且已补偿完毕；

2.未因征地补偿安置问题引发纠纷，且至今被征地农民无不同意见；

3.按照用地行为发生时的政策法规落实处理（或处罚）。可能会涉及社保、听证、留用地等事项。

（三）“三地”处理

1.边角地、夹心地、插花地，面积小于3亩；

2.“三地”为集体农用地，需办理农用地转用或土地征收手续的，由各地按批次报批方式，经同级人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批。

3．“三地”属集体建设用地的，由各地将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报。

4.“三地”为国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续。

5.“三地”处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划指标及耕地占补平衡由市、县级人民政府负责落实。涉及林地的，应依法向县级以上林业行政主管部门申办使用林地手续。

（四）土地归宗

城市更新项目用地范围内现状土地、房屋涉及多个权属人的，应当进行土地归宗后由同一个权利主体实施改造。土地归宗的方式：

1.政府依法征收；

2.协商收购：项目用地范围内的土地房屋权属人可以通过向国土规划主管部门申请土地使用权和房屋收购进行土地归宗；

3.土地置换：《广州市城市更新办法》第三十九条；

4.组建公司：由多个权属人签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权属人所拥有的土地房屋权益作价入股的方式进行土地归宗；

5.共有：理论上成立，事实上难以操作。